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1、,科学筑家,The Science of Living,Gemdale Corporation,大兴区16#地块投资评审,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目细分市场分析,地块规划定位分析,北京市整体市场分析,地块销售情况预测,近五年北京市房地产市场宏观分析,近五年北京市商品住宅销售分析,近三年北京市商品住宅按月销售分析,09年以来北京市商品住宅销售分析,近期房地产政策分析,Gemdale Corporation,北京市整体市场分析近五年北京市房地产市场宏观分析,受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商投资相对谨慎。 商品住宅的新
2、开工面积、施工面积以及竣工面积近三年都表现出下降的态势，预计将对未来商品住宅的供应产生影响。,近五年北京市房地产市场宏观,北京市整体市场分析近五年北京市商品住宅销售分析,从上市量来看，从03年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从04年8月31日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌的方式，因此从05年开始对住宅上市量产生了较大的影响； 从成交量来看，06年年度销售量为近几年最为强劲的，之后07年略有回调，08年由于宏观政策的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。 从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的
3、是06年全年的价格涨幅达到41%。08年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%的速度增长。,注：由于05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存在较大偏差。,北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析,07年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供应量1354.2万平米，全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。 08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比达到了1.41：1，全年新增供应量为1272万平米，但成交量近下跌近五成，使08年的销售情况非常严峻。 进入09年后，市场销
4、售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消耗历史存量。,北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析,2007年到2008年上半年北京商品住宅价格一直维持较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%，08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是在08年下半年受市场低迷影响价格出现较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是之后却呈现了明显的下降趋势； 在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各项目通过打折、精装改毛坯等各种方式进行着价格的调整； 进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强
5、有力的反弹，09年5月份成交价格已经达到13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。,从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各项目都推迟或者提前了项目入市时间，当月上市量随之减少，其余各月份的上市量都体现了明显的增长。 从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3月份开始销售量逐渐突破了150万平米，全面超过了同期市场旺盛期的07年销售量，同时09年高消化量也表明了市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽300万平米； 从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，2月份单月涨幅达到9%，5月份相对1月份的价格涨幅已经突破20%。 通过与07年、08年同期进行对比，09年前五个月的销售量
6、突破650万平米，超过07年高点的销售总额，接近08年的销售量1.9倍。,北京市整体市场分析 09年以来北京市商品住宅销售分析,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目细分市场分析,地块规划定位分析,北京市整体市场分析,地块销售情况预测,大兴区域市场发展分析,竞争区域整体市场分析,区域代表项目分析,项目细分市场分析大兴区域市场发展分析,大兴，地处北京南郊平原，区位优势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，
7、是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。,项目细分市场分析大兴区域市场发展分析,大兴区近三年商品住宅发展情况：,大兴近几年的房地产除08年外均保持着良好的销售情况，正常销售期区域的销售面积接近100万平米，同时价格也保持了良好的增长形势，08年市场稳中略降，但是在09年前五个月即有约20%的涨幅。,大兴地块所处区域界定：,大兴区辖3个街道14个镇，分布非常广泛，因此按照目标地块所处的位置以及大兴经济主要发展中心，因此在项目竞争片区的考虑中，仅考虑大兴区域内西红门镇和黄村镇为主大兴政府所在的核心片区。,项目细分市场分析大兴区域市场发展分析,大
8、兴核心去区域概况,大兴黄村为北京最早发展的卫星城之一，处于环渤海经济圈和京津塘产业带的重要节点，独有的地缘优势使它成为北京经济文化向华北地区辐射的前沿。黄村北区是大兴区政府规划中的新型住宅集中区域，大兴区政府把这里规划成为时尚住宅区和城市副中心，未来将建成环境优美、功能齐备、设施一流的魅力居住区。,1、产业发展优势根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发展生产服务业。未来将打造成商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业 ;,2、交通发展优势四条公路一条地铁紧密连接.,地铁： 4号线地铁大兴线于2010
