《佛山南海九江信基广场整体营销方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《佛山南海九江信基广场整体营销方案.ppt（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、谨呈：佛山信基百年置业有限公司,2013-03,南海九江信基广场 整体营销方案,信基广场 2013，南海九江全新城市综合体 势必成为当地最受关注的项目！ 我们将蓄势待发！ 赋予九江全新的生活定义！ 协助开发商快速回现、项目利润最大化！,我们项目组所能赋予的：,目 录,片区印象,PART ONE 1,南海概况 南海是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥地之一。 改革开放以来，南海经济发展迅猛。是著名的“广东四小虎”之一 2012年全区前三季度生产总值达到1388.01亿元,其中，房地产业累计完成投资185.56亿元 2012年，南海在全国百强区中位列第四。 境内有321国道、325国道两条国道，广佛
2、高速公路、广肇高速公路、佛开高速公路等多条高速公路 战略“中枢两翼，核心带动”,基本概况,2007-2011年期间，南海区经济总量发展步步高升，增长速度逐步趋向平稳，增速均超过10%。 南海区经济近年来，一直保持着稳步上升的势头。,经济发展状况,2007-2012年，南海区的居民人均可支配收入总量呈持续增长过程，2010年后平均增长率不断攀升，2012年城镇居民可支配收入升至36348，增长率升至10.9%，高于同期佛山全市平均水平。 可支配收入的持续增加反映出南海区人民的消费实力逐步向上升。,城镇居民可支配,2007-2009年，南海区人均消费性支出年平均增长率为10.5%，基本与佛山市持平
3、。 2009-2010年，南海区人均消费性支出23647元，仅增加304元，与全市增速差距甚大。 2010-2012年，南海区呈现持续爬升状态。 人均消费性支出同样呈现不断上升的趋势。,人均消费性支出,2007-2011年，佛山市与南海区消费品零售总额均平稳发展，然而全市增速不断放缓，但南海区每年保持80亿元左右的增量。 从中反映出南海区生活水平的提高，同时反映出购买力的增幅与零售市场的壮大。,社会消费品零售总额,2008-2009年：受到金融危机的影响，南海区房地产市场整体呈现急降现象。 2010年：金融危机的影响逐步减少，市场开始回暖。 2011年：同比2010年，呈现稳定发展态势。 因为
4、南海自建房所占比例较大，因此金融危机对南海区的房地产市场影响不大，相反稳步上升。,（）,南海区房地产概况,1、南海区经济发展水平速度较快，实至名归“广东四小龙”， GDP及社会零售总额均以平稳叫较好态势发展，部分地区仍以第一、二产业为主，第三产业市场相对空白。 因此区域发展空间、与潜力都堪称巨大，消费品市场的规模还有待发展，商业机遇明显。 2、平均工资与消费性支出呈现正相关，这显示出南海区人均消费生活水平已属于中高水平。 居民消费开始向追求生活品质与适度投资的方向发展。 3、区域的发展带动房地产发展，房地产的发展带动生活质量的提高，生活质量的提升意味着。 人们购买能力的提升，同时会涌现投资性客
5、户。,消费指数小结,九江镇由于距离南海中心较远，导致未能受其辐射影响，出现较高级酒店、购物场所不多的现象。,位于南海西南部，紧邻西樵、顺德、高明、鹤山、新会等市镇，镇内拥有佛开高速、沈海高速、广州南二环的相汇点，交通较为便捷。,九江镇区位状况,2011年各镇相关数据如下：,数据录得截止至2011年,九江镇基本经济概况,交通概况,交通印象： 九江镇交通连接性、 通达度较优,九江人民从事金属制品、服装家纺、装饰板材、家具制造、包装印刷、特种作业车生产、酿酒等等行业。 由于九江镇是传统有名的鱼米之乡，种植农产品，淡水鱼养殖亦是当地重要从事的行业之一 。 行业印象： 第二产业为龙头，大力发展第三产业,
