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1、,城市中坚的辉煌乐章 江津中路项目定位提案,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,20050315,江津湖畔 天实制造,谨呈：荆州天实房地产开发有限公司,报告结构,荆州房地产市场概况 项目解析 SWOT分析 项目定位 裙楼商铺定位分析 总体规划思路,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第一部分 荆州房地产市场概况,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,荆州住宅热点片区分布,荆沙路、武德路、江津西路一带的环形居住圈。 以大庆路为中心的住宅圈。 长港路、荆沙大道住宅圈。 北京东路、开发区一带。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,本案,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,200
2、4年1-9月，城区房地产开发规模达到139万平方米，实际开工116万平方米，竣工29万平方米。开工面积比2003年全年增长48%。 而1-9月商品住宅销售29.32万平方米，比2003年全年增长14.4%。无论从总量还是增幅来比较，住宅销售均远低于开发水平。,荆州住宅市场竞争形势,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,同时，荆州未来的潜在供应量也很大，即使不再批新项目，2005年开发建设规模也将达到200万平方米，这对今后二三年的房地产市场将是巨大的压力。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,项目竞争环境分析,竞争项目一览表：,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第二部分 项目解析,中科辉创地产顾问（
3、武汉）有限公司,地块现状,湖,湖,湖,江 津 中 路,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,SWOT分析,优势 区位优势 荆州市主干道之一，交通十分便利 处于沙市区最适宜人居的区域，具有土地稀缺性 以项目为中心，15分钟步行范围内覆盖沙市主要商业区,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,区域板块非常成熟 与本项目不远，即为领袖荆州房地产市场的“顺驰太阳城” 地块周边聚集了沙市区最好的教育、医院等生活配套,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,景观优势,隔江津中路，即为天然湖泊，居家赏湖生活，尽在掌握 项目背后为沙市最大、景观资源最好的中山公园，宛若天然氧吧,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,资源优势,江津
4、路聚集了沙市区所有的政府职能部门、银行保险金融机构以及电信、电力等绩优单位，拥有消费力强大的置业群体 历史文化资源丰富，江津湖、中山公园、春秋阁，大有故事可讲,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,小结： 我们认为本地块的核心优势在于 景观优势、资源优势 这些都是不可模仿和替代的。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,劣势 本案占地仅16亩，沿江津中路为200米，地块进深仅60米，不具有规模优势 项目周边还是旧有私房，内部环境形象差,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,发展机遇,市场供应方面结构性短缺,江津路一线，除了“观邸”之外，缺少高档物业，区域竞争压力小； 房地产产品单一，同质化严重，对产品细节
5、重视不足； 环境水平普遍较低，稍花心思就能够大获成功 市场上没有出现以物业管理著称的小区,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,市场需求方面,购房潜在需求尤其是中高档次购房需求大且没有被充分挖掘和满足，蕴涵着较大市场空间,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,消费需求结构变化 消费群细分不足，产品档次没有拉开，没有为不同收入的人群度身定做适合他们的家，中高收入人群处于“吃饱没吃好”状态，有较强的购买实力，但是没有为他们度身定做的住宅；,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,消费需求总量增长 住房制度改革后，个人购房成为主力，市场有强大的潜在购房需求；,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,小结：,本项目独享机
6、遇： 江津路一线，除了“观邸”之外，缺少高档物业，区域竞争压力小；,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,以下三点机遇虽不是项目独享，但把握住，就可能抢占“第一桶黄金” 房地产产品单一，同质化严重，对产品细节重视不足； 环境水平普遍较低，稍花心思就能大获成功 目前整体房地产开发水平较低，项目可以有很多突破点 这些机遇是阶段性的、动态的、相对的，竞争者很容易跟进，因此，开发商必须抓住这些机遇“大干、快上”。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,市场威胁,精品楼盘开始萌芽，高档物业开始产生引领性品牌 外地品牌地产商进入，带来先进开发理念和手段 本地发展商迅速学习、模仿，升级换代； 武汉等地先进房地产相关
