深圳市特区建设发展集团有限公司2017年度跟踪评级报告

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1、 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度跟踪评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委 托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的 关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他 影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真 实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则

2、 对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性 不作任何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求， 按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内 部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为

3、，也不 能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述 的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提 供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中 诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级 情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度跟踪评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆

4、迪投资者服务公司成员 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 在债务融资工具存续期内每年进行定期跟踪评级或 不定期跟踪评级。本次评级为定期跟踪评级。 基本分析 基本分析 2016 年深圳市经济财政实力保持快速增长， 为公司发展提供了良好的外部环境 年深圳市经济财政实力保持快速增长， 为公司发展提供了良好的外部环境 改革开放以来，深圳市作为中国第一个经济特 区，凭借改革精神、政策红利以及地缘优势迅速发 展成为国内最发达地区之一。2016年，深圳市地区 生产总值（GDP）为19,492.60亿元，同比增长9.0%； 二三次产业结构由2015年末的41.2:58.8调整

5、为2016 年末的39.5:60.5，三产比重首次突破60%，第一产业 占GDP比重不到0.1%。2016年，深圳市第三产业实 现增加值11,785.88亿元， 增长10.4%， 在第三产业中， 交通运输、仓储和邮政业增加值594.81亿元，比上年 增长10.0%；批发和零售业增加值2,103.05亿元，增 长3.7%； 住宿和餐饮业增加值359.36亿元， 增长2.8%； 房地产业增加值1,866.18亿元，下降0.5%。2016年， 深圳市固定资产投资4,078.16亿元，增长23.6%。其 中，房地产开发项目投资1,756.52亿元，增长32.0%； 非房地产开发项目投资2,321.64

6、亿元，增长18.0%。 图图 1：20122016 年深圳市年深圳市 GDP 及固定资产投资情况及固定资产投资情况 资料来源：深圳市国民经济和社会发展统计公报 在经济增长的带动下，深圳市财政收入实现快速 增长。2016 年，深圳市地方公共财政预算收入为 3,136.0 亿元，同比增长 15%。其中，税收收入为 2,489.0 亿元，占当年地方公共财政预算收入比重为 79.37%，税收收入占比很高，显示深圳市公共财政 预算收入具有极强的稳定性。 支出方面，2016 年，深圳市地方公共财政预算支 出为 4,178.0 亿元， 同比增长 18.6%， 主要系对教育、 医疗卫生等民生方面的支出增加所致

7、，受此影响， 2016 年深圳市公共财政平衡率（公共财政预算收入/ 公共财政预算支出）有所下降，为 75.06%。 政府性基金方面，2016 年，深圳市政府性基金收 入为 966.40 亿元，与上年基本持平。同期，政府性 基金支出为 413.70 亿元，较上年增长 20.7%。 表表 1：20142016 年深圳市财政收支情况（亿元）年深圳市财政收支情况（亿元） 项目名称项目名称 2014 2015 2016 公共财政预算收入 2,082.44 2,727.103,136.00 税收收入 1,754.55 2,272.102,489.00 政府性基金收入 687.08 963.70966.40

8、 公共财政预算支出 2,166.14 3,519.954,178.00 政府性基金支出 460.13 344.71413.70 财政平衡率（%） 96.14 77.4875.06 资料来源：深圳市财政局 地方债务方面，截至 2016 年末，深圳市地方政 府性债务余额为 129.8 亿元，其中：地方政府一般债 务余额 128.0 亿元， 政府可能承担一定救助责任的债 务余额为 1.8 亿元。 整体来看， 深圳市债务负担较轻。 总体看，深圳市财政实力雄厚，为市政府加快 区域内社会建设、增强资源调度能力和支持当地经 济发展奠定了良好的基础。 2016 年公司发生重大资产重组事项，重组后， 公司转型定

9、位为市属唯一基础设施投资平台， 定位更清晰；同时，资产划转后，深圳市政府 及国资委对公司未来资源配给、 业务发展等后 续问题持续给予大力支持 年公司发生重大资产重组事项，重组后， 公司转型定位为市属唯一基础设施投资平台， 定位更清晰；同时，资产划转后，深圳市政府 及国资委对公司未来资源配给、 业务发展等后 续问题持续给予大力支持 2016 年 8 月 5 日，根据深圳市国资委关于无 偿划转深业集团有限公司、深圳市机场（集团）有 限公司、深圳市盐田港集团有限公司股权的通知 （深国资委201689 号） 、深圳市国资委关于无偿划 转深圳中冶管廊建设投资有限公司 60%股权的通 知 （深国资委201

10、690 号） ， 将公司所持有的深业集 团有限公司 100%股权、深圳市机场（集团）有限公 司 100%股权、深圳市盐田港集团有限公司 100%股 权（以下简称“三大集团” ） ，以 2015 年 12 月 31 日 为基准日无偿划转至深圳市国资委。同时，将深圳 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度跟踪评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 市投资控股有限公司所持有的深圳中冶管廊建设投 资有限公司 （简称 “中冶管廊公司” ） 60%股权以 2016 年 6 月 30 日为基准日无偿划转给公司持有。 2016 年 9

