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1、盐城项目市场定位报告,2010-7-22,城市概况,城市区位 行政区划 对外交通 对内交通 城市人口 城市经济 城市规划 城区对比,城市区位,上海 距盐城300公里,盐城,连云港 距盐城190公里,南通 距盐城190公里,沿海高速 连接连云港、盐城、南通,江苏省地图,宁靖盐高速 盐城至泰州,徐淮盐高速 盐城至徐州,新长铁路 到徐州、南通,南京 距盐城220公里,盐城是江苏省面积最大的市,东临黄海，西与淮安市相连，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；,行政区划,上 海 经 济 圈,盐城总面积为1.7万平方公里，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两
2、个区和盐城开发区。 盐城市域是一块绿色的平原，绝大部分地区海拔不足5米，废黄河两岸为地势最高处，海拔4-6米。苏北灌溉总渠以南，到斗龙港以北地区为低洼地带，平均海拔在2米以下。 盐城处于上海经济圈的辐射范围之内，三港联动（连云港、盐城、南通）的城市规划将为苏北的城市发展带来机遇。,对外交通,盐城市交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全市，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货运站均座落其中； 盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国汉城的国际航班及北京、广州、温州等国内航班； 高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速； 周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港
3、、连云港、射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系.,高速公路：通车里程增至371.3公里,水路：4500多公里航道贯穿城市乡村,航空：航班量每周12班,铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通,对内交通,将五星客运站与盐城火车站联合规划为综合型客运枢纽，市区建成五星站、盐城南站、盐城北站和盐城东站，形成一主三辅的客运站布局，推进县（市）公路主枢纽达标改造，每个县建成一个二级以上标准客运站。 盐城对西环路、解放路、迎宾路的先后改造，使道路交通体系不断完善，盐城市公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。同时，随着盐城BRT快速公交系统的建成，为盐城城南楼市注入了一剂强心针。
4、,城市人口,盐城市09年年末全市827万人口。其中2009年城镇化人口385万人，全市的城镇化率达到46.5%，市政府规划到2020年，全市城镇化率达到55%，新增城镇人口80万人左右。 市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万。按人均30方的居住需求，市区将每年新增150万方的居住需求。 盐城的城市化进程正处于加速阶段。,20%,40%,60%,80%,城市化率,时间,盐城城镇化的阶段位置,城市化进程阶段性规律图,盐城城镇人口变化图,初期阶段,加速阶段,后期阶段,46.5%,城市经济,盐城经济近年一直保持高速增长，09年GDP达到1917亿元，仅次于徐州，苏北5城市排名第二
5、，,14%,17%,11.5%,13.3%,16.4%,城市经济,盐城市GDP情况,GDP与房地产发展模式,盐城市人均GDP情况,从2000年盐城经济一直保持高速增长，06年到09年每年增幅都在13%以上，远大于8%。 09年盐城人均GDP达到20050元，约3300美元。 房地产进入高速增长期。,房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准,城市经济,市区（亭湖区、盐都区）： 纺织、机械制造、汽车制造、食品加工、商业等 东台市： 经济农产品（蚕丝、西瓜）、纺织、化工 大丰市： 机械（临港机械、海上风电）、海上制造业 建湖县： 鞋业、花炮、油田机械、化工（农药）纺织（服装）、节能灯具 射阳县：
6、畜牧业（禽蛋）、建筑业 阜宁县： 纺织（布业） 响水县： 经济农产品（粮、棉）、化工、纺织、机械、盐业 滨海县 农副产品、化工，纺织，机械制造，食品加工,城市规划,重点向南， 适度向西， 启动河东， 有计划向北,城市发展方向：,东至沿海高速公路， 南至徐淮盐高速公路， 西至宁靖盐高速公路， 北至新兴镇区北侧， 总面积约423KM2。,盐城市城市总体规划用地范围：,沿海高速,徐淮盐高速,宁靖盐高速,新兴镇,河东,城南,城中,城市规划,城南 行政、居住,城中 老城商业、 居住,河东 居住,河东 工业,城北 物流、工业,城西 居住,城西南 工业,城中向城南：城市主要发展方向,城中向河东：城市次发展方
7、向,城北分区 鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心，沿204国道建少量工厂。 城中分区 商业和居住功能，强化建军路、解放路城市中心功能。 城西分区 疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开建设。 城南分区 居住、行政、文教为主要功能，完善社会服务设施的配套建设，提高土地开发强度。 西南分区 工业开发为主要功能，建设为产业开发服务的配套设施 河东分区 工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以北为盐工发展用地，居住用地集中在开发大道和青年路段之间，加强基础设施共建共享，以大项目带动整体发展。,城市规划,城南分区 城南区域以盐渎路为界分为北面的中心区域和南面的大型居住社区。 城南中心区域定位为市级行政中心、
