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1、,临沂市 项目调研报告,投资营运部,目 录,第一部分 临沂市概况 第二部分 商圈分析 第三部分 临沂房地产信息 第四部分 拟定项目规划 第五部分 调研结论,投资营运部,第一部分临沂市概况,地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，区位优势十分明显。 东靠青岛港、日照港、日照岚山港 和连云港，属于亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。 临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.
2、9万人。,一、临沂市概述,投资营运部,临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪
3、（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。,二、地理位置与交通,投资营运部,三、临沂经济,随着城市建设的不断深入，临沂市综合经济实力显著增强，消费市场平稳增长。2009年全市实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。市区实现零售额445亿元，增长19.1%；县城实现零售额282.2亿元，增长20%；县以下市场实现零售额247亿元，增长18.7%。新的消费热点向更多的消费群体扩散，消费增长动力增强。与住房相关的建筑及装潢材料类、家俱类、家用电器及音像器材类、体育娱乐用品类和书报杂志类零售
4、额保持较快增长。 房屋建筑施工面积2473.2万平方米，房屋建筑竣工面积1045.9万平方米。商品房销售面积374.1万平方米，增长10.7%；商品房销售额90.4亿元，增长19.3%。,投资营运部,四、商业发展现状,近年来，临沂市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.2
5、7万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52% 2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新发布的城市竞争力蓝皮书中，临沂位居2008年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，在中国商业联合会主办的中国市场大会暨中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂商城进入第五代市场。,
6、投资营运部,据统计，临沂市现有3 万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、美容美发、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。 临沂已建成以临沂批发城为龙头的各类市场1000 余处，其中各类专业市场200 余处，年成交金额725.4 亿元，其中批发城内拥有专业市场68 个，其中亿元以上的商品交易市场25 个，2006 年成交金额450 亿元。政府将重点培育及发展小商品、灯具、数码、图书、日用品、建材、摩托车、塑料、家电、汽车配件等10 个年成交额10 亿元以上，辐射范围达全省，在苏鲁豫皖乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发
7、市场。,投资营运部,第二部分商圈分析,投资营运部,人民广场商圈：蓝色部分，传统商圈。其实这个商圈应该叫解放路商圈，是以兰田步行街为中心的，逐步向西发展，但是自从2001年人民广场竣工后，随着大润发、银座的进驻，慢慢的形成了以人民广场为中心的商圈。这个商圈西至通达路，东至沂蒙路。 在此商圈中，拥有银座、大润发、桃源大世界、九州商厦、金鹰家电城（3个店）、九州家电城、桃源超市、九州超市、兰田步行街、华丰国际商贸城等。在建的商业综合体有久隆奥斯卡、万阅城、金鼎国际、万兴都等。 传统商圈的发展依旧强劲，将成为临沂市屹立不倒的稳固商圈。 西郊批发商圈：浅蓝色，批发商圈。由通达路以西到临西10 路，以蒙山
8、大道，工业大道为主干，位于市中心区的西部。作为临沂商品批发城的发源地,华北批发核心.“西郊大棚底”的繁荣,促进了临沂西郊商圈的形成,也成为兴建市场的榜样.在西郊商圈的带领发展下,临沂相继建起了包罗服装鞋帽,日用百货,五金电子,蔬菜食品,物资建材等各类专业批发市场1000余处,临沂批发市场在经历了几代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治区的大型批发市场,销售量居全国第三位,山东省第一位,是全国重要的商贸中心；,投资营运部,罗庄商圈：紫色部分，游乐式假日经济商圈。以游乐为主题的购物中心，体现假日经济。临沂虽然说是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在蒙山、沂水等县市，在临沂市缺少
9、一个能为临沂产生旅游经济的地方。 南坊商圈：红色部分，政治文化商圈。以青岛为参考坐标，以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，拥有大量的高档商业及高档消费群体。 大学城商圈：绿色部分，以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端商务商圈。 河东商圈：黄色部分，将为人民广场商圈的延伸，发展为局部零售业商圈，辐射面比较窄。 此次调研主要针对人民广场商圈与西批发郊商圈 百货市场：桃园大世界、银座、九州商业大厦、大润发、金鹰家电商场 零售市场：兰田步行街、温州鞋帽批发市场、万博泓品牌服装批发市场、华丰国际服装城（华丰前门街、画风国际服装城、华丰华丰服装城）、隆达批发市场、临沂
