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1、 上海大宁资产经营（集团）有限公司 2017 年度跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委 托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的 关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他 影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真 实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则
2、对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性 不作任何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求， 按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内 部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也
3、不 能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述 的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提 供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中 诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级 情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 上海大宁资产经营（集团）有限公司 2017 年度跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投
4、资者服务公司成员 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 在债务融资工具存续期内每半年或每年进行定期或 不定期跟踪评级。本次评级为定期跟踪评级。 募集资金项目进展 募集资金项目进展 “13 大宁 MTN1” 募集资金总额为 10 亿元， 募 集资金用途为归还银行贷款 9.00 亿元，补充运营资 金 1.00 亿元。 截至 2017 年 3 月末， 募集资金已全部 使用。 “14 大宁 MTN001”募集资金总额为 10 亿元， 募集资金用途为归还银行贷款 9.60 亿元，补充运营 资金 0.40 亿元。 截至 2017 年 3 月末， 募集资金已全 部使用。 “16
5、 大宁资产 CP001”募集资金总额为 5.60 亿 元，全部用于归还银行贷款。截至 2017 年 3 月末， 募集资金已全部使用。 基本分析基本分析 静安区具有较强的区位优势，不断增强的经 济财政实力为公司发展奠定了坚实的基础 静安区具有较强的区位优势，不断增强的经 济财政实力为公司发展奠定了坚实的基础 2015 年 10 月，国务院批复原闸北和原静安区 “撤二建一”， 设立新的静安区。 2016 年， “撤二建一” 工作完成，新的静安区成立。新的静安区总面积 37 平方公里，常住人口 110 万人，下辖 13 个街道 1 个 镇，274 个居（村）委会。“静安”因境内古刹静安寺 而得名，历
6、史文脉悠久、城市环境优美、商业商务 发达、信息交通便捷，是上海市对外交流的重要窗 口。 2016年是“撤二建一”后静安发展的开局之年， 也是实施“十三五”规划的起步之年，紧紧围绕“国 际静安、圆梦福地”奋斗目标和“一轴三带”发展 战略，经济实力和财政收入都保持平稳较快增长。 2016年，静安区实现地区生产总值1,649.72亿元，同 比增长8.7%；其中，第二产业增加值110.86亿元， 下降0.7%； 第三产业增加值1,586.86亿元， 增长9.5%， 第三产业占全区国内生产总值的93.3%， 是静安区的 支柱产业。同期，静安区完成社会固定资产投资 315.35亿元，比上年增长11.9%。
7、截至2016年末， 静 安区常住人口106.78万人，同比下降0.58%，按常住 人口算， 2016年， 静安区人均生产总值为15.45万元。 财政收支方面，2016年，全区一般公共预算收 入完成229.71亿元，增长18.18%，其中，税收收入 221.08亿元，同比增长22.6%，占全区一般公共预算 收入比重为96.24%。同期，静安区完成一般公共预 算支出345.40亿元，同比增长36.2%；其中，一般公 共服务支出14.61亿元，教育支出40.26亿元，社会保 障和就业支出17.31亿元，医疗卫生和计划生育支出 14.0亿元。 表表 1：20142016 年静安区财政收入情况（亿元）年
8、静安区财政收入情况（亿元） 项目名称项目名称 2014 2015 2016 一般公共预算收入 92.48 106.24 229.71 其中：税收收入 88.36 103.25 221.08 非税收入 4.12 2.99 8.63 政府性基金收入 22.25 8.66 95.17 一般公共预算支出 106.59 124.41 345.40 政府性基金支出 20.68 11.35 114.29 注：2016 年财政数据为原静安区与原闸北区合并口径，2014、2015 年 数据为原静安区财政数据。 资料来源：静安区统计局 总体来看，原静安区和原闸北区的两区合并， 进一步增加了静安区的经济实力和财政实
