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1、 这个春天有些冷 ,彰泰澳洲假日 3月市场攻击计划,No.1 2007发展商专向调整年 , 影响2007地产10大事件 ,风向1 2007第1场雪 ,国家税务总局,2007年1月16日,国家税务总局发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 将土地增值税“预征”改为“清算” 2007年2月1日全国实施 掀起2007年第1场土地税收风暴。,观点,聂梅生/全国工商联房地产商会会长 “ 如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的 利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低 廉，这使得公司未来将会为此付出高昂税费。”,冯仑/万通董事局主席 “ 这个政策促进了
2、房地产企业更注重于产品质量和管理机制的创新。 它要求企业尽快调整产品结构，治理好企业管理机制。另外这个政 策对于缓解土地供需矛盾也是有利的。”,任志强/北京华远总经理 “ 在同一块土地上反复追加税费的做法并不合理，称这已经令一些地 方政府在土地和房地产开发方面的收益大于开发商10倍之多。”,潘石屹/SOHO现代董事长 “ （在经历了05年新政、06年温政后）漏房偏遇连夜雨，雪后再降数 场霜。受清缴影响导致资金断顿的房地产开发企业或将面临项目开 发的资金阻碍； ”,土地增殖税,2007年地产调控标志,“ 土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用 权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单
3、位和个人 为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象， 依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994 年1月1日起在全国开征。”,土地增殖税,土地增值税征四级超额累进税率。,1、增值额未超过50，税率为增值收入30； 2、增值额超过50，未超过100，税率为增值收入40； 3、增值额超过100，未超过200，税率为增值收入50； 4、增值额超过200，税率为增值收入的60；,国务院,国务院 1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例,财政部 1995年1月27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则。 1994年1月1日起在全国
4、开征。,2007年政策不同点,* 从来没有任何一个政策在1月出台；每年5月是政策月，人代 会、17大结束后调整，而今年从1月就在调整；,* 2008年的稳定大于一切，而2007年正是2008年最后一个调整 年，政府全力保持调控力度；,* 从2005年开始，是政府进行非常有目标的房地产调整，而不 是阶段性调整，2005年底2006年初，地产出现价格报复性反 弹，因而，2007年1月政府出台政策调整，明确年度风向；,2007年地产冬季,针对“发展商”进行专向调整；,* 2005年是经济调整年；2005年5月国8条出台；,* 2006年是市场调整年；2006年5月温政9部委国6条；,* 2007年将
5、是针对发展商专向调整年；,风向2 北京广渠路土地事件 ,广渠路36土地事件,北京广渠路36号地,非拍卖竞标 北京城开集团和城建联合26亿元中标 13家竞标着中该中标价格只列第5 华润置地30.5亿 世茂集团30.1亿 金融街控股29.8亿 销售起价9500元 与周边14000元的商品房有相当差距；,聂梅生,建设部全国工商联房地产商会会长,“ 政府也是希望通过这块地的交易给市场一个信号。国家近2年 一直在进行力度空前的宏观调控，但从市场反映来看效果并 不是十分理想。如果高档商品房的建设国家可以更多通过市 场手段来进行调整节的话，那么在解决中低收入人群的住房 问题时，就必须要有具体的行政措施加以疏