9、年底使用； 正在修建公路： 万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环； 郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南五环欣羊桥； 马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五环； 蒲黄榆路南延线修通后可由方庄便捷到达南五环德茂桥，从而到达旧宫及亦庄。,项目细分市场分析大兴核心区房地产市场发展特征,（1）区域内仅有少量品牌开发商进入，整体地产市场发展相对缓慢,区域内仅有华润和顺驰两家国内相对知名品牌开发商，华润翡翠城前四期已开发完成并入住，目前在进行五期开发，对大兴的地产市场起到一定带动作用。但是，目前区域内多数项目为中小型开发商开发，品质相对较低。,（2）区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主,区
10、域内物业类型供应丰富，早期低密度产品相对较多，涵盖了小独栋、联排、叠拼、花园洋房、多层等各种物业类型，随着区域内土地资源的紧张，新项目容积率不断提高，区域后期主要供应物业类型为高层和小高层。,（3）随着区域交通及配套的不断完善发展，来自西南部城区置业客户不断增加,目前大兴在售项目成交客户仍以本地客户为主，如大兴区政府高级公务人员、周边产业园区内白领、大兴本地私营企业主。随着大兴段地铁兴建带来的交通改善，来自北京西部及西南部（西二环三里河、金融街区域、西南三四环的总部基地、花乡、西南四环外新发地等区域）的置业人群不断增加,（4）片区项目整体去化速度较快,在2007年北京整体市场价格快速上升阶段，
11、大兴片区市场亦呈现了较好的销售态势，多数项目销售速度均保持了5070套/月，2009年，顺驰领海在价格大幅提升的同时仍取得了月均41套的销售业绩。,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目细分市场分析,地块规划定位分析,北京市整体市场分析,地块销售情况预测,大兴区域市场发展分析,竞争区域整体市场分析,区域代表项目分析,按照该区域客户的流向以及未来项目的发展趋势特将西至京石沿线、东至京开沿线、北至西南三环、南至大兴核心区作为大的竞争板块，其中，京开沿线按照地理位置和项目的集中程度，分为马家楼片区、西红门片区及大兴核心区。,地块区域市场分析竞争片区设定,京石沿线西南五环内片区
12、,马家楼以北片区,西红门片区,大兴核心区,南三环,南四 环,南五环,地块区域市场分析竞争片区特征,马家楼片区是北京西南项目集中代表的区域，区域内百万平米的大盘万年花城和星河城两个项目是该片区的核心代表项目，客户主要来自于丰台区，部分来自于西城、海淀。,西红门板块：板块临近西南四环，自2006年起，板块在世嘉博客、理想城等项目的带动下，板块发展日益加速，尤其是总规模140万平米的理想城成为拉动区域住宅发展的典型代表项目，客户主要来自丰台、大兴，还有部分城区客户。,大兴核心区：黄村作为北京市的卫星城之一，是大兴区的政治、经济和文化中心，交通较为发达，配套完善。早期开发的项目以低密度住宅为主，如翡翠
13、城、原生墅、清城等，在市场树立了郊区低密度住宅区的形象。近期典型项目如彩虹新城、顺驰领海，物业类型主要为高层、小高层产品，客户主要来自大兴本地、丰台，以及部分城区客户。,京石沿线：本片区依托京石高速及两广路，可直接连接西二环至西四环，吸引了大量城区中高端置业群体，代表项目有万科假日风景、保利百合。物业类型以高层、小高层。客户主要来自丰台、石景山、西城等区域。,地块区域市场分析竞争项目划定,竞争区域内各项目的分布情况如下,丽园阳光,蚂蚁工房,艺苑桐城,万年花城,万科假日风景,保利百合,京石沿线西南五环内片区,马家楼以北片区,西红门片区,大兴核心区,彩虹新城,原生墅,领海浅水湾,理想城,城南大道,
14、星河城,本地快,地块区域市场分析典型项目分析,地块区域市场分析在售项目户型分析,地块区域市场分析在售项目户型分析,从对户型的上市和销售的情况来看：,马家楼片区:主要以小两居和小三居作为主要的供应产品，各户型销售速度都较快。,京石沿线片区:户型主要集中在90平米左右的小两居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小两居及120-140平米小三居都实现了很高的销售率。,大兴核心区则以小两居、大两居以及小三居作为主要的供应产品。两居的销售速度相对较快。,西红门片区的理想城供应主要集中在80平米以下的一居以及80-100平米的小两居。从销售结果看，小两居接受度更高。,
15、地块区域市场分析在售项目销售情况,销售 价格 呈现 明显 梯队,销售速度70-100套/月,销售速度70套/月,09年销售速度150套/月,销售速度70套/月（普通住宅） 销售速度40套/月（低密度）,销售速度：西南片区由于西部供应量的减少，均保持着较高速度的销售，在正常的销售期速度可实现70-100套/月以上，可见该片区对于核心区客户的吸引力较强； 马家楼片区最具参考的为万年花城，销售速度09年保持在70套/月 ； 西红门片区的理想城在09年推出房源基本面市即售罄，速度在150套/月左右； 大兴核心区的项目由于大多数均处于尾房销售期，但是以08年正常销售的彩虹新城为例，销售速度也保持在70套
16、/月以上，顺驰领海在区域内售价相对偏高，09年亦达到40套/月以上。,综上所述：区域整体销售状况良好，保持着较强的市场吸纳力及较高的销售速度！,销售价格：从西南片区到马家堡以北直到大兴的核心区存在明显的价格阶梯，09年的销售价格为例，西南片区的价格平台为14000-15000元/平米，马家楼片区成交价格在12000-13500元/平米左右，西红门片区在8500-9000元/平米 右，在大兴的核心区低密度产品的价格在11000元/平米，其余住宅的价格约为8500-9000元/平米。,项目市场细分竞争片区未来的供应分析,竞争区域未来供应主要来源于三方面：在售项目已推未售量，在售项目的后期推出量、已成交住宅项目的供应量以及周边潜在住宅规划用地供应量。,在售项目已推未售量,在售项目的已推未售量大约在22.3万平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三个项目，主要集中的产品在于80平米以下的一居室和大三居户型(集中于假日风景和星河城两个项目)。,项目市场细分竞争片区未来的供应分析
