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1、说明： 1、文字部分采用“微软雅黑”字体 2、一级标题蓝底红色28号字体、二级标题蓝底红色24号字体、三级标题蓝底红色20号字体 3、特殊标题颜色字体不限 4、段落1.5倍行距，特殊情况可采用单倍行距,天津房地产市场调研分析及拓展建议,目录,一、城市基本情况,二、天津市场整体分析及城市进入评价,三、天津市拓展建议,一、城市基本情况,城市基本情况天津现状,数据来源：京津冀统计局网站（2015年末）,城市基本情况地理位置,天津，国家直辖市、国家中心 城市、环渤海地区经济中心，全国 先进制造研发基地、北方国际航运 核心区、金融创新运营示范区、改 革开放先行区 ，天津也是六座超大 城市之一。 天津市域
2、面积11903平方公里， 其中市辖区面积7420平方公里。 天津是华北地区最重要的交通 枢纽，在航运、铁路、公路方面四 通发达。,现辖16个区。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、 东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区。 截至2015年末，全市常住人口1546.95万人，比上年末增加30.14万人；其中，外 来人口500.35万人，增加24.17万人，占常住人口增量的80.2%。常住人口中，城 镇人口1278.40万人，城镇化率为82.64%；65岁及以上人口148.66万人，占9.6%。,“一环”，即首都地区环线通道：有效连通环绕北
3、京的承德、廊坊、固安、涿州、张家口、崇礼、丰宁等节点城市，缓解北京过境交通压力。以北京新机场开工建设为契机，进一步加强东南半环廊坊、固安、涿州等城市的交通联系。 “四纵”即沿海通道、京沪通道、京九通道、京承-京广通道：沿海通道连接秦皇岛、唐山、天津(滨海新区)、沧州(黄骅)四个沿海港口城市，是重要的港口集疏运通道，也是环渤海城镇和临港产业发展的重要依托；京沪通道连接北京、廊坊、天津和沧州，是京津同城化发展的主轴，也是北京重要的出海通道；京九通道连接北京、北京新机场、廊坊、衡水，是京津冀沟通华中、华南地区的交通动脉；京承-京广通道纵贯京津冀地区，连接承德、北京、保定、石家庄、邢台、邯郸，是京津冀
4、沟通东北、华中及更远地区的交通动脉。 “四横”即秦承张通道、京秦-京张通道、津保通道和石沧通道：秦承张通道连接秦皇岛、承德、张家口等京津冀地区北部城市，是我国西北地区重要出海通道；京秦-京张通道连接秦皇岛、唐山、北京、张家口，是京津冀联系西北、东北地区的交通动脉；津保通道连接天津(滨海新区)、霸州、保定，是京津冀中南部地区的重要通道，也是天津港的重要疏港通道；石沧通道连接石家庄、衡水、沧州(黄骅)，沟通京沪、京九、京广三大通道，是黄骅港的重要疏港通道。,城市基本情况京津冀交通体系下的天津,城市基本情况交通情况,总体战略发展：双城双港、相向拓展、一轴两带、 南北生态。 以深化落实国务院确定的“国
5、际港口城市、北方经 济中心和生态城市”的城市定位为目标，依托京津 冀，服务环渤海，面向东北亚，用区域和国际视野， 着眼天津未来长远发展，着力优化空间布局、提升 城市功能。,双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。 双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津 发展的独特优势。,城市基本情况区域发展规划,二、天津市整体分析及城市进入评价,二、天津市整体分析及城市进入评价,宏观环境： 人口规模（常住人口、人口净流入情况）,截止2015年末，天津市户籍总人数为1278.4万人，较2014年的1016.66万人增加261.74万人，增加25.75%；常驻人口数为
6、1546.95万人，较2014年的1516.81万人增加30.14万人，增加0.02%。据统计，天津市截止2015年底，人口净流入约为268.55万人。,数据来源：中指数据库,宏观环境： GDP总量及增长率及人均GDP,2011-2015年，天津市GDP呈现稳步上升趋势，GDP增长率逐渐下降，2015年依旧高于全国平均6.9%。属于全国高增长区域；人均GDP保持着快速的增长，2015年达到109032.71元。是全国平均水平49228.73元的2.2倍。,数据来源：中指数据库,宏观环境： 全社会固定资产投资总额及房地产开发投资总额,天津市固定资产投资以及房地产开发投资总额，在2016年8月份达
7、到2015年10月份左右水平，在2016年还剩4个月的情况下，按照目前趋势，截止2016年底，势必达到2015年整体水平，甚至超越2015年整体水平。,数据来源：中指数据库,宏观环境： 样本房价走势（百城价格指数）,从近一年的房价走势来看，从2015年10月至2016年9月，天津市整体房价从10894元/平上升至13209元/平，增长21%。,数据来源：中指数据库,二、天津市整体分析及城市进入评价,开发经营：2015年至2016年9月商品住宅统计（房地产开发投资）,从近一年的房价走势来看，从2015年10月至2016年9月，天津市整体房价从10894元/平上升至13209元/平，增长21%。,
