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1、 ? ? 公司债券2017年跟踪 信用评级报告 2 关注：关注： 负责公司审计工作的会计师事务所缺乏负责公司审计工作的会计师事务所缺乏证券、 期货相关业务许可资质， 且公司证券、 期货相关业务许可资质， 且公司 2016 年年审计报告存在部分明显低级错误。审计报告存在部分明显低级错误。经鹏元查询，鄂尔多斯市晨光联合会计师事务 所（以下简称“晨光事务所”）不具备证券、期货相关业务许可资质，晨光事务所 审计公司投资性房地产时以公允价值计量，但在确认租金收入时却结转折旧成本， 审计报告中公司经营活动现金流量净额主表与附表金额存在差异， 营业总成本统计 错误，同时根据公司提供的于 2017 年 11
2、月 16 日经中国人民银行征信中心查询的 企业信用报告，2016 年末公司应存在一笔 2.5 亿元中信银行股份有限公司鄂尔 多斯分行的借款，但审计报告相应处未作披露。 2016 年以来年以来鄂尔多斯市鄂尔多斯市房地房地产市场产市场仍旧低迷， 短期内仍面临较大去库存压力仍旧低迷， 短期内仍面临较大去库存压力。 2017 年 1-8 月， 鄂尔多斯市化解商品房库存 235 万平方米， 同比下降 25.63%。 供给方面， 2016 年鄂尔多斯市全年房地产开发施工面积 1,585.3 万平方米，同比增长 1.2%，前 期停建房地产项目复工导致房地产供给仍在增加， 同时考虑到鄂尔多斯市人口吸附 能力较
3、弱、房地产需求不足、2017 年 1-8 月房地产去化速度放缓等因素，鄂尔多斯 市房地产市场仍旧低迷，短期内仍面临较大去库存压力。 公司商品房库存规模较大，公司商品房库存规模较大，销售困难，对公司资金形成较大占用销售困难，对公司资金形成较大占用。截至 2016 年底， 公司主要商品房项目投入成本已超过 30 亿元，集中在鄂尔多斯市东胜区的华研物 流园区， 商品房可售面积 88.65 万平方米， 但累计已售面积仅 20.23 万平方米 （2016 年仅销售 0.39 万平方米），剩余可售面积 68.42 万平方米。鄂尔多斯市房地产市场 持续低迷， 公司房地产项目后续销售压力较大， 库存房产对公司
4、资金形成较大占用。 公司投资性物业规模较大，但经营情况较差，公司投资性物业规模较大，但经营情况较差，存在进一步存在进一步减减值值风险。风险。2017 年公司 未对投资性物业进行最新评估，根据 2016 年评估结果，公司投资性物业中房产评 估面积为 26.33 万平方米， 宗地评估面积为 24.82 万平方米， 评估总值为 622,380.38 万元。2016 年公司租金收入继续减少，仅 1,315.16 万元，公司投资性物业经营情况 较差，需关注投资性物业减值风险。 公司公司受限资产规模大，受限资产规模大，资产流动性较差。资产流动性较差。截至 2016 年末，公司存货及投资性房地 产账面价值合
5、计 109.60 亿元，占总资产的比重为 93.27%，已全部对外抵押。 公司负债规模大，公司负债规模大，利润利润持续持续亏损，现金流表现较差，亏损，现金流表现较差，且且存在存在大额欠息大额欠息，偿债偿债压力压力极极 大大。截至 2016 年底，公司有息债务规模达 36.11 亿元，其中 2017 年需偿还 29.55 亿元，但公司账面非受限货币资金仅 1,138.05 万元。根据公司提供的于 2017 年 11 3 月 16 日经中国人民银行征信中心查询的企业信用报告，公司本部当年已结清 欠息 5,674.76 万元，当前仍有 3 笔欠息，欠息金额合计 3,477.35 万元；公司重要子 公
6、司华研房地产共发生 2 笔历史欠息，历史欠息金额合计 1,103.87 万元，华研房地 产最后一笔欠息于 2017 年 2 月 11 日结清。同时，2016 年公司营业收入仅 1,315.16 万元，经营活动现金净流出 4,548.50 万元，利润总额亏损 4,428.74 万元。公司有息 债务规模较大， 账面货币资金规模较小， 现金流表现较差， 利润持续亏损， EBITDA 为负，EBITDA 对有息债务的保障程度较差，且存在大额欠息，公司面临极大的偿 债压力。 公司公司及鄂尔多斯城建及鄂尔多斯城建对外担保金额对外担保金额较较大，大，面临面临较大的较大的代偿风险代偿风险。截至 2016 年末
7、， 公司对外提供担保余额为 12.61 亿元，占公司所有者权益的比重为 28.22%，被担保 对象主要为民营企业，且均未设置反担保措施，公司存在较大的或有负债风险；截 至 2016 年末， 鄂尔多斯城建对外担保金额高达 21.06 亿元， 占鄂尔多斯城建净资产 的比重为 28.65%， 其中 15.00 亿元为对联营公司鄂尔多斯市城投机场高速建设有限 责任公司的担保， 此外还包含对区域内民营企业的担保， 若被担保方出现财务困难， 则鄂尔多斯城建面临代偿风险。 股权质押担保对本期债券的保障股权质押担保对本期债券的保障程度程度较弱较弱。公司以其合法持有的华研房地产 100% 股权为本期债券的本息偿
8、付提供质押担保。按照协议约定，华研房地产所有权未受 到限制资产的账面价值不得低于 15,157.95 万元，公司尚未提供子公司华研房地产 2016 年审计报告及其资产抵质押情况，但根据公司提供的华研房地产 2015 年及 2016 年未经审计财务数据， 华研房地产连续两年亏损且净资产为负， 同时公司合并 范围内的主要资产-存货及投资性房地产均已对外抵押，鹏元认为华研房地产股权 质押担保对本期债券的保障程度较弱。 公司公司主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 6 月月 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 1,177,156.91 1,175,087.
