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1、西贸项目可行性报告,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,西贸地理位置,西贸,项目基本情况介绍,商场建筑面积72，000平方米 商场营业面积41，318平方米 地上五层，地下二层 F1层高5.2米，其余4.8米 约400个车位,时尚用品 美食天地 休闲食品 家居生活,5,西贸楼层业态分布,精品超市 快餐美食 健康食品美容美发,精品女装 潮流名品 珠宝配饰 护肤彩妆 名表眼镜 咖啡店,B1,流行服饰 潮流配饰 名牌手袋时尚餐厅,个性服饰 时尚配饰 都市少女 特色餐厅,美容SPA 教育服务 个性混搭街头流行 风格餐厅 影院,L5,L4,L3,L
2、2,L1,饕 餮 盛 宴 6194 ,主题餐饮 影院,潮 流 荟 萃 6409 ,魅 力 无 限 5489 ,都 会 时 尚 4837 ,国 际 时 尚 5669 ,雅 致 生 活 5839 ,生 活 品 味 6880 ,LG,西贸经营品牌,所处商圈,此项目位于公主坟与五棵松商圈交汇处,地理位置,西贸,嘉茂商务,翠微大厦,翠微广场,华熙乐贸,本项目距翠微大厦直线距离558米，距翠微广场直线距离745米，距嘉茂商务项目直线距离700米。 另距正在招募的华熙乐贸直线距离为1.5公里。 属于公主坟商圈。,公主坟商圈,西贸项目本身位于公主坟商圈与五棵松商圈交汇处.公主坟商圈位于北京市西侧, 长安街沿线
3、，是京城西部最悠久也最具规模的商圈。在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等，形成了京西综合商业区，主要服务于京西和西南的消费人群并带动周边经济。其中以翠微和城乡贸易中心为代表。目前百货商圈主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少,其中很大一部分的客流是机关单位和部队。,竞争对手对比,西贸项目介绍,11,西贸项目的主题定位为中档偏高并以年轻、时尚的快销品为主，从“品牌、品类、组合、环境、概念、设计、服务、设施”等方面实现： 1、品牌差异化的错位经营； 2、填补项目所处区域商业市场空白； 3、具有自己的特色，加深项目在消费者心中的印象，以吸引更多类 型
4、消费者； 逐渐发展为高档水平，并提供舒适和谐的高档次购物环境。,周边餐饮,海底捞 呷哺呷哺 汉拿山 渝乡人家 新辣道 和合谷 正一味 麦当劳,翠微广场,俏江南 吴地人家 鲜境豆捞 拿渡香锅,花家怡园,呷哺 黄记煌 吉野家 等,君爵湘都海鲜酒楼,龙山水大酒楼,金九龙豆花庄,仁和鱼乡,悦莱公馆海参宴,金鲍堂,乙十六餐饮,徽园海鲜酒楼,卡乌秀巴西烤肉,四季长安养参苑,海旗食府,佰草甲鱼汤锅,西贸,上元红湘菜,紫檀花开鄂菜,万寿府餐厅,翠华园餐厅,马华牛拉 牛氏牛烧烤永和大王,典时尚 豆捞坊,翠微广场内的4家餐饮在高峰期就餐情况均不好（平均在4-5桌），嘉茂商务内的餐饮状况相比好许多，除渝乡人家外其它
5、餐饮店面在高峰期均能达到70-80%的就餐率；另外，临街的餐饮店面以包间或大桌就餐率为高，高峰期以花家怡园（人均200元）、金九龙就餐率为高。嘉茂内的海底捞营业面积1300平米，营业额为每月220-240万。汉拿山450平米，营业额为每月70万；新辣道500平米，营业额为每月60万。,周边餐饮情况,周边影院情况,今日时代数字影院,成龙影院,1、位于西翠路5号今日家园8号101的今日时代数字影院，今日时代数字影院距西贸直线距离1.5公里，有4个放映厅，最小厅容纳20人，最大厅容纳80余人同时观影。 2、位于复兴路69号华熙乐茂5-6层的耀莱成龙国际影院，距西贸直线距离1.76公里，影院共有17个
6、放映厅，其中包括了14个普通放映厅，一个600人超大厅，两个VIP厅，总座位数约3,500个，建筑面积约15,000平方米。,西贸项目隶属于公主坟商圈，是区域型商业中心。定位为中高端年轻、时尚、快速消费品与餐饮、娱乐相结合的综合商场。凯德商务的招商和经营能力属于国内一流，本项目的零售品牌错位于翠微和城乡购物中心，尽可能向年轻客群靠拢，综合了时尚和高档，在区域内有一定竞争力。博纳影院是最新科技版的大型专业影院，整个商场在所处商圈中未来的潜力和活力是巨大的。,商圈分析总结,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,17,年龄：18 40岁,商业定位
7、：中高档并以时尚为主的购物中心,目标消费群,国家机关政府公务员,客群占比,30%,30%,20%,20%,周边环境,周边机关单位 船舶系统工程部 水利化自动研究所 中国电子器材总公司 中国电子工程设计院 中国电子实业信息集团公司 北京邮政管理局 中铁股份有限公司 万事达中心,周边学校 翠微小学 翠微中学 育英小学 育英中学 北京首都医科大学国际学院,周边部队 海军大院 总参大院 总后大院 空总后大院 北京军区大院 军队离休退休干部 休养所 通讯兵司令部 科技情报所,周边银行证券 建设银行长安支行 农行翠微大厦支行 工行公主坟支行 光大银行复兴路支行 信达证券翠微路营业部 中投证券复兴路营业部
8、浦发银行万寿路支行 工行万寿路支行 北京银行万寿路支行 民生银行万寿路支行 中行西翠路支行 建行万寿路支行,周边机关单位,中国电子工程设计院，1700余员工,水利化自动研究所,北京邮政管理局,中国电子器材总公司,西贸,中铁股份有限公司，职工28万余人,中国电子实业信息集团公司，职工10万余人,万事达中心,船舶系统工程部,周边学校,翠微小学，占地面积78956平方米，现有在校生3437名，教师227人,翠微中学，占地20亩，现有1200多名学生，110多名教职工,育英小学及中学，占地面积85248平方米 ，5000余名在校生，400余名教职员工,北京首都医科大学国际学院,西贸,周边部队,海军大院
