上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融资券信用评级报告及跟踪评级安排

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1、 短期融资券信用评级报告 上海世茂股份有限公司 1 上海世茂股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期短期融资券信用等级：A-1 本期短期融资券发行额度：10 亿元 本期短期融资券期限：365 天 偿还方式：到期一次还本付息 发行目的：用于偿还中期票据 评级时间：2018 年 2 月 12 日 财务数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 17 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 51.93 66.44 84.59 150.68 资产总额(亿元) 589.01 653.48 799.50 898.4

2、1 所有者权益(亿元) 200.35 246.55 298.15 335.95 短期债务(亿元) 59.84 13.66 26.09 48.58 调整后短期债务(亿元) 59.84 53.64 66.03 68.58 长期债务(亿元) 61.27 94.64 93.40 162.22 调整后长期债务(亿元) 61.27 95.16 94.26 163.53 全部债务(亿元) 121.11 108.30 119.49 210.80 调整后全部债务(亿元) 121.11 148.80 160.30 232.10 营业收入(亿元) 127.01 150.33 137.08 115.71 利润总额(亿

3、元) 34.88 39.89 38.29 32.80 EBITDA(亿元) 37.01 42.69 40.33 - 经营性净现金流(亿元) 0.76 4.45 11.35 47.32 营业利润率(%) 31.41 26.45 26.22 32.55 净资产收益率(%) 13.02 11.84 9.18 - 资产负债率(%) 65.98 62.27 62.71 62.61 调整后全部债务资本化 比率(%) 37.68 37.64 34.96 40.86 流动比率(%) 112.79 138.20 128.60 156.99 经营现金流动负债比(%) 0.25 1.60 3.07 - 调整后全部债

4、 务/EBITDA(倍) 3.27 3.49 3.98 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.08 3.62 3.76 - 注：1. 公司 2017 年三季度财务数据未经审计；2. 公司“其他流 动负债”和“长期应付款”科目中存在有息债务，本报告将其调 整至相关债务指标计算。 评级观点 经联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信” ）评定，上海世茂股份有限公司（以下 简称“公司” ）拟发行的 2018 年度第一期短期 融资券的信用等级为 A-1。基于对公司主体长 期信用以及本期短期融资券偿还能力的综合分 析，联合资信认为，公司本期短期融资券到期 不能偿还的风险很低。 优势 1 作为世茂房地产

5、商业地产开发及运营核心 平台，公司在专业人员、资金及资产注入 等方面获得大力支持。 2 公司是国内商业地产开发领先企业，在品 牌影响力、产品品质和项目运作等方面均 具备竞争优势，综合竞争实力较强。 3 公司房地产板块项目储备充足，为未来收 入持续增长提供有力支持。 4 公司近三年主业盈利能力较强，经营状况 良好。 5 公司有息债务负担在同行业处于较低水 平。 6 公司经营活动现金流入量及现金类资产对 本期短期融资券保障能力强。 关注 1. 房地产行业受政府政策调控影响，行业景 气度有所波动；商业地产受区域经济、居 民消费水平影响大，部分二、三线城市商 业物业供大于求矛盾突出，公司部分项目 或将

6、面临一定市场风险。 2. 公司商业地产项目体量大，且近年来新获 取土地成本有所增长，对未来去化速度、 盈利等方面形成一定影响。 3. 公司目前在建项目数量多，未来随着项目 短期融资券信用评级报告 上海世茂股份有限公司 2 分析师 杨 栋 韩家麒 王 聪 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层(100022) 网址： 开发持续推进，存在较大对外融资压力。 4. 公司未分配利润和其他综合收益占比高， 所有者权益稳定性较弱。 5. 公司与同一控制人下关联方往来款项规模 及对外担保较大，存在一定或有负债

7、风 险。 短期融资券信用评级报告 上海世茂股份有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由上海世茂股份有限公司（以下简称“该 公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些 资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织

8、或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 短期融资券信用评级报告 上海世茂股份有限公司 4 上海世茂股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券信用评级报告 一、主体概况 上海世茂股份有限公司 （以下简称 “公司” 或“世茂股份” ）前身为上海万象（集团）股 份有限公司（以下简称“万象集团” ） ，系上海 市黄埔区国有资产管理办公室于 1993 年 9 月 发起的、采用社会募集方式设立的股份有限公 司。 1994 年 2 月， 万象集团在上

9、海证券交易所 挂牌上市（股票代码：600823.SH） ，其中上海 市黄埔区国有资产管理办公室持股比例为 60%。 2000 年 8 月， 上海世茂投资发展有限公司 协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室 持有的万象集团 6250 万股法人股，成为万象 集团第一大股东，并经批准调整了其资产结构 和经营范围； 2001 年 4 月经万象集团股东大会 决议通过，并经上海证券交易所核准，万象集 团更为现名。2002 年 12 月起，上海世茂企业 发展有限公司（以下简称“世茂企业” ）通过 协议受让公司第一大、第二大股东股份，并通 过公开市场增持和出售流通股的方式成为公 司第一大股东。 2009 年