9、力，静安 区在上海市的经济发展中占据了更加更要的地位。 中诚信国际认为，上海市及新静安区经济总量和财 政实力必将得到进一步巩固和加强，这也将为企业 的发展创造更加优越的环境。 商业网点经营及旧城改造业务稳步推进，为 公司带来较为稳定的收益 商业网点经营及旧城改造业务稳步推进，为 公司带来较为稳定的收益 公司主要负责原闸北区大宁板块及周边区域的 城市建设。公司成立时受托于原闸北区国资委统一 代其管理原闸北区属工业企业、区属商业、区建委 以及国有市属小企业共计 600 多家，公司对大部分 托管企业实行体制改革，将职工分流并留下商铺网 点、工业厂房、仓库等房产，有产权房、使用权房 及无证房面积共计
10、34.8 万平方米，其中包括了一部 上海大宁资产经营（集团）有限公司 2017 年度跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 分公司合并范围以外的代管的房产。公司商业网点 经营及旧城区改造运营主体、 经营模式较 2015 年均 无变化。 2014 与 2015 年，公司未进行商业网点拍卖。 2016 年，公司处置商业网点为 5 处，建筑面积为 329.1 平方米。 表表 2：2014 2016 年公司商业网点经营情况年公司商业网点经营情况 项目名称项目名称 2014 2015 2016 拍卖数量（处） - -5 建筑面积（平方米）
11、 - -329.1 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 公司名下部分存量老旧房产处于原闸北区旧城 改造的范围内，按照安排，原闸北区政府每年均会 对部分旧房进行动迁，同时给予公司相应的拆迁补 偿，补偿标准根据房屋面积并参考同区域房屋市场 价确定。公司以此可获得动迁补偿收入。业务流程 方面，旧区改造及动拆迁事宜由上海市及原闸北区 土地发展中心负责， 指定动拆迁公司进行拆迁工作， 动迁完毕后对土地进行招拍挂对外出让。根据区财 政的资金安排，公司在开始动迁时收取 50%的动迁 补偿款，余款一般在半年内到账，计入旧区改造收 入。 20142016年， 公司共完成旧区地块动迁32处， 合计动迁面积 1.9
12、6 万平方米， 公司累计实现动迁补 偿收入 7.86 亿元。2017 年 13 月，公司被动迁 10 处，面积 3864.28 平方米，实现收入 0.69 亿元。 表表 3：2014 2016 年及年及 2017 年年 13 月公司旧区改造情况月公司旧区改造情况 项目名称项目名称 2014 2015 2016 2017.3 动迁数量 （处） 9 10 13 10 建筑面积 （平方米） 8,218.676,248.39 5,174.79 3,864.28 收入 （亿元）2.402.10 3.36 0.69 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 总体上看，2016 年，公司实现动迁收入 3.36 亿
13、元，比 2015 年有较大增长。同时，中诚信国际也 关注到动迁收入受到政府旧区改造总体规划进度的 影响，中诚信国际将关注公司存量动迁房未来的动 迁情况及回款的情况。 公司商业经营业务保持良好发展趋势，未来 随着各项目陆续竣工，公司将获得可观的租 赁收入 公司商业经营业务保持良好发展趋势，未来 随着各项目陆续竣工，公司将获得可观的租 赁收入 公司的租赁业务分为旧物业出租与新物业出 租。其中，旧物业主要是上述由原闸北区政府向公 司划转的商业网点以及公司代管的老旧房屋，在进 行拍卖和处置之前，均采取出租的方式经营；新建 物业包括公司投资建设的大宁中心广场二期、大宁 人才公寓和大宁小城等新建物业，建成
14、后按照自定 租金标准对外进行出租，合同一般为一年一签。 截至 2017 年 3 月末， 公司尚未处置的存量房产 共 159 处，主要分布于共和新路板块、上海火车站 板块、广中西路板块以及苏河湾板块，地理位置优 越，开发较成熟，总计建筑面积 12.20 万平方米，已 出租面积 10.08 万平方米，平均出租率高于 90%。 2016 年，公司实现旧物业出租收入合计 0.43 亿元； 2017 年 13 月旧物业租金收入合计 0.13 亿元， 其中 共和新路及火车站板块 0.09 亿元，广中西路及苏河 湾板块 0.04 亿元。 表表 4：2016 年租金收入及年租金收入及 2017 年年 13 月
15、公司旧物业出租情况月公司旧物业出租情况 板块板块 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 租赁面积租赁面积 （万平方米）（万平方米） 平均单价平均单价 （元（元/平方米平方米/天）天） 2016 年租金收入年租金收入 (亿元亿元) 2017年年13租金收入租金收入 (亿元亿元) 共和新路、火车站板块 8.12 6.72 1.5 0.31 0.09 广中西路、苏河湾板块 4.08 3.36 1.1 0.12 0.04 合计合计 12.20 10.08 - 0.43 0.13 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 新物业方面， 截至 2017 年 3 月末， 公司已完工 项目有 4 个，分别为大
16、宁中心广场二期项目、大宁 音乐广场、大宁小城（原为灵石公园儿童乐园）以 及大宁人才公寓，出租率分别为 96%、95%、80% 和 100%。 大宁中心广场二期项目建筑面积 9.84 万平方 上海大宁资产经营（集团）有限公司 2017 年度跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 米，项目总投资 3.50 亿元，公司持股比例为 40%， 公司对其改造后将打造成为别墅式办公写字楼和商 业配套为一体的“创意产业园”。 公司于 2011 年 10 月开始针对该项目开展招商工作， 截至 2017 年 3 月 末，大宁中心广场二期已有世界 500 强企业的金佰 利、京瓷、飞利浦等企业及环大宁影视园入驻，出 租率达到 96%，平均租金可达 5.30 元/平方米/天。 由于该项目建成后前两年实际收取的租金相对于预 估价要低，在 56 年逐步成熟稳定后，租金合同中 租金的收