9、16 1,157,702.54 1,119,930.67 所有者权益合计（万元） 446,638.31 446,980.22 451,408.96 450,831.05 有息债务（万元） 341,120.48 361,123.52 355,131.80 365,065.00 资产负债率 62.06% 61.96% 61.01% 59.74% 流动比率 1.22 1.28 1.30 1.74 速动比率 0.17 0.18 0.18 0.30 营业收入（万元） 671.17 1,315.16 9,159.33 19,912.88 投资收益（万元） -496.63 795.26 1,625.00 1
10、,233.52 4 资料来源：公司2015年、2016年审计报告及未经审计的2017年半年报，鹏元整理 鄂尔多斯城建鄂尔多斯城建主要财务指标：主要财务指标： 资料来源：鄂尔多斯城建2015年及2016年审计报告，鹏元整理 公允价值变动收益（万元） 0.00 0.00 -829.48 -125,985.19 营业利润（万元） -361.94 -4,309.58 -252.01 -120,900.32 扣除公允价值变动损益及投资 收益后的营业利润（万元） 134.69 -5,104.84 -1,047.53 3,851.35 利润总额（万元） -341.92 -4,428.74 515.41 -1
11、03,795.49 综合毛利率 100.00% -91.10% 6.28% 45.13% 总资产回报率 - -0.12% 0.05% -8.86% EBITDA（万元） - -1,273.30 849.11 -103,121.42 EBITDA 利息保障倍数 - -0.10 0.04 -2.64 经营活动现金流净额（万元） 20,879.96 -4,548.50 1,419.65 53,657.39 项目项目 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 2,091,945.77 2,367,746.51 2,309,524.43 归属于母公司所有者权益（万元） 733,84
12、0.29 717,828.42 700,980.85 资产负债率 64.86% 69.56% 69.47% 营业收入（万元） 140,023.93 124,294.89 130,207.23 净利润（万元） 16,643.86 16,096.99 16,960.55 经营活动现金流净额（万元） 1,271.54 6,546.25 -145,928.14 5 一、本期债券一、本期债券募集资金募集资金使用情况使用情况 公司于2012年12月发行6年期120,000万元公司债券，债券票面年利率为7.88%，本期债 券募集资金100,000万元用于鄂尔多斯市华研国际商业中心建设项目，剩余20,000万
13、元用于 补充公司营运资金，本期债券募集资金已使用完毕。 二、发行主体概况二、发行主体概况 2016年，公司注册资本、子公司、控股股东以及控股股东持股比例均未发生变化。公 司控股股东及实际控制人仍为自然人股东席子义，截至2017年10月底，席子义持有公司股 权比例仍为76.24%。鹏元关注到，经“全国法院被执行人信息查询”网站查询，2016年席 子义先生涉及两宗立案，执行标的金额合计24,101.19万元，执行标的金额较大，将对公司 经营产生一定不利影响。 截至2016年末，公司资产总额为1,175,087.16万元，所有者权益合计446,980.22万元， 资产负债率为61.96%。2016年
14、度，公司实现营业收入1,315.16万元，利润总额亏损4,428.74 万元，经营活动产生的现金净流出4,548.50万元。 三三、运营环境运营环境 2016年房地产市场需求旺盛，量价齐升，但随着调控政策收紧，年房地产市场需求旺盛，量价齐升，但随着调控政策收紧，2016年年4季度以来商季度以来商 品房销售价格趋于稳定品房销售价格趋于稳定 为了抑制房价过快上涨，2016年9月底以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住 房限购限贷政策。如图1所示，调控收紧使房价环比增速快速下降，其中一线城市调控政策 最严厉，房价增速的降幅最大，二线城市次之，三线城市降幅相对较小。根据国家统计局 数据1， 国内7
15、0大中城市一线城市新建住宅价格指数月环比增速从2016年9月的3.10%下降到 2016年12月的0.00%，70大中城市二线城市新建住宅价格指数月环比增速从2016年9月的 2.90%下降到2016年12月的0.10%，70大中城市三线城市新建住宅价格指数月环比增速从 2016年9月的1.10%下降到2016年12月的0.40%。 2017年2月开始，随着部分城市房价的再次抬升，房地产限购标准进一步收紧，限购范 1 一线城市包括北、上、广、深，二线城市包括直辖市、省会城市和计划单列市，其余城市划为三线 城市。 6 围进一步扩大，涿州、赣州、廊坊、嘉善等三、四线城市也加入了限购行列。限购政策的
16、 收紧在短期内直接压缩了购房需求，同时体现了政府调控房地产市场的决心。 图图1 2014年以来年以来70大中城市新建住宅价格指数大中城市新建住宅价格指数变化变化 资料来源：Wind资讯，鹏元整理 另一方面，近年全国房地产行业的土地供应面积逐年减少，限制房屋供给量的同时使 土地购置价格持续上涨。根据国家统计局公布数据，全国土地购置面积从2013年的3.88亿 平方米下降到2016年的2.20亿平方米。从库存来看，2016年末全国商品房待售面积6.95亿平 方米，同比增长-3.22%，全国商品房施工面积75.90亿平方米，同比增长3.16%。全国商品 房广义库存2增速下降，库存去化周期3自2014年以来连续下降，从2014年的6.54年下降到 2016年的5.27年。调控政策抑制了房价的上涨动力，土地供应的减少和库存去化周期的缩 短则对商品房价格形成支撑，因此未来几年内国内商品房价格维持相对稳定的概率较大。 图图2 商品房广义库存及去化周期变化商品
