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1、余杭房地产市场状况报告第一章 余杭区概况一、地理环境分析余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。余杭地处杭嘉湖平原与浙西丘陵山地的过渡地带。地域形态上，余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州，是省会杭州的近郊区，杭州市区的主要延伸地，并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。余杭总面积为 1200 平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水网平原、滩涂平原等，其中平原面积占全区总面积的 61.48%。 地势由西北向东南倾斜，西北为山地丘陵区，属天目山余脉，海拔 500 米以上的山峰大部分都分布于此；东部为堆积平原，地势低平，塘漾棋布，属著名的杭嘉湖水网平原，平均海拔
2、23 米；东南部为滩涂平原，其间孤丘兀立，地势略转向高原，海拔为 57米。 余杭处于北亚热带南缘季风气候区，季风交替规律显著，季节变化明显，形成春季多雨，秋季气爽，冬季干冷的气候特点，年平均气温 16。常年 11月下旬初霜，3 月中旬终霜，平均降雨量 11501550 毫米，年降水日为130145 天。余杭区共有土地 12.26 万公顷，其中耕地 4.53 万公顷，占 36.96%；林地 3.8万公顷，占 30.98%；水域面积 1.25 万公顷，占 10.2%。境内主要河流是东苕溪、京杭运河与上塘河，常年可利用水资源 13.3 亿立方米。余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最
3、大的铁路编组站乔司编组站，日编组能力 4000 辆；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线的水路交通也十分发达，通航里程 374.4 公里；杭州览桥机场紧临区境，距区治临平镇仅 10 公里。二、人文环境分析早在秦王政二十五年(公元前 222 年)，在今境内设余杭、钱唐(含今杭州市)两县。唐武德四年(621)，改钱唐为钱塘。五代后梁龙德二年(922)，划钱塘、盐官、富春三县部分地置钱江县、宋太平兴国四年(979)，改名仁和。民国元年(1912)，钱塘、仁和合为杭县。1958 年 4 月，杭县建制撤销，属杭州市郊区。1
4、960 年 1 月建立钱塘联社(县级)。余杭县建制亦于 1958 年 10 月撤销，并入临安县。1961 年 3 月，从临安县析出原余杭县境并入钱塘联社，4 月，钱塘联社撤销，恢复县建制，定名余杭县，县治设临平镇。1994 年 5 月经国务院批准，撤县设市。2001 年 3 月，撤市设区。 余杭是久负盛名的文化之邦、名家辈出，代有才人。唐代的罗邺，是余杭较早出名的文人。长眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我国历史上杰出的科学家，其梦溪笔谈被誉为“中国科学史上的里程碑” 。距今 700 多年的元代邓牧，自称“三教(儒、佛、道)仆人” ，留下洞霄宫志 、 游山志 、 杂文稿等作品。清朝余杭人孙士毅，
5、担任过兵部尚书、军机大臣、代过两江总督，参与了四库全书的编纂，并出任副总纂。出生于余杭仓前的章太炎，是我国近代民主革命的先驱、思想家和国学大师，一生留下了一千余万字的著作，重要文集有章氏丛书 、 章氏丛书续篇 、 章氏丛书三编等。三、生活水平分析余杭下辖 14 个镇、1 个乡、4 个街道。全区年末总人口 795449 人，比上年末增加 3664 人。其中农业人口 621798 人，比上年末减少 1924 人。全区人口出生率 7.64,死亡率 6.53，自然增长率 1.11。居民收入和储蓄，城乡居民生活稳步提高。据抽样调查显示，城区居民年人均可支配收入 9955 元，比上年增长 14。5，人均消