11、月，上述股权划转事项完成。截至 2016 年末，公 司实收资本变更为 315.43 亿元，深圳市国资委为公 司唯一股东及实际控制人。 上述资产划转事项主要系深圳市政府基于理顺 国资监管体系，明晰公司定位考虑，资产划转及注 入中冶管廊公司后，将公司定位为市属唯一基础设 施投资平台，作为深圳市重大战略性项目、区域经 济合作项目及城市更新改造项目的投融资和开发实 施主体，参与科技园区开发、基础设施建设以及对 口帮扶和产业共建等项目，强化“科技园区开发运 营平台、基础设施投资平台、功能性投资平台”三 大平台定位。 资产划转后，深圳市政府及国资委对公司未来 资源配给、业务发展等后续发展问题给予持续支持。

12、 其一，深圳市国资委通过土地作价出资方式和项目 配置方式支持公司科技园区开发业务，所涉及项目 绝大多数为收益性项目，为公司未来收入提供了良 好的保障；其二，划入的中冶管廊公司作为深圳市 唯一的管廊建设专业化平台，开展的地下综合管廊 业务具有垄断性；其三，市政府出资参与公司的围 填海项目并承诺通过土地出让金返还方式弥补公司 围填海业务开发成本并保证一定收益，以深圳市目 前地价来衡量，未来陆域形成后土地出让收入可观； 其四，市政府依托公司实施的功能性投资业务属于 公益性和盈利性相结合的业务，既突出其自身重要 地位，又使得公司业务发展多元化。 总体来看，资产重组后，公司作为市属唯一的 基础设施投资平

13、台，地位更为明确，政府支持力度 更大。 2016 年温馨港湾项目确认销售收入年温馨港湾项目确认销售收入 12.73 亿 元，平湖一期保障房项目已全部定向销售完 毕， 科技园区开发业务板块逐步实现收入， 为 未来收入实现提供良好保障 亿 元，平湖一期保障房项目已全部定向销售完 毕， 科技园区开发业务板块逐步实现收入， 为 未来收入实现提供良好保障 公司科技园区开发业务主要由集团委托下属全 资子公司深圳市特区建发科技园区发展有限公司和 深圳市特区建发投资发展有限公司进行开发运营。 运营模式方面，园区项目的土地为市政府通过土地 作价出资的方式注入公司1，项目建成后通过销售和 租赁方式实现收入和盈利。

14、截至 2017 年 3 月末，市 政府通过土地作价出资方式已为公司配置 11 个收益 性项目，项目分别位于深圳南山、宝安、盐田、龙 岗和光明等区域，项目完工后总建筑面积超过 300 万平方米，建设物业类型涵括产业研发用房、住宅、 公寓、商业、酒店、办公等。 截至 2017 年 3 月末，公司主要园区开发项目 包括留仙洞总部基地项目、平湖金融与现代服务基 地项目（以下简称“平湖项目” ） 、光明加速器及高 端人才房项目、光明总部基地项目、金港大厦项目、 温馨港湾项目（又名“前海铂寓轩项目” ）等。上述 项目计划总投资（含土地作价出资）395.16 亿元， 已完成投资 94.23 亿元。 其中温馨

15、港湾项目和平湖金 融与现代服务业基地项目一期保障房项目销售情况 良好，公司科技园区开发板块逐步实现收入。 温馨港湾主要是商务公寓项目，该项目计划总 投资15.50亿元， 截至2017年3月末已完成投资14.18 亿元，项目建设将于 2017 年内全部竣工。该项目已 于 2015 年销售 5.47 万平方米（877 套） ，实现签约 销售 12.73 亿元，并在 2016 年结转为收入。温馨港 湾项目二期已于 2017 年 4 月开始销售，计划销售面 积 1.50 万平方米，均价 5 万/平方米，预计实现销售 收入约 7.50 亿元。 平湖项目计划建设产业配套启动区用地面积约 8.8 万平方米，

16、由 6 宗用地组成，总建筑面积约 59 万平方米。该项目总投资 51.89 亿元，其中包含土地 作价出资 12.21 亿元，地价按年分摊至各年投资额 中。截至 2017 年 3 月末，已完成投资 22.28 亿元。 一期为保障房项目，总建筑面积约 37 万平方米，其 1 公司与深圳市国资委及相关部门签订深圳市土地使用权 作价出资合同书 。根据合同，土地使用权作价出资相关事项 已获得政府主管部门批准；自合同订立之日，深圳市政府将 合同项下的土地使用权作价到公司，合同签订后，视为已向 公司交付土地。 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度跟踪评级报告 6 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 中 10 万平方米用作公租房， 16 万平方米用作安居型 商品房，定向解决符合条件的金融基地入园企业员 工居住问题，其余部分为底商、地下停车场、幼儿 园、物业等配套设施；二期 22.80