7、行业的进入，使整个行业水平有可能跳跃式提升 荆州置业者开始接受小高层，但对高层住宅的接受观念必须加以引导,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第三部分 项目定位,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,目标客户定位,我们的目标客户在哪里？ 谁会买我们的房子？,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第一辐射圈江津路沿线经济实力较强人士 包括： 行政职能部门官员 银行、证券、保险等金融部门的高级管理人员 生意成功人士 对住房有升级换代需求的置业者,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,本辐射圈内具有购买力的人群虽然绝对数量不大，但相对本项目而言，其相对数量是足够的。 而且这类置业者是最容易接受本区域的富裕人群，也
8、是最容易启动的第一批客户。 这是我们最主要的目标群！,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第二辐射圈包括荆州古城内有置业能力的置业者 如：商人 机关、事业单位中高级公务员 医院、学校的高级教授、讲师 企业高级管理人员,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,目标客户特点,他们中的大多数是为改善生活环境而再次置业的有钱人 他们中的大多数是有家庭的人士 他们以周边工作的人为主体 购房偏好正在从关注价格开始向关注生活综合品质过渡 从讲求居住面积到讲求环境过渡,他们的购买心理,求实惠，即使收入很高的人，对价格变化依然“惯性“地敏感，品质意识却不强 攀比心理，好面子 既想和收入
9、比自己低的人拉开距离，确立自己的地位，又不愿冒险出风头，住进所谓的“豪宅” 追求一步到位，贪大求全，普遍流行大户型 投资心理重，看重升值潜力,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,项目的目标客户收入水平、经济地位与居住品质明显脱节，他们有改善居住环境的动力和购买力。 他们在购房消费上仍处于不理性阶段，容易受产品、价格的引导产生购买冲动。 他们对个人地位、环境、居住质量、子女教育、生活配套的重视，成为我们项目的突破点、发力点。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,项目形象定位,定 位： 城市中坚的高尚居住社区,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,项目形象定位是显示业主身
10、份的“名片” ，是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。 在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“社会名片”。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,项目产品定位,项目 竞争力,产品,地段,外部景观,内部环境,物业管理,配套服务,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,参考户型配比,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,户型特点,各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,参考户型,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,中科辉创地产顾问（武
11、汉）有限公司,公共部分空间的产品提升,如何在公共部分营造温馨、亲切的交流环境，帮助邻里沟通。让业主在居住后享受更好的公共环境氛围，营造小区的居住气氛。可以通过增加每层或隔层的公共花园，电梯大堂等候区的个性设计等方法解决。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,第四部分 裙楼商铺定位,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,建筑指标建议,上下两层、局部三层处理 一楼商铺层高建议为5.7米左右，二楼层高为4.3米，局部三层层高建议为4.3米 商铺面宽控制在6米网柱 商铺进深由于项目地块原因，可确定1822米 规划门面档数：33档，由于均为6米网柱，可分可合。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,赞成的商铺外观
12、,不赞成的商铺外观,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,商铺营销建议,针对目前荆州市单一的营销模式，结合本项目商业物业的优劣势，建议开发商考虑以下几种营销模式，快速启动本项目商铺的正常销售，以达到资金快速回笼的目的。,返租 大商家入驻，小业主做房东 一次性付款 供10万元创业基金,第五部分 总体规划思路,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,单体布局的特点,建筑单体规划高低起伏的空间轮廓，形成丰富的天际线。 临江津中路，以小高层为主，可兼顾地块优势景观资源，同时又竖立了城市的地标物。 内部为由半围合式的多层住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公
13、司,朝向布局的特点,建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，晚上有月光”。 规划方案应综合考虑景观资源和南北朝向的问题，建议将景观优势发挥大最大化的基础上，合理考虑朝向布局。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,步行系统、机动车系统和停车系统,在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。 机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库或者半地下车库。,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,作为挑战者, 我们必须:,-是实力强盛的宣告者; _是行业规则的颠覆者; -是市场热点的引爆者; -是丰富资源的占有者;,中科辉创地产顾问（武汉）有限公司,预祝荆州天实房地产公司 “江津中路项目”圆满成功！,报告结束，谢谢大家,