6、行业基本,产业布局,淡水鱼养殖占全镇农林牧渔总产值的90%以上。 农业总量较大,全镇工业企业有约1500家，以金属制品、服装家纺两大行业为镇的主导行业。 工业形式为制造加工业，因此人口机构分布复杂,产业结构,产业结构,（一） 南鲲码头、中外运码头为现阶段水路重要交通枢纽。 （二） 拥有钢材、木材、散装水泥和工业用油等专业市场。 （三）商贸及餐饮服务业：万正隆购物商场、好万家购物广场、九江商业步行街、九江洛浦时代广场、沙头商业街 建材业、物流业发达，商业体缺乏,2010年九江的房地产投资7.80亿元，同比09年增长78.88%；销售面积11.97万平方米同比增长5.4%，目前九江镇仅有誉江华府、
7、嘉裕豪庭、洛浦园、金港湾、尚居、向明苑等中高档楼盘，但多均已售罄。 供需关系不平衡，机遇巨大,区域配套,九江车站：在九江中心市场外人民桥有一个小型的车站，主要为发往广州、珠海，而高明并没有直达车到达九江车站 公共交通工具尚缺完善,九江医院：九江镇镇级医院之一，九江镇医疗机构多为社区卫生站,区域配套,汇龙城商圈： 九江镇商业聚集地之一。主营商品档次、种类较为分散。 人气位居首位，人流分布密集。 商业氛围较为独特,进驻品牌：安踏、红蜻蜓、达芙妮、周六福珠宝、百佳丽超市、东方米兰婚纱等,消费区域,随着九江经济高速发展，个人积累大量财富，在不断膨胀的物质需求，同时向往精神生活的九江人却因镇内商业基础设
8、施建设未能满足要求，加上优越地域条件，水陆路交通便利。 选择顺德、港澳、乃至欧美地区成为人们购物热点。,餐饮等服务行业较为集中于江滨新区 商业步行街只有部分工厂普工、少年或中老年人群出现，消费群体薄弱 本地消费人口多数不在九江消费,2.文化先行引导工程（宏扬文化产业）,3.城市更新转型工程（美化村容村貌）,4.传统产业转型工程（扶持企业升级）,5.魅力水乡提升工程（提升乡村农业）,6.社会和谐构建工程 （健全公共服务体系）,商住片区打造 集中于大正新城 与江滨新城,片区规划,“十二五”期间重点工程,1.物流龙头打造工程,片区小结,楼市现状,PART TWO 2,2011年1月,10月,12月,
9、2012年7月,2013年1月,限购政策大行其道，新政出台调控市场预期 货币政策渐收紧，房贷阻力重重，贷款利率或上调 静观其变，地方微调与中央政策环环相扣,2013年3月,2011.1.26,2011.3.18,2011.8.17,2012年7月,2012年12月,2013年3月,楼市政策概况,国务院出台 “新国八条”,佛山正式出 台限购令,住建部公布 新限购标准,国家督察组赴各地 调查楼市调控政策,国住建局宣布明年 继续实行限购政策,“新国五条” 调控政策颁布,行业政策,10个月内，央行八次提出上调存准备金率,年内，央行三次提出下调存准备金率，二次降息，各大银行首套房贷优惠重现,2013年，
10、新的贷款利率正式实行，购房者还贷压力减轻,二套首付、房贷款利率或许上升或停止放贷,货币政策,市场近年成交分析,纵观全市成交市场来看，2012全市总 成交量接近675万，市场回暖趋势较为 明显。中心楼市虽然有所回暖，但周边镇 街成交依然较为疲软。而2012年，成交价 格进一步下降，意味着本年度，性价比依 然作为吸引客户入市的重要手段。,由上图可见，除了09年，1012年期间， 全区出现供不应求的现象。而成交价格上升 较快，于12年稍有回落。而进入2011年，限 购政策出台，药力迅速奏效，对楼市的影响 立竿见影的。成交量及成交价格均出现小幅 下降。而2012年，市场逐渐适应政策，在以 低价走货的策
