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1、 新鸿基地产发展有限公司 2018 年度第一期中期票据(债券通)信用评级报告 3 畅通的融资渠道畅通的融资渠道，备用流动性备用流动性充足充足。公司作为香港上市 公司，具有畅通的权益融资通道和海外债券融资通道。 此外， 2018 财年末， 公司受限制资产账面价值仅为 19.34 亿港元，备用流动性充足。 关注关注 中国内地中国内地和和香港地区的香港地区的楼市楼市调控政策调控政策。 2017 年， 国内超 过 60 余个城市出台市调控政策，本轮调控范围广泛、 内容不断细化、因城施策，受政策调控影响，房企销售 回款增速整体呈下降态势。此外，为抑制香港楼市过快 上涨，2018 年亦推出多项楼市调控政
2、策；上述 政策调控或将对未来市场需求形成一定抑制。 商业地产运营商业地产运营压力压力。受宏观经济波动、访港游客人数波 动、高端零售市场销售放缓、海外购物与电商快速发展 等因素综合影响，公司投资物业仍面临一定运营压力。 徐家汇国贸中心徐家汇国贸中心项目项目体量较大，面临一定的体量较大，面临一定的运营运营难度难度。 徐家汇国贸中心项目投资规模及商业体量较大，且考虑 到上海区域商业零售面临着较为激烈的竞争环境，未来 徐家汇国贸中心的运营面临着一定挑战。 新鸿基地产发展有限公司 2018 年度第一期中期票据(债券通)信用评级报告 4 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与
3、评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉
4、尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所
5、产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告之日起生效，有效期为一年。债券存 续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据 跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 新鸿基地产发展有限公司 2018 年度第一期中期票据(债券通)信用评级报告 5 发行主体发行主体概况概况 公司为在香港注册成立的有限公司，成立于 1972 年 7 月 14 日， 并于当年 8 月 23 日在香港上市 交易，股票代码为 0016.HK。2018 财年末，新鸿基 地产的主要股东为 HSBC Trustee (C.I.) Limi
6、ted（以 下简称“C.I.信托” ）和公司创办人及前公司主席郭 得胜先生遗孀邝肖卿女士，C.I.信托被视为拥有 762,689,791 股股份权益，持股比例约 26.33%，邝 肖卿女士为若干酌情信托的成立人及受益人，因此 根据香港证券及期货条例第 XV 部，邝肖卿女 士被视为在公司拥有 762,682,737 股股份的权益， 上述股份为 C.I.信托以若干酌情信托的受托人身份 而被视为在公司拥有股份权益的一部分，因此上述 股份重复计算为该两名主要股东的权益。由于该等 酌情信托的成立人及受益人众多，公司无实际控制 人。 公司主营业务为投资性物业租赁和房地产开 发销售，同时还经营酒店、物业管理
7、、建筑等地产 相关业务； 此外， 公司还投资于电讯、 基建等业务。 公司投资性物业主要位于香港、 上海、 广州和北京， 物业销售项目则分布于香港、上海、广州、东莞、 苏州、成都等城市。 截至 2018 财年末，公司总资产为 7,154.86 亿 港元，净资产为 5,484.32 亿港元，资产负债率为 23.35%。2018 财年，公司实现营业总收入 856.44 亿港元，净利润 509.54 亿港元，经营活动净现金流 73.66 亿港元。 本期中期票据概况本期中期票据概况 新鸿基地产发展有限公司 2018 年度第一期中 期票据（债券通）拟发行 12 亿元人民币，期限 2 年。 本期中期票据人民
8、币 12 亿元募集资金将归集 至公司开设的 NRA 账户，其中 11 亿元人民币拟用 于偿还南京国金中心项目（由公司全资子公司新鸿 基国金中心房地产（南京）有限公司持有并营运） 的银行贷款，1 亿元人民币用于该项目建设。本期 中期票据的本金及利息将由公司通过 NRA 账户向 上述全资子公司（为公司跨境双向人民币资金池成 员）进行支付。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 香港经济概况香港经济概况 香港作为中国特别行政区，在经济、贸易、金 融等领域享有高度的自治权。作为全球经济自由指 数最高的地区，依托与中国内地的紧密联系，香港 始终保持着较快的经济增长，人均 GDP 自 2014 年 起突破
9、 4 万美元，经济实力很强。香港是一个高度 开放型经济体，20132016 年在全球经济复苏缓慢 和中国经济增长放缓的影响下，香港生产总值总体 呈现温和增长态势， 名义GDP分别为2,757亿美元， 2,915 亿美元、3,094 亿美元、和 3,209 亿美元，实 际 GDP 增速呈明显放缓态势， 分别为 3.1%、 2.8%、 2.4%和 2.1%。2017 年以来，在全球主要经济体经 济复苏和中国经济企稳的带动下，香港经济也实现 了大幅增长，实际 GDP 增速为 3.8%，比去年同期 高出1.7个百分点； 名义GDP增长至3,417亿美元， 人均 GDP 高达 46,108 美元。 图图