10、5 月， 公司完成向峰盈 国际有限公司（以下简称“峰盈国际” ） 、北京 世茂投资发展有限公司和世茂企业发行股份 购买资产，控股股东变更为峰盈国际。后经一 系列增持、股权转让及股票期权激励计划行 权，截至 2017 年 9 月底，公司股本增至 37.51 亿元，峰盈国际（持股 43.73%）为公司控股 股东， 世茂房地产控股有限公司 （以下简称 “世 茂房地产” ）为法人实际控制公司，许荣茂先 生为自然人实际控制人。 公司经营范围：实业投资，房地产综合开 发经营， 商标特许经营， 酒店管理， 物业管理， 货物进出口及技术进出口及建筑装潢材料等。 截至 2017 年 9 月底，公司下设投资开发

11、部、融资部、法务部、营销管理部、品牌客服 部、成本管理部、中央采购部、规划设计部、 工程管理部、 财务部、 上市事务与业态运营部、 运营内控部、审计部等 17 个职能部门，拥有 直接控制及间接控制子公司合计 105 家。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 799.50 亿元， 所有者权益 298.15 亿元 （含少数 股东权益 100.11 亿元） 。2016 年，公司实现营 业收入 137.08 亿元，利润总额 38.29 亿元。 截至 2017 年 9 月底，公司（合并）资产 总额 898.41 亿元，所有者权益合计 335.95 亿 元 （含少数股东权益 126.02 亿元）

12、。 2017 年 19 月，公司实现营业收入 115.71 亿元，利润总额 32.80 亿元。 公司注册地址：上海市黄浦区南京西路 268 号；法定代表人：刘赛飞。 二、本期短期融资券概况 公司已于2017年注册短期融资券额度40亿 元，本期计划发行2018年度第一期短期融资券 （以下简称“本期短期融资券” ），发行额度为 10亿元，期限365天。本期短期融资券所筹资金 将全部用于偿还中期票据。 本期短期融资券无担保。 三、主体长期信用状况 作为国内商业地产开发及运营领先企业， 公司凭借先进的开发理念、良好的开发品质、 完善的服务管理和独具特色的项目创意，先后 成功开发了上海世茂湖滨花园、福州

13、世茂外滩 花园、绍兴世茂广场、福州世茂百货和苏州世 茂国际影城等项目。公司在立足于长三角的基 础上，近年来加大了对环渤海经济圈和海西地 区内重点城市投入， 在超过 20 个城市开发运营 多个城市综合体项目。 短期融资券信用评级报告 上海世茂股份有限公司 5 公司具有房地产开发一级资质，采用“总 部区域地区”三级管控模式，项目开发均 以项目公司作为经营实体。公司坚持高品质、 多元化、因地制宜的发展战略，近年来房地产 销售业绩逐年提升。商业物业运营方面，公司 采取“租售并举，以售养租”的经营模式，以 开发城市综合商业体为主。 截至 2017 年 9 月底， 公司在建物业面积达 到 605.38 万

14、平方米，包含商业、办公楼、大卖 场、商场、SOHO、步行街、展销中心、街铺、 影院等多种业态。 作为世茂房地产控股有限公司商业地产开 发运营重要平台，公司日常经营中除在专业人 员、资产注入、资金等方面获得支持，还通过 “联合竞标、分别开发”的模式获取成本较低 的优质土地储备。2015 年以来，公司完成非公 开定向增发募集资金 15 亿元， 资本结构强化的 同时运营资金得到补充。公司资产以流动资产 为主，资产构成较为稳定。流动资产中，货币 资金和存货占比较大，非流动资产以自持物业 及长期股权投资为主，整体资产质量较好。近 年来，随着主业经营规模不断扩张，公司债务 规模有所增长，整体债务负担适宜。

15、公司综合 盈利能力保持较好水平。但目前公司在开发项 目多，未来面临一定对外融资压力。 经联合资信评定，公司主体长期信用等级 为 AA+，评级展望为稳定。 四、主体短期信用分析 1 资产流动性分析 20142016 年，公司资产总额快速增长， 年均复合增长 16.51%。截至 2016 年底，公司 资产总额 799.50 亿元，其中流动资产占 59.45%，非流动资产占 40.55%，流动资产占 比略高。 流动资产流动资产 20142016 年，随着经营规模不断扩大， 公司流动资产年均复合增长 17.68%，主要来 自货币资金、预付款项和存货的增长。截至 2016 年底，公司流动资产 475.3

16、0 亿元，构成 主要包括货币资金（占 17.78%）和存货（占 63.76%） 。 20142016 年，公司货币资金快速增长， 年均复合增长 27.62%。2016 年，由于销售回 款、发行融资券以及处置子公司，公司货币资 金较上年大幅增加。截至 2016 年底，公司货 币资金同比增长 27.40%至 84.52 亿元， 其中银 行存款 84.03 亿元（占 99.42%） ，现金 0.01 亿 元， 其他货币资金主要为在途资金 0.06 亿元和 保函保证金 0.33 亿元。 同期， 由于子公司上海 世茂新体验置业有限公司涉及诉讼被冻结银 行账户，受限金额为 0.15 亿元。截至 2016 年 底， 公司受限资金共计 0.48 亿元， 占期末货币 资金的 0.57%。总体看，公司现金类资产受限 比例低，货币资金充裕。 20142016 年，随着房地产项目开发的持 续进行，公司应收账款波动增长，年均复合增 长 14.88%。截至 2016 年底，公司应收账款账 面余额 1