11、略下，供求比慢慢放宽。,区域性集中成交现象明显，总体价格进一步下行 降价走货，成效显著，供求趋于平衡 桂城等中心城区楼市市场有所回暖,从全镇本年整体的成交走势图来看，整体均价维持在5500元/上下波动，2012年仅沙头的 沙龙名轩、九江的誉江华府、和悦湾获得新增预售，开售状况来看，刚需户型较为理想， 而誉江华府的改善户型较为冷淡。,市场全年成交分析,九江刚需产品较为稀缺 刚需客户主导，成交量得到有效保证；大面积改善户型并没获得市场回响,2011年至今 九江成交地块,近年土地成交分析,土地成交市场集中于大正新城与江滨新城 从成交地块上看，未来商圈多集中于大正新城，而江滨新城则发展成为高档住宅区,
12、（1）当前市场现象 随着限购令的延续，当前九江市场上呈现出：, 刚需购房者：拥有名额，价格成为其首要考虑因素, 投资购房者：受制名额，渴望抄底，伺机入市, 改善购房者：部分受制名额，由于所购产品，一般 总价较高，持观望态度为主。,（2）未来市场预判 根据土地市场、预售市场等方面的分析, 下一年的市场供货量将进一步加大，但目标客户群体分阶明显, 地块周边未来具备一定商服项目入市，区域商业氛围将会有所升温,市场小结,佛山市整体市场虽回暖，但商业投资受压抑 九江市场可售项目较少，供求失调,项目状况,PART THREE3,地块指标,项目四至,北侧：大正新城配套住宅地块,南侧：洛浦大道，与嘉裕豪庭一路
13、相隔,隔路相望 西临大正路，与洛浦园,洛浦大道、大正路、九江大道等镇街主干道贯穿项目区域 毗邻佛开高速及西二环高速，与其他城市保持紧密联系,区位交通,生活配套设施并不完善，周边以产业园以及展销厅为主 商业气氛有待形成，大部分还处于规划建设当中,本案,儒林一小,九江中学,下北大道站,九江车站,汇龙城商圈,洛浦市场商圈,九江医院,区域配套,项目SWOT分析,S（优势） 1、项目周边路网发达，出入较为便捷； 2、大正新城项目为市政项目，已基本普及中高年人士； 3、项目配套完善，具备一定的竞争力,STOW,项目竞争力所在及其定位,PART FOUR 4,如何发掘项目的竞争力所在？,是城市的改革者,还是
14、商业的领导者,亦或是客户的追随者,将是我们项目制胜的关键！,如何有效改变现有市场格局？ 如何为当地商业市场加入全新的理念？ 如何令当地消费者重拾本地消费的兴趣？ 将是我们项目必须解决的问题！,区域发展趋势,下东村,南 方 村,上东村,上西村,现有商圈,大正新城,江滨商住新区,起步：村落集聚，大部分本 地人依然居住在自有住房当中 当地商业以生活杂货小店铺为主。,现有：2010年1月，汇龙城 的正式开幕预示着九江的商业市 场正式起步。现阶段形成了教育 路、儒林西路、太平西路商圈。,发展：在未来，九江镇中心 将会向西南及东北方向发展， 而镇区内商业中心亦会伴随着 其步伐而有所发展。而从近年 陆续拍出
15、的商务地块情况，同 样证实了此发展趋势。,市场发展,现有商圈分析,市场特点,塑造市场竞争力,缺乏中高端的知名商业零售品牌，是九江商业市场吸引不了本地中高端销售人群的主要原因，从而造成本地消费人群外流消费。,因此，项目在品牌引进方面必须要往中高端的商业品牌考虑，以展示其自身的优势，与当地现有业态产生错位，以吸引更多的市场关注度。,业态定位,调研目的：为了能采用最适合项目营销的手段，因此进行关于九江镇当地人消费习惯的市场调研。 调研问题：九江消费吗？ 在哪里消费多呢？ 如果九江有个综合广场，您会去消费吗？ 调研人群：九江各村人员 调研时间：2013年3月8日3月10日,九江人消费习惯调研,九江人消费习惯调研,对30位居住或工作在南海区九江镇街的客户进行不同渠道的 开放式访谈调查，其中抽取了10名不同年龄层段及职业的客户进 行了分析，发现当地的消费行为可总结出以下几个方面：,外流型消费现象较为普遍，本地人对于本地商业环境认可度较低。 现阶段本地缺乏真正的商业购物中心，大部分人有购物的意图，但苦于没有消费场所。 本地并不缺乏高端的消费人群，但本地缺乏符合其身份需求的消费品牌。 当地经济发展与本地商业发展不同步，经济指数增长的同时，商业配套未能有效跟上。本地人现阶段主要以餐饮消费为主，本地购物仍处于空白的状态。,居民的消费行为总结,寻找项目机遇,消费者购买力示意图,老