10、 1：20132017 年香港年香港名义名义 GDP 及及实际实际 GDP 增速增速（亿（亿美美 元、元、%） 资料来源：香港特别行政区政府财政司，中诚信国际整理 2017 年以来， 全球经济及贸易环境的持续向好 带动香港外需改善，加之劳工市场情况良好和经济 气氛改善带来的内需增长，香港经济增速大幅上升， 全年实际 GDP 增长达 3.8%。 具体来看， 内需方面， 在良好的劳工市场情况和财富效应增强的支持下， 香港本地消费需求强劲，私人消费支出同比增长 5.4%。 固定资产投资方面， 经历了连续3年萎缩后， 2017 年香港的固定资产投资再次实现小幅扩张。 对 外贸易方面， 2017年香港货
11、物进出口同比增长7.2%， 2,757 2,915 3,094 3,209 3,417 3.1 2.8 2.4 2.1 3.8 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 20132014201520162017 名义GDP实际GDP增速 新鸿基地产发展有限公司 2018 年度第一期中期票据(债券通)信用评级报告 6 总出口增长 6.5%，其中转口同比增长 8.3%，港产 品出口同比下降 27.9%，表明其出口增长主要受益 于国际贸易的复苏。中诚信国际认为，外围经济复 苏是香港经济增长的重
12、要拉动作用，须关注全球经 济贸易复苏放缓的潜在影响。 财政方面，一方面，一直遵循“量入 为出” 的审慎理财原则， 奉行简单而低税率的税制， 成功实现了财政收支长期盈余， 2017 年财政盈余占 GDP 的比例高达 5.1%。另一方面，债务 负担很轻，2017 年一般政府债务规模从 2016 年的 134.9 亿美元下降至 127.6 亿美元，占 GDP 的比重 为 3.7%，较 2016 年下降了 0.4 个百分点，优于同 等级别其他国家。财政收支盈余和较轻的债务负担 为实行财政刺激政策提供了较大的空间。 此外，已着手通过建立基金增加储蓄的收 益，以应对香港社会日益显著的人口老龄化的问题。 货
13、币政策方面，香港自 1983 年开始实行盯住 美元的联系汇率制度，在此制度约束下，金融管理 当局为了维持港币与美元的汇率稳定，实际上丧失 了独立的货币政策。为了加强利率调节功能，香港 于 2005 年对联系汇率制度做出调整：设定 7.75 的 强方兑换保证、7.85 的弱方兑换保证，作为香港金 管局卖出和买入港币的干预点。2017 年以来，香港 金管局紧随美联储的加息进程不断上调基本利率， 目前其基准利率为 2.25%。然而，跟随美联储加息 并无法改变港币供给量大、需求少的现状，因此 Hibor 和 Libor 的利差空间被拉大、 市场套息活动频 繁， 导致港币疲软， 几度触及 7.85 的弱
14、方兑换保证， 并由香港金管局买入港元进行干预。中诚信国际认 为，在美联储货币政策正常化进程中，港币相对美 元贬值将带来的一定程度的国际资本流出，不利于 香港的资本市场稳定；而加息导致的港币升值也不 利于香港出口贸易、旅游业的发展，尤其是港币相 对人民币升值，将进一步打击中国内地游客赴港旅 游和消费意愿。因此，须关注美国及全球主要经济 体货币政策转向对香港资本市场和经济发展的影 响。 总体来看，香港作为一个开放经济体，短期内 的经济前景主要取决于外围环境，尤其是中国的经 济发展，目前整体外围环境正逐步好转，将对香港 的经济增长带来积极因素。一方面，当前全球经济 复苏持续，外部需求好转、原油价格回
15、升将带动亚 洲和香港本地的生产及贸易活动好转。另一方面， 香港经济和金融市场与中国内地经济联系紧密，中 国经济企稳对香港经济发展具有积极带动作用。但 是，当前中国经济仍面临一定的下行压力，可能对 香港经济增长带来负面影响。此外，受制于盯住美 元的联系汇率制度，须关注港币相对美元贬值带来 的国际资本流出和港币被动升值对外贸出口的冲 击。 中国内地中国内地经济概况经济概况 2018 年上半年，中国经济面临外部贸易战、内 部去杠杆双重挑战，下行压力有所显现。GDP 同比 增长 6.8%，较去年同期和去年底均回落 0.1 个百分 点，名义 GDP 跌破 10%。但 GDP 增速下行较为有 限，经济仍具
16、备较强韧性。下半年贸易战不确定性 仍在， 内外需求继续放缓， 稳增长压力进一步加大， 但受国内宏观政策边际调整、经济转型升级影响， 下行幅度或有限， 预计全年 GDP 增长 6.6%6.7%。 图图 2：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 上半年宏观数据喜忧参半。一方面，经济面临 内外需求放缓，信用风险抬升等压力： “结构性去 杠杆”下基建投资、国有企业投资等政策性投资大 幅下行带动投资持续回落；以美元计价的出口增长 较快，但受人民币汇率宽幅波动影响，与以人民币 计价的出口走势分化，仅以美元计价考量出口存在 高估，并且贸易摩擦常态化等因素加大了出口继续 改善不确定性；此外，金融严监管下流动性压力加 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12