6、导。而这种疏导 最直接的体现就是土地。”,叶向忠,北京市土地整理储备中心副主任,北京广渠路36号地评分标准：,财务实力 资金银行 竞标价格 付款进度 资质业绩 开发理念 综合分值,5分 10分 30分 25分 10分 15分 5分,风向3 深圳市房地产条例事件 ,深圳市房地产条例,2006年11月底深圳市房地产条例在网站上公示征集意见 2002年1月起草 2003年12月代拟稿 2005年6月第1阶段征集 2007年修正成果 “ 支付制：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均 应由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人 不得自行收取。” “ 连坐制：项目出了问题、资金出了问题，金融中介
7、、监理将 承担连带赔偿责任；” “ 出局制：中小房地产商的空间越来越少，部分肯定会出局， 他们的命运在此轮宏观调控之初就早已注定了。”,风向4 央行报告事件 ,央行2006年金融稳定报告,“ 在房价攀升及房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产 市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向不明朗，如 果房地产出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值 将会降低，冲抵银行资本，进而引发金融体系的崩溃。”,风向5 物业税事件 ,物业税事件,2007年非常有可能开征,“ 北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型，国 家有关部门已经同世界银行签定了相关合作协议，即将在北 京进行物业税改革的试点
8、工作。随后，将会在上海、南京、 广东陆续实施，并向全国展开。”,物业税：有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分 税费分期由业主缴纳，从而减轻了发展商的筹资压力 和相关的利息负担。物业税对发展商形成抑制消费从 而抑制发展商的影响。,风向6 上海土地检察局事件 ,上海土地检察局事件,2007年上海土地检察局成立,土地检察局：不受上海地方政府管辖，并将人权、事权、财权 直接收归国土资源部管辖。土地检察局将空降地 方，从而使地方政府的批地大权受限。,国家发改委：44.2%的亿元以上新开工项目无土地批文，60% 的新增建设用地违法，2007年将是土地管理集中 实行大规模直辖的1年。,风向7 土地
9、增值事件 ,土地增值事件,聂梅生 建设部全国工商联房地产商会会长,“ 从经济学角度，地价的涨幅要远远高于房价的涨幅，地价的 涨速要远远高于房价的涨速。”,伟业顾问 北京最大的营销代理公司,“ 2006年全年住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005 年的2546元/平方米增加36%，2007年住宅用地价格将会进一 步上扬。”,风向8 物权法事件 ,物权法事件,2006年已经沸沸扬扬 2007年非常有可能出台执行,“ 随着房地产行业整顿步伐加快，暴露出来的有关业主维权矛 盾及问题越来越突出。2007年政府会在改善居住环境、打击 侵权行为等方面出台相关手段以配合物权法的出台 ”。,风向9
10、 大盘出让事件 ,国家国土局,土地审批及住房房地产开发关系,“ 为了增强宏观调控的针对性，提高土地使用率，必须合理控 制一次性土地的出让规模。”,“ 大盘规模诸多弊端，如何缩短开发周期，成为调控的具体执 行措施。”,风向10 地产增资事件 ,地产增资事件,万科地产42亿 “ 万科公告：非公开发行A股的申请已经获得证监会批准，将 发行不超过7亿A股，募集资金不超过42亿元，用于投资国 内房地产。”,金地集团30亿 “ 金地集团发布公告，公司临时董事会通过向特定对象非公开 发行数量不超过26600万股A股股票的议案，募集资金约30亿 元。”,世茂集团6亿美元 “ 上市仅4个月的世茂地产发布公告，将
