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1、泉州 SOHO市场调研报告,目录,一、调研综述 二、SOHO市场研究 三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况 四、泉州各项目SOHO产品概况 五、调研小结 六、 SOHO产品建议,Company Logo,一、调研综述,由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写字楼及不受限贷的SOHO产品。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多的开发商也集中火力开发推售SOHO。 调研目的：为了更深入地了解泉州市场的SOHO的产品情况、销售情况及发展趋势，近期我部对
2、泉州市场在售产品进行了调研，了解泉州市SOHO的发展趋势，为我司项目提供参考依据。,二、SOHO市场研究,SOHO办公 产品定位：Small Office Home Office（50年产 权） 主要客群：大泉州投资 客、本地小型公司企业 规划多功能厅及商务中 心； 可根据业主要求提供毛 坯交房或菜单式装修；, SOHO 居住 产品定位：精品小户， 50年产权 主要客群：大泉州投资 客、过度居住 配置24小时便利店、 洗衣店、自助健身房等； 精装修（标准800-1000元/）；,(一)SOHO产品 1、SOHO产品定义：居住类与办公类,Company Logo,2、SOHO产品开发论证,(1)
3、需求面： SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。,Company Logo,(2)产品用地性质：,产品用地性质： 对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区,Company Logo,3、SOHO酒店式公寓一般的目标客户,“酒店式公寓”主要包 括以下目标市场：投资 者，长期出国的生意人 (即外籍工作人员)正在 度长假的家庭、年轻人、 小型办公族、长期驻外 商务人士、商
4、务、旅游 等短期租赁人士。,Company Logo,3、SOHO的特色,1、节省资源 2、灵活的空间 3、特色采光设计 4、高水平的室内设计,Company Logo,4、SOHO的发展前景,家庭办公将会是今后居住建筑的一个发展方向，对它的探索将会随着网络的发展而不断深化。可以想象今后的住宅和社会功能空间之间将形成一个有形的互联网、随着设计的深入，关于soho建筑的探索也将继续。,Company Logo,(二).LOFT产品,LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右 LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右
5、。 销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍;高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。 Loft户型的定义主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性，户型内无障碍;透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合;艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 LOFT户型在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。 目前泉州规划要求层高极限在5米，超过计容面积按二层。,1.LOFT产品的定
6、义,Company Logo,2.LOFT户型的优点,1、层次分明，立体感较强 2、动静分离，私密性强 3、别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构) 4、得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的) 5、使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的),Company Logo,3.LOFT户型的缺点,1、受层高限制，大多比较压抑 2、由于夹层大都是钢结构，隔音效果差 3、楼梯陡峭，不适宜老人和儿童 4、巨大的窗户 采光不好 不利于观景,Company Logo,(三)、开发SOHO或LOFT产品符合需求趋势,现在 现在泉州为工业主导型经济，市场
7、对办公产品没有太高要求，目前多数公司所选择的办公场所均位于住宅内，或小面积的地段办公楼，以节省办公成本。 未来 未来随着新城区商务行政中心,信息交流中心企业总部基地规划的带动，必定会产生大量创业者，青年置业者，及附属产业的进驻，如此将对小型办公及小面积住宅产品产生大量需求。 因此开发SOHO或LOFT产品符合泉州需求趋势,Company Logo,(三)、泉州SOHO和LOFT公寓客户分析,Company Logo,三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况,福建省技术管理规定和泉州市技术管理规定中，均明 确办公物业层高不得超过5.0米。 泉州传统个私企业较多，大型个私企业采用“前店后厂”
8、模式， 小型个私企业非常符合SOHO产品的定位，类故此层高4.55.0 米的商住/办公类物业在泉州市场上以SOHO办公/SOHO公寓形 式早已出现 ，单层/复式均较为普遍，主力面积一般为4050平方米，成为以往泉州市场商业性质土地分隔物业产品出售，开发商快速回流现金的主力产品。 目前泉州市场上，以SOHO商住/SOHO办公产品出现的项目较多（超过20个），而具有LOFT结构的项目较少（从规划方案看， 仅有华大泰禾广场和润柏大都会具有少部分LOFT产品，单套面 积501300平方米），附表如下：,Company Logo,泉州典型SOHO项目指标对比,Company Logo,Company L