6、费性支出 7380 元，比上年增长 13.1。居民消费中用于家庭设备用品、医疗保健、交通通迅、文教娱乐类都有较大幅度增长，分别增长 112.1、18.3、10.5和 26.7。农民年人均纯收入 5839 元，比上年增长 11.0。 城乡居民金融资产继续增加。年末全区城乡居民储蓄存款余额 835105 万元，比年初新增 97761 万元，人均储蓄余额达 10499 元，比上年增长 12.7。第二章 余杭区经济发展状况一、经济发展指标1、经济总量据统计，2001 年余杭国内生产总值 154.8 亿元，比上年增长 12.4。其中，第一产业 19.1 亿元，增长 8.6；第二产业 83.6 亿元，增长
7、 11.9；第三产业 52.1 亿元，增长 14.8。一、二、三产业结构的比重由上年的 12.8:54.3:32.9 调整为12.3:54.0:33.7。同时完成财政总收入 128083 万元，比上年增长 38.4，其中地方财政收入 73333 万元，增长 59.8。2002 年余杭区主要经济总量指标：指 标 数 值 增 幅国内生产总值 154.8 亿元 12.4%第一产业 19.1 亿元 8.6%第二产业 83.6 亿元 11.9%第三产业 52.1 亿元 14.8%财政总收入 128.1 亿元 38.4%地方财政收入 73.3 亿元 59.8% 分析余杭是全国经济百强县，三产中第二产业和第
8、三产业所占比重相当大，且第三产业的发展更加迅速。说明居民生活质量正在进一步的提高，市场整体购买能力有望较大提升。经济与生活的互动，将为房地产市场提供经济支持。2、农业发展状况围绕都市型农业这个主题，大力发展效益农业，是余杭发展农业的基本思路。加大力度调整和优化农业结构，使农业和农村经济保持良好的发展态势。全区实现第一产业增加值 19.1 亿元，增长 8.6，完成现价农业总产值 27.5亿元，比上年增长 9.5。区级农业产业化项目已达 105 个，总投资 2.14 亿元，其中 99 个项目经过验收。农业园区建设稳步推进，高新农业开发区巳成雏型，17 个高效特色农业园区开始启动；农业信息化 “余杭
9、农网”也于年底正式开通。种 类 种植面积 产 量 增降幅度粮食 37.1 千公顷 下降 15.2%蔬菜 16.3 千公顷 37 万吨 增长 17.8%饲料作物 508 公顷 增长 43.1%茶叶 5873 吨 增长 16.0%水果 12018 吨 增长 34.6%增 幅 对 比 国 内 生 产 总 值154.8亿 元第 一 产 业19.1亿 元第 二 产 业83.6亿 元第 三 产 业52.1亿 元财 政 总 收 入128.1亿 元地 方 财 政 收 入73.3亿 元分析余杭三面卫戍杭州，随着杭州国际化发展趋势，城市化规模化都在加速发展，人口增长迅速，发展城市副食品尤其是菜篮子工程，是农村居民
10、迅速致富的一大捷径，余杭政府对农业的引导和支持，将会大大提高农村居民的收入。有关资料显示，目前富裕起来的农民，不少有意向到城市买房，加上余杭地方政府对购房入户政策的放宽，农民购房的热情将大大提高，市场情景广阔。余杭城市化进程加快，未来有很多农村居民入市是趋势。3、工业发展状况工业基本指标：1、全区实现工业增加值 75.8 亿元，比上年增长 11.5；2、完成现价工业总产值 347.85 亿元，增长 23.4；3、完成全部工业销售产值 334.01 亿元，同期增长 23.4，全部工业产品产销率达到 96.0；4、在现价工业总产值中，区属工业完成 57.01 亿元，增长 12.6；乡镇工业完成 2
11、90.84 亿元，增长 25.7；5、在乡镇工业中，集体经济完成 120.96 亿元，增长 20.2；私有经济169.88 亿元，增长 30.0。工业经济成分:指标 产量（亿元） 增幅工业总产值 347.85 23.4%区属工业 57.01 12.6%乡镇工业 290.84 25.7%集体经济 120.96 20.2%私有经济 169.88 30.0%分析从经济成分上看，乡镇企业和私有经济的发展速度分别为 25.7%和 30.0%，表明在市场目前情况下，居民收入增长大大提高，这两种经济成分的发展，是居民购买力有了一定程度的提高，从而刺激了人们对生活水平的需求，也是支持余杭城市房地产业发展的一个