11、此前11月7日宣布计划 发行金额为5亿美元的债券调高为6亿美元。”,No.2 3月攻击战略 ,“ 必须启动33号楼销售 ”,支持理由：2007年的地产局势存在极大的不稳定性，加快销售 速度，是对抗风险最好的方式，因而，虽然35/36 号楼仍然有近70多套的剩余，但必须启动33号楼开 盘销售，以利于整体3期的销售促动；,支持理由：市场的开盘节点在4月份，我们目前已经有33号楼 的登记客户，且33与35/36号存在位置与价格的差 异，因而，并不存在矛盾；因而，3月启动可以抢 先市场客户资源；,No.3 3月攻击原则 ,攻击原则1 3月年度战略点 ,3月。年度战略点。,* 3月是过年后第1个市场启动
12、点，1年之季在于春；因而，3月 对于地产项目而言，其不仅仅是3月作战，控制3月就等于控 制整个年度的印象；因而，3月事关整个年度印象战略点；,* 对于澳洲假日而言，2007成为其最重要的完胜年，3期33/12 号楼全面开盘；4期国王堡全面开盘；5期同样存在2007年开 盘，因而，2007年成为澳洲假日关键年，3月成为关键年的 第1战关键点；,攻击原则2 3月销售战略点 ,3月。销售战略点。,* 从整个彰泰2007年的发展战略来看，澳洲假日承载了彰泰 2007年主力资金回笼的历史使命，因而，澳洲假日的销售 对于整个彰泰2007年的地产战略具有关键的影响；,* 2007年澳洲假日的销售压力非常之大
13、，3期目前35/36尚有70 多套剩余量，33/12尚未开盘；4期、5期尚具有非常大的销 售量；因而，3月澳洲假日的销售对于整个年度的销售促动 都具有非常重要的意义；,攻击原则3 3月市场战略点 ,3月。市场战略点。,* 2007年3月4日才能出15，由于2007年过年时间比较晚，整个 地产市场3月的启动时间同样会比较晚，但是3月对各家地产 而言又是非常重要的战略点，3月将会面临3月15日之后非常 密集的地产攻击期；,* 对于澳洲假日而言，3月份必须抢市场，在其他发展商未动 之前，一定要率先控制市场，一定要率先形成整个桂林市场 的关注点，一定要率先成为整个市场的领导者；,No.4 3月攻击执行
14、 ,澳洲假日3月攻击执行,2007年3月,攻击点1 户外全新形象,攻击点2 报纸全新形象,攻击点3 现场全新形象,攻击点4 客户全新形象,攻击点5 假日全新形象,攻击点1 3月。户外全新形象。,1、户外战略点：* 户外路牌对于3月攻击而言，是第1攻击的战 略点，其所形成的是1年的秩序印象，因而 3月户外路牌必须封杀市场；,2、户外形象点：* 3月需要全新的户外路牌形象，其通过全新 形象面市，形成市场对澳洲假日的关注点， 从而为33号楼开盘尽最大可能积累客户；,3、户外控制点： * 3月15日前必须全面出台；3月15日之后将 会面临桂林地产市场密集的启动期，因 而，一定要抢在市场前形成市场引领；
15、,攻击点2 3月。报纸全新形象。,1、报纸战略点：* 3月是澳洲假日3期33号楼开盘前的关键期， 因而，报纸广告承载了实质性促动33号楼 的市场攻击点；,2、报纸封杀点：* 33号楼目前的客户积累并不理想，因而， 3月报纸广告无论如何需要最大限度增加 33号楼的客户积累量；,3、报纸攻击点：* 报纸广告必须在3月15日前出台，从3月15日 到3月31日33号楼开盘，市场可以有3周的时 间充分进行攻击；,攻击点3 3月。现场全新形象。,1、展示战略点：* 由于展示中心时间已经比较长，大家已经 非常熟悉，因而，建议2007年3月与整个 3期森林谷形象相配合，形成全新氛围；,2、展示封杀点：* 目前
16、的船形洽谈区是否可以把船移到商业 街，而在船形洽谈区形成以环境为主题的 园林洽谈区，以形成森林谷的主题；,3、展示主题点：* 空中的吊品饰物能够以与3期主形象相配合 的飞鸟形式，形成空中的生态感受，从而 在整个展示中心形成森林谷的全新感受；,攻击点4 3月。客户全新形象。,1、客户战略点：* 地产终极竞争并不是单一的产品，而是地产 发展商的客户资源；客户才是核心竞争力； 才是市场地位的支持；,2、客户形象点：* 2007年彰泰同样必须完成彰泰客户会的建 立过程，让所有的彰泰业主感受完全不同 的归属感；,3、客户影响力：* 3月份全面完成客户会的形象建立过程，5月 地产上半年最大的假日点，全面出台客户会 全新形象，形成桂林市场影响力；,攻击点5 3月。假日全新形象。,1、假日战略点：* 澳洲假日是一个分水岭，其应该与桂林所有 的地产项目都不同，其应该让所有到现场的 客户都能感受假日的氛围；,2、假日体验点：* 从3月开始，每周六-周