10、小商品批发市场、箱包皮革市场、蓝天劳保皮革鞋材市场、华丰箱包市场等。,投资营运部,临沂商圈分布,人民广场商圈与西郊批发商圈,投资营运部,商圈内商场,投资营运部,桃园大世界,投资营运部,大润发超市,投资营运部,大润发租金情况汇总,投资营运部,银座商城,投资营运部,九州商业大厦,投资营运部,蓝田步行街,投资营运部,兰田步行街，规划占地75 亩，建筑面积4.5 万平方米，投资1.2 亿元人民币，由7 条纵横交错的步行街面组成。并配有室外扶梯、地下停车场、主题广场、音乐喷泉、连廊天桥、闭路监控、宽带入店、集中供暖。 兰田步行街处于新华路和解放路交汇处，处于解放路商业街的中段位置，市口位置很好。但是就目
11、前其租金行情而言是整个解放路商业网点的价值低洼区。 沿解放路的商铺：以世界名表城、罗蒙西服、鄂尔多斯专卖店等为代表，是融合在解放路商业街体系中，表现出的租金水平脱离了步行街整体行情。 兰田步行街在经营运作上是完全失败的。完全依靠小业主进行自行招商，缺少了统一经营规划，导致步行街经营混杂，无特色。同时缺少强悍品牌的支撑，使经营门类和商品特色上无法抗衡解放路商业街，遭到冷遇也是必然结果。 步行街当初的销售价是1000016000 元/，除了沿解放路的商铺价值大幅提高外，区域内所有商铺均有不同程度的跳水。部分商铺的价值缩水程度至少超过50%以上。,蓝天步行街租金,投资营运部,解放路（通达路一沂蒙路）
12、,投资营运部,该路段位于中心商圈于人民广场商圈附近交接处，为临沂老的商业中心区，零售与批发业态相融合，其又为老汽车站所在地，人流量、车流巨大，商业氛围浓厚。交通优势明显。商业业态多为服饰，餐饮，美容美发，摄影;租金约为104-300元/月转让费30-50需要5-15万;买断约为2.5-4万/解放路没有新楼盘；解放路共214户门市。,临沂市万博泓服装商贸诚，位于临沂市通达路与解放路交汇处，2008年12月26日开业。是临沂市招商引资从首都北京引来的第一个大型经营服装专业的商贸项目万博泓服装商贸诚，占地面积5118，建筑面积46062.地下一停车场，约200多个停车位；8F为库房与办公区。,投资营
13、运部,万博泓服装商贸城,华丰商贸城,投资营运部,华丰前门街,投资营运部,华丰国际服装城,投资营运部,商场汇总,投资营运部,商场汇总,投资营运部,本区域内现阶段商业氛围尚不完善，处于商圈形成的初期阶段，由于政府政策的影响，随着涑河改造进程的加快，本区域的商业氛围将逐渐完善，规划中的商业立项项目较多，本项目又位于新老城交汇处，地理位置优越，区域内存在相当大体量的在建和已有的住宅小区，居民数量巨大，客源丰富；本区域内有沂蒙路，通达路，滨河大道，北园路，涑河大道等多条城市主干道贯穿其中，道路可达性优势明显，从硬件上已经具备了成为一个城市副商圈的条件，因此，在未来几年内，随着市政建设的加快及区域内各房产
14、项目的建设完备，本区域将成为临沂主要的商业中心区。,商圈发展现状及趋势,投资营运部,第三部分临沂房地产信息,金鼎国际广场建筑面积达81000，位居大临沂核心地段， 1-4层现代主题商业，苏宁电器已经整体买断，住宅楼均价0.5万/。,万阅城总建筑面积约23万平米，共分六座建筑，万阅城A为写字楼、B座为酒店式公寓，其中A座2-5楼设计为藏书量200余万册的市级标准图书馆。写字楼看盘均价0.5万/；万阅城北侧百丽进驻。,投资营运部,久隆奥斯卡是由江苏江中集团投资，临沂久隆置业发展有限公司开发建设的，位于临沂核心商圈的中心位置，占地42万，住宅楼均价0.6万/商业门面售价4-6万元/，乐购超市将进驻。
15、,久隆奥斯卡,投资营运部,银座项目位于两条城市核心干道解放路与通达路交汇处，地处临沂市教育文化圈、经济圈、物流商贸圈三圈交界核心地带，紧邻临沂唯一一家五星级酒店蓝海大酒店，周边配套齐全，教育、金融、行政、医疗、餐饮、娱乐等市政设施一应俱全，是临沂市重点建设项目。 中福尚都项目由北京中福尚都商业管理有限公司、北京光耀东方商业管理集团共同组成的商业黄金军团全程运营；中福尚都项目是原国贸大厦改造项目。,银座商城,中福尚都,投资营运部,投资营运部,第四部分拟定项目规划,1、拟建项目图,2、路段数据信息,投资营运部,3、执行规范及有关标准,投资营运部,一、 人防地下商业街设计施工中有多个规范及标准，应严
16、格执行相应规范及标准，保证设计质量，按国家及地方的各项有关规定及标准执行。 二、 参照的主要设计标准如下： （1）人民防空战术技术要求 （2）人民防空工程设计规范 （3）人民防空工程防化设计规范 （4）有关的平战结合工程的有关标准及规定,4、项目的施工方法概述,投资营运部,项目的施工方法 根据人防工程的建设经验和拟建工程的地理位置，本工程可采用“逆作法”或“交叉作业法”工艺施工。 “逆作法”施工的基本特点：第一阶段掘开道路地面， 钻孔浇筑混凝土柱，再利用土模浇筑工程顶板，然后完成防水保温工程，恢复路面道路交通。此工艺的最优点是，路面交通封堵时间不会超过40天，即可通车，对城市的交通影响可降到最低。 “交叉作业法”是首先封堵单向道路交通，待一期工程结束，转向单向另一侧的工程作业。该工艺的特点是，在施工期间，对城市的交通影响不大，但缺点是工程周期延长 第二阶段转入地下施工，边挖土边被复墙，作柱基，再利用土模完成浇筑混凝土构造底板，即完成主体工程施工。,5、项目商铺规划及建议价格（50%出