9、ogo,四、各项目SOHO产品概况,1、润柏大都会 2、华大泰禾广场 3、南益鲤景湾 4、浦西万达广场 5、中骏世界城 6、泉商环球广场 7、海景国际天星阁,Company Logo,1、润柏大都会-概况,5栋SOHO，SOHO，18-19层,Company Logo,润柏大都会-区位图,Company Logo,规划图,Company Logo,大都会在外墙首创采用双中空LOW-E玻璃幕墙。在外立面上，大胆采用大面积玻璃幕墙、玻璃橱窗、干挂石材，新颖独特、节能环保； 152超大酒店式入户大堂、5.7米豪华电梯门厅,润柏大都会-硬件分析,Company Logo,润柏大都会-平面图,Compa
10、ny Logo,润柏大都会-户型分析,Company Logo,Company Logo,Company Logo,润柏大都会-样板房,Company Logo,润柏大都会-样板房,Company Logo,润柏大都会-实调心得,优点分析,1.润柏大都会位于国立华侨大学正对面，北迎宾大道（324国道）与城东街交汇处，雄踞泉州东大门黄金地脉，地段价值与物业升值潜力无可限量！ 2. 复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。 3.绝板 5.4米层高，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮。 4.得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的),缺点分析,1.项目位于 324国道边，车
11、流量大日常的生活难免会有些嘈杂； 2.楼盘均价过高(相对于周边项目泰禾广场11000元/平米)，均价13000元/平米； 3.项目位于城东新区，生活不便,Company Logo,2、华大泰禾广场-概况,泉州华大泰禾广场由高端购物中心、国际风情街区、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、顶级SOHO公寓、超大型城市文化广场、臻品人文华宅等高端业态组成的华大泰禾广场，融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体，实现顶级商业商务完美结合，以精品商业模式，缔造泉州城市新名片,Company Logo,华大泰禾广场-区位图,Company Logo,规划5栋SOHO， 9米入户大堂 ，主力
12、户型50平方米，最大户型1300平方米 ；产品4.2-4.6米面宽，5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限可能,华大泰禾广场-硬件分析,Company Logo,硬件分析,Company Logo,2#楼共397套8月3日开盘；3#楼共546套9月8日开盘；均价11000元/；2#、3#楼均开盘当天售罄。1#楼546套预售证己批，预计本月会开盘(10月26日开盘)。,华大泰禾广场-销售情况,Company Logo,户型及平面图,5米挑高，可以当着小户住宅，楼上楼下，一室一厅； 楼下会客、办公区；楼上卧室、休息区。,Company Logo,5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无
13、限可能；,面积约41-50户型,Company Logo,样板房-办公区,Company Logo,50公寓SOHO样板房,客厅 极具现代感,餐厅 开放式厨房&餐厅,SOHO卧室,Company Logo,楼梯 个性双向楼梯,书房 与“世”隔绝，独具特色,Company Logo,优点分析,1.项目位于泉州市丰泽区324国道与城东街交汇处（华侨大学正对面），业态齐全升值潜力大； 2.复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。 3.5米挑高，买一层送一层 4.户型比较灵活，租住、办公两相宜 5.使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的) 6.别样空间，穷人别墅
14、(LOFT户型上下双层的复式结构),缺点分析：,1. 项目位于324国道边环境较为嘈杂，距火车东站不远，人流复杂，治安一般，适合投资； 2.部分户型有黑厕现象,华大泰禾广场-实调心得,Company Logo,3、南益鲤景湾SOHO概况,鲤景湾三期规划2栋SOHO，其中一栋复式毛坯，一栋单层精装。 装修标准约：10002000元/。 SOHO产品含单层及复式 单层 层高3米，复式挑高4.8米 面积：复式40-60 ，单层40-80 预计10月份开盘,Company Logo,南益鲤景湾SOHO-区位图,Company Logo,南益鲤景湾SOHO-规划图,Company Logo,LOFT平面
15、图,Company Logo,户型图,楼上卧室、休息区,楼下会客、办公区,60复式SOHO,40复式SOHO,Company Logo,层高3米，厨房，卫生间、阳台布局紧凑实用，功能齐全；精装交房。厨房在室内入门处。,南益鲤景湾近期推出的SOHO产品，250米楼间距，前后无遮挡，多达6部品牌电梯出入 。,40-80精装SOHO,SOHO户型、平面图,Company Logo,样板房,复式60SOHO样板房,Company Logo,样板房,公寓60SOHO样板房,Company Logo,项目实调心得,优点分析：,1.LOFT动静分离，私密性强 2.户型设计主流，实用，前后无遮挡，部分户型有
16、开阔景 观视野看晋江。户型偏中小型，符合商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。 3.一栋毛坯LOFT、一栋精装SOHO公寓，满足不同人士办公租住投资需求。 4. SOHO公寓 250米楼间距，前后无遮挡，多达6部品牌电梯出入 。,缺点分析：,1.项目的周边配套不完善 2.项目所在区域人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。 3. 部分户型有黑厕现象,Company Logo,4、浦西万达广场,浦西万达广场外墙采用玻璃幕墙和石材，入户大堂石材、面砖，富士达电梯；层高3.8米。,Company Logo,区位图,Company Logo,泉州浦西万达广场商业综合体，位于浦西万达广场的东侧、北侧，项目西侧将是住宅区。置身万达广场，将可享受城市综合体带来的“一站式”服务：居住高档住宅，出入甲级写字楼，享受豪华酒店，观赏高档电影城购物、餐饮、休闲娱乐、生活配套等。生活配套齐全，万达的精装现房，可替工作繁忙的单身人士解决了装修的一大难问题。靠近中心站，交通便利