8、数据来源：中指数据库,开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（新开工面积、销售面积）,数据来源：中指数据库,开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（销售额、销售价格）,数据来源：中指数据库,开发经营：2015年10月至2016年9月商品住宅统计（可售面积、月均成交面积、出清周期）,2015年10月至2016年9月： 天津市商品住宅可售面积以及出清周期均呈现下降趋势（2016年9月可售面积1224.1万，出清周期降为5.79月）； 月均成交面积呈现稳步提高的趋势（2016年9月达到211.26万，仅次于一年来的峰值221.11万）,数据来源：中指数据库,数据来源：
9、中指数据库,交易数据：2015年至2016年天津各区销售情况（套数、面积、价格、销售额）,销售趋势：与2015年相比，河西区、西青区、北辰区、津南区、东丽区、滨海新区（塘沽）、武清区、静海区均呈现量价齐升的趋势。,交易数据：天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格）,南开区,河西区,河东区,和平区,数据来源：中指数据库,交易数据：天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格）,河北区,红桥区,西青区,北辰区,数据来源：中指数据库,交易数据：天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格）,津南区,东丽区,开发区,蓟州区,数据来源：中指数据库,交易数据
10、：天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格）,静海区,武清区,宝坻区,宁河区,数据来源：中指数据库,交易数据：天津市各区2015年至2016年第三季度销售面积和销售价格）,滨海新区,塘沽,汉沽,大港,数据来源：中指数据库,交易数据：天津市各区2016年销售面积和销售价格,去化能力：季度销售超过20万的区域（河西、西青、北辰、津南、东丽、滨海新区【塘沽】、武清、静海、宝坻）,数据来源：中指数据库,交易数据：2015、2016年天津各区普通住宅成交排行走势（套数、面积、价格）,数据来源：中指数据库,综述：通过对2015年至2016年天津市各区目前以的销售情况及纵向对比和分析（销售
11、套数、面积、价格）： 1、从销售套数和销售价格来说：河西区、西青区、北辰区、津南区、东丽区、滨海新区（塘沽）、武清区、静海区均为量价齐涨的区域； 2、从去化能力来讲，河西区、西青区、北辰区、津南区、东丽区、滨海新区（塘沽）、武清区、静海区去化能力最强，季度平均去化超过20万平（2016年前3季度去化排名：武清区351.32万平、滨海新区（塘沽）246.71万平、津南区163.91万平、西青区149.92万平、东丽区130.13万平、河西区94.68万平、静海区90.5万平、北辰区84.75万平、宝坻区72.76万平）。,天津市区：1、西青区、2、东丽区、3、河西区、4、北辰区 天津郊区：1、武
12、清区；2、滨海新区（塘沽）；3、津南区；4、静海区、5、宝坻区,二、天津市整体分析及城市进入评价,土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）,南开区,河西区,河东区,和平区,数据来源：中指数据库,河北区,红桥区,西青区,北辰区,土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）,数据来源：中指数据库,津南区,东丽区,蓟州区,滨海新区,土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）,数据来源：中指数据库,静海区,武清区,宝坻区,宁河区,土地数据：2011-2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地
13、价）,数据来源：中指数据库,土地数据：2011-2015天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）,数据来源：中指数据库,土地数据：2016天津市各区土地出让情况（年度出让宗数、楼面地价）,数据来源：中指数据库,土地数据：2015天津市各区土地出让情况（成交总数排名）,数据来源：中指数据库,土地数据：2016天津市各区土地出让情况（成交总数排名）,数据来源：中指数据库,综述：通过对2011-2015年天津各区的土地出让情况来看，综合土地出让活跃度以及未来出让形势进行分析如下： 1、土地市场较为活跃的区域为：西青、津南、北辰、武清、静海、滨海新区等六大区域； 2、未来土地市场发展前景的区域
14、：东丽区、宝坻区。,天津市区：西青区、东丽区、北辰区 天津郊区：武清区、滨海新区（塘沽）、津南区、静海区、宝坻区,三、城市布局及区域选择（拓展建议）,通过对2015年至2016年天津市各区目前以的销售情况及纵向对比和分析（销售套数、面积、价格）： 1、从销售套数和销售价格来说：河西区、西青区、北辰区、津南区、东丽区、滨海新区（塘沽）、武清区、静海区均为量价齐涨的区域； 2、从去化能力来讲，河西区、西青区、北辰区、津南区、东丽区、滨海新区（塘沽）、武清区、静海区去化能力最强，季度平均去化超过20万平（2016年前3季度去化排名：武清区351.32万平、滨海新区（塘沽）246.71万平、津南区163.91万平、西青区149.92万平、东丽区130.13万平、河西区94.68万平、静海区90.5万平、北辰区84.75万平、宝坻区72.76万平）。 通过对2011-2015年天津各区的土地出让情况来看，综合土地出让活跃度以及未来出让形势进行分析如下： 1、土地市场较为活跃的区域为：西青、津南、北辰、武清、静海、滨海新区等六大区域； 2、未来土地市场发展前景的区域：东丽区、宝坻区。,*,汇报完毕 请领导指正。,