12、基本原因。4、固定资产投资全年完成全社会固定资产投资 57.7 亿元，比上年增长 27.5。1、房地产开发投资 17.4 亿元，增长 108.4；2、工业性固定资产投资 22.8 亿元，增长 21.7；3、农村集体投资 18.0 亿元，增长 29.5；4、基本建设投资 10.2 亿元，更新改造投资 1 亿元，农村个人投资 5.7 亿元，均比上年有所回落。分析在以上四项投资增幅可以看出，余杭固定资产投资中，房地产开发投资高达 108.4%，远远高于其它项目投资，总规模为 17.4 亿，在社会各项投资中，占有相当的份额。5、主要经济类型按经济类型划分：1、国有经济 1.7 亿元，增长 2.2；2、
13、集体经济 4.6 亿元，下降 11.8；3、个私经济 18.6 亿元，增长 23.8；0100200300400工 业总 产值区 属工 业乡 镇工 业集 体经 济私 有经 济产 量 （ 亿 元 ）增 幅4、股份制经济 4.1 亿元，增长 11.1；5、其他经济 11.5 亿元，增长 10.8。经济类型 数值(亿元) 增降幅度国有经济 1.7 增长 2.2%集体经济 4.6 下降 11.8%个私经济 18.6 增长 23.8%股份制经济 4.1 增长 11.1%其他经济 11.5 增长 10.8%数 值 (亿 元 )1.74.618.64.111.5国 有 经 济集 体 经 济个 私 经 济股
14、份 制 经 济其 他 经 济分析个体经济和股份制经济的快速发展，对提高本地居民收入和生活水平有积极作用，从侧面反映了房地产市场的受众范围扩大，潜力大增。6、旅游产业旅游业发展较快，并已显露新兴产业的优势。1）成立径山风景旅游开发区管委会，黄鹤山天都城、余杭闲林主题文化公 园、双溪“竹海漂流”二期扩建等项目进展顺利；2）成功地承办了 2001 年杭州西博会家纺布艺展和杭州“西湖之春”旅游 节开幕式等活动；3）推出了“余杭二日游”等旅游线路。余杭旅游知名度进一步提高； 全年接待国内外游客 120 万人次，比上年增长 53.8；旅游收入 5.4亿元，比上年增长 53.6。分析余杭旅游业的发展，为房地
15、产发展提供相应的理念依据，加上余杭丰富的历史文化底蕴，可能会对余杭旅游房地产项目开发提供更多的发展机会，将带动房地产走向多概念时代。7、外贸外资1）全年完成外贸出口交货值 58.3 亿元；2）自营出口额 24395 万美元，比上年增长 20.2，外贸自营出口名列全省“十强” 。利用外资进入稳定发展期。新批外商投资企业 50 家，增资 17 家，总投资9516 万美元，实际到位 4101 万美元，比上年增长 13.6。分析外贸外资的发展，优化了余杭地方经济发展结构，提高地方经济的市场竞争能力，从侧面对房地产市场有着积极作用。综上所述，余杭目前整体产业结构相当合理，城市经济比较发达，大杭州概念的提
16、出，再加上人们对余杭房地产市场看好，市场发展相当有利。经济指标显示，房地产受到产业结构的积极支持。尤其是农业方面，余杭一直是农业大县，农村经济的快速发展，对农民进城购房起到促进作用，在城市化进程加速发展的现在和未来一段时间，大大增加房地产市场的受众。二、城市规划管理城市规划“积极接轨杭州，规划编制工作得到加强”是余杭城市规划管理的基本方针。配合杭州市做好新一轮城市总体规划修编的前期工作，进一步细化城区地块的功能定位、建设规划和主要区域的景观规划，编制完成城区城市防洪总体规划。以区域性中心集镇为重点，及时调整了各镇的城镇整体规划和工业区规划。重点建设项目1、临平污水处理工程全线贯通；2、临平汽车南站主体工程顺利竣工；3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓紧建设；4、临平、塘栖供水工程完成扫尾工作；5、实施了余杭
