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1、2019/9/1,乌海满世水云轩项目市场调研及判断,谨呈：鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司,2,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,3,市调及访谈工作回顾,市场调研,访谈,4,乌海房地产板块分布：分为海勃湾老城区和滨河新区两大板块,海勃湾老城区板块为乌海老城核心区，生活配套齐全，客户认可度高，但城市面貌较差；入市项目多为旧改项目，价格平台高于滨河新区； 滨河新区板块规划为政府行政、商务中心，大型设施（奥体中心、蒙中医院、滨河中学）正在建设中，政府也对此作了大量宣传；为乌海未来住宅市场的主战场，共有9个楼盘在售，产品品质、价格趋同，竞争激烈，君正长河华府
2、、新加坡花园成为新区价格标杆，但目前生活配套尚嫌不足，缺乏人气；,滨河新区板块,海勃湾老城区板块,5,海勃湾区板块小结,海勃湾老城区板块,客户来源,价格平台,多层均价在26002800之间，总价区间2035万，小高层均价在30003200之间，总价区间3040万；,销售态势,目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内；,客户需求,地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老板，占到80以上，部分海南，乌达客户；,客户关注点排序,地段，价格，周边配套，交通；,客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面
3、积需求在90100两居和120左右三室两厅两卫为主；,户型面积,受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90120米，以舒适性两房和紧凑三房为主；,户型结构,方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点；,6,滨河新区板块小结,客户来源,价格平台,多层均价在26002800之间，总价区间2035万，小高层均价在30003200之间，总价区间3040万；,销售态势,目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内；,客户需求,地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老
4、板，占到80以上，部分海南，乌达客户；,客户关注点排序,地段，价格，周边配套，交通；,客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面积需求在90100两居和120左右三室两厅两卫为主；,户型面积,受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90120米，以舒适性两房和紧凑三房为主；,户型结构,方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点；,滨河新区板块,7,乌海市场小结,08年郑州市场消化速度低位徘徊，交易价格增速趋缓；总存量已累积至336万平米，足够支撑郑州市场7个月的消化量； 郑州市场目前已全线进入价格战，快速出货成为各楼盘首要任务； 项目所在的南部城区推货量巨大，成
5、为08年郑州房地产市场热点区域，但消化速度较缓慢，目前面临超过100万的存量竞争，足够支撑南部区域17个月的消化量 随着09年南部市场的继续放大，存量房会进一步增加，未来竞争加剧，价格面临下滑压力；,8,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,9,区位分析，滨河区优势地段,10,区域内竞争项目盘点 ：面临共约140万平米在售及未来供应竞争,11,本身产品，规划优势，产品品质优势，但小高层，东西向户型劣势,12,本项目的机会与挑战并存,优势Strength,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threat,靠近政府，地段优势； 高档社区品质，完
6、全人车分流； 户型方正、有创新点；,纯小高层社区，客户存在一定的价格抗性； 存在东西向户型，客户接受度有限；,城市发展热点片区； 自然环境优越； 滨河二期拆迁启动，带来大量拆迁户； 三区两矿的迁入；,经济形式不稳定，客户观望； 区域内产品同质化严重，竞争激烈，存在大量现存及未来供应；,项目SWOT分析,13,思维导图,1,乌海市场基本判断,3,项目发展方向思考,2,项目优劣势分析,14,客户目标与现状,15,项目目前面临大问题,受经济形势影响，客户观望气氛浓厚，购买意愿不强；,关于市场,客户对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性；,关于客户,面临区域内约140万平米在售及未来供应竞争； 客户
7、对小高层产品单价高、物业费贵存在一定抗性； 目标价格处于滨河新区同类型产品的价格峰值；,关于竞争,16,项目发展方向思考,整体发展战略：前期通过高关注、高期待引起城市关注实现高速度，后期通过产品价值的传递，实现高价格； 包装、展示策略：准现房销售，震撼实景园林展示，奠定项目高档形象； 渠道策略：高调强势营销，引起市场高关注、高期待； 价格策略：以略低于客户预期的价格入市，形成全城关注热点，快速消化； 客户策略：以点带面，建立立体客户渠道，深挖海勃湾、乌达、海南客户，截流东胜、棋盘井客户； 活动策略：小活动不断旺场，营销热销氛围；,17,The end， Thanks!,愿满世 水云轩项目成就辉煌未来！,