9、,西贸,总参大院,军队离休退休干部 休养所,总后大院,空总后,北京军区大院,部队大院,周边银行证券,农行翠微大厦支行,西贸,光大银行复兴路支行,中投证券复兴路营业部,工行万寿路支行,浦发银行万寿路支行,建行万寿路支行,民生银行万寿路支行,中行西翠路支行,工行公主坟支行,北京银行万寿路支行,建设银行长安支行,信达证券翠微路营业部,周边社区详情,周边社区分布,西贸,船舶社区,翠微南里,翠微中里,翠微西里,万寿路社区,通讯兵社区,新华书店宿舍,大型运输公司宿舍,万寿园小区,普惠寺南里,周边小区,25,A-高档小区 B-中档小区 C-低档小区 1公里内: 26420户 1-2公里: 67148户 2-
10、3公里:115992户 3-4公里:174770户 4-5公里:205078户,海军大院B+ 19,164人,紫金长安A 9,766人,翠微东/西/南/中里B+ 15,037人,5公里辐射人口数：60多万人 新住宅项目均价 45万元/平米（精装）,周边写字楼,西贸,翠微大厦写字楼,船舶宾馆写字楼,天行建商务大厦,翠微写字楼,君安写字楼,百乐写字楼,新华联国际公寓,正恒写字楼,嵘辰写字楼,恒欣商务大厦,写字楼情况,27,项目周边3公里范围内均为较低档次写字楼，缺少商务氛围。加之绝大部分均为较早建成项目，规模小，硬件设施陈旧、老化，无法满足大型现代化企业的办公需求，故在该区域除国家政府机关、军队等
11、固有办公区以外，非常缺乏在实力、档次方面均较高的公司企业在该区域办公。将影响高品位、高收入的办公消费人群在该地区的数量。,周边部队、院校、机关较多，商务人群中等，居住人口密度较大，可以支撑店面人口需求。,销售驱动总结,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,客流量分析,凯德预测客流量为 预计周一至周四：3.5万人/次左右 预计周五至周日：4.5万人/次-5.5万人/次左右,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,32,项目的轨道交通,项目直接连通万寿路地铁站,33,车辆行驶示意图,出入口,出
12、租车落位,去B1下沉广场出入口,外窗,货梯,客梯,自驾车路线,停车场出入口,出租车路线,长 安 街,入口,出口,下 沉 广 场,项目附近公交情况,附近公交线路： 1，212，213，300内，300外，300快内，300快外，308，32，323，323快，324，33，335，337，368，370，373，374，394，414，436，437，451，483，52，57，613，617，624，631，64，658，68，699，728，74，76，77，78，89，944，968，969，977，977快，特8内，特8外，运通102，运通103，运通108，运通120，运通201等50
13、余条。,地铁1号线人流量巨大，万寿路附近公交线路多达50余条。,客流动线总结,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,可视性,凯德承诺在此项目东侧或南侧提供立柱广告位，可见度100米。,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,39,项目的轨道交通,项目直接连通万寿路地铁站,四层平面图 level 4 顾客自主入口进入商场，乘直梯或扶梯直达门店,博纳影院 1836 #04-06,574 #04-04,102.6 #04-07,98 #04-08,185.3 #04-09,85.6 #04-10
14、,79.4 #04-11,43 #04-15,163.2 #04-03,102.6 #04-02,104.2 #04-22,132.2 #04-21,湘鄂情缘 1034.6 #04-17,42.5 #04-12,52.2 #04-14,99.5 #04-13,麻辣诱惑 698.3sm (675.7sm) 04-16,17.4 #04-20,48.3 #04-01a,疏散通道,(87.3),50 #04-01b,55.2 #04-19b,61.2 #04-19a,125.3 #04-18,24.6 #04-33,22.7 #04-34,22.6 #04-35,16.3 #04-23,21.7 #
15、04-24,22 #04-25,29.6 #04-27,27.4 #04-29,16.3 #04-30,17.5 #04-31,24.4 #04-28,14 04-32,48.2 #04-26,47.5 #04-05,CRZ,COTTON PINK,优格物语,Jolie & Deen,Queens market,Twice,Havaianas&DUDE,Leg Queen,HI PANDA,招财猫,博纳影院,麻辣诱惑,迪赛尼斯,西域,汤城小厨,悦.指间,Costa coffee,Did cool,Dannys Hot Dog&爱水果,Rime,TONI&GUY,满记甜品,丰收日,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,对比餐厅选择表,目录,商圈分析 销售驱动 客流量分析 客流动线 可视性 可接近性 对比餐厅的选择 销售预估,西贸销售预估,凯德西贸店销售预估,