8、文化娱乐中心、商业中心和新型居住区；盐渎路以南区域为大型居住社区。 随着西环路、解放南路和跃马路的向南推进，BRT快速公交系统的引进和大型项目的纷纷启动，现在中心区域已经经本成型。而盐渎路以南区域处在起步阶段。,盐渎公园,西环路,解放南路,跃马路,开放大道,开发大道,世纪大道,盐渎路,东进路,市政府,内港胡,初步开发中的 盐渎路以南区域生活区,基本成熟的城南区域,中心区域已成型，以南区域待开发,城市规划,迎宾大道,青年路延伸段,世纪大道延伸段,开发大道延伸段,希望大道,通榆河,开发区管委会,亭湖区行政中心,飞机场,开发大桥,建军东路立交桥,通榆大桥（在建）,世纪大桥,工业区,生活区,河东分区
9、通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的新城区。以世纪大道为轴集中布置公共设施，开发大道和青年路之间用地作为生活用地加以控制；开发大道以南、青年路以北布置工业用地，围绕汽车工业形成完整的产业链，依托高等院校增强研发能力。 4座跨河大桥的建成通车将使河东片区和市区无缝衔接。 以世纪大道为中轴的行政中心周边道路也已建成。 规划和道路体系的建成为河东区域的加速发展奠定基础。,依托亭湖区政府和工业园，河东打造成城东新的城市副中心； 分散盐城市中心的压力，促进盐城城市化进程；,城区对比,城市房产,房产投资 土地市场 商品房供求 价格分布 户型面积 立面材料 景观分析 物管分析 会所分析 推广方式 诉求点,
10、房产投资,2008年，全年完成固定资产投资1120亿元，比上年增长19.6%。 受金融危机影响，其增长幅度放缓（2005年-2007年，固定资产投资增长比例在33-35%）,2008年房地产投资额进一步增加，达到109亿元，但受到宏观经济环境和房地产整体形势的影响，增幅较前几年有所减小，为17.8%，是近5年来的最低点。 考虑到盐城市房地产投资基数较小，与江苏省发达地区还存在一定差距，因此我们认为盐城房地产市场还具有较大的发展的空间。,土地市场,2009年，盐城市区累计出让土地64宗386万方，期中商品住宅用地260万方，同比增长9.5%。 自07年以来，城南、城东区域土地的大量供应，将在今后
11、一、二年内此区域内房市集中放量供应，市场竞争激烈。,2006年，盐城市区土地市场推出的地块主要集中在老城区域，造成地价较高。 09年房市的火爆，使得企业对后市预期看好，再加上手中充裕的现金流，刺激了土地价格的提升，09年全年土地成交平均价格为98万元/亩，同比上涨54%。,土地市场,地块位置：开放大道东、新洋 路北。 面积：10000 平米/15 亩 用途及容积率：商业、1.8 成交价：1345万元 1345元/平 米 89.67万元/亩 楼板价：747.2元/平米 成交时间：2010.4,地块位置：亭湖大道北、东环 路西。 面积：69354平米/104.03 亩 用途及容积率：住宅、1.8
12、成交价：17373.18万元 2505元 /平米 167万元/亩 楼板价：1391.7元/平米 成交时间：2010.4,地块位置：神州路东、开发大 道南。 面积：25266平米/37.9 亩 用途及容积率：商业、3.5 成交价：6063.84万元 2400元/ 平米 160万元/亩 楼板价：685.7元/平米 成交时间：2010.3,地块位置：希望大道东、华亭 路北侧。 面积：36682 平米/55.02 亩 用途及容积率：商住、1.4 成交价：7832万元 2135元/平米 142.34万元/亩 楼板价：1525元/平米 成交时间：2010.1,地块位置：泰山路西、松江路 南侧。 面积：76
13、843 平米/115.26 亩 用途及容积率：综合、1.9 成交价：4682万元 609元/平米 40.62万元/亩 楼板价：320.5元/平米 成交时间：2009.10,地块位置：盐渎路北、日月路 东。 面积：95109 平米/142.66 亩 用途及容积率：商住、2.0 成交价：38138.709万元 4010元/平米 267.33万元/亩 楼板价：2005元/平米 成交时间：2010.3,地块位置：盐渎路南、跃马路 西。 面积：55149 平米/82.72 亩 用途及容积率：商住、2.5 成交价：21783.8万元 3950元/平米 263.33万元/亩 楼板价：1580元/平米 成交时
14、间：2009.11,地块位置：奋进路西、铁家港 北。 面积：77939 平米/116.91 亩 用途及容积率：住宅、2.0 成交价：17302.458万元 2220元/平米 148万元/亩 楼板价：1110元/平米 成交时间：2009.11,地块位置：解放南路与青年路 交界处工学院南校区地块。 面积：31687.7 平米/47.53 亩 用途及容积率：综合、2.5 成交价：15099.1891万元 4765元/平米 317.67万元/亩 楼板价：1906元/平米 成交时间：2009.6,土地市场,土地市场,2009年以来上市土地可建面积约672万方，其中城东247万方，占据市场总供应量的26%
15、； 从成交地价上来，城东土地成本较为接近，在相同的产品价格上，高品质的项目将更具备市场竞争优势； 按照当前出让土地量情况，城南将成为盐城市场竞争最为激烈的地方，而本区域区域内竞争相对较弱； 但如果仅考虑区域现状和发展，短期内，本区域与城南尚有较大的差距；,商品房供求,2009年，盐城市区商品住宅供应253万方，同比08年增长14%，其中全年的近80%的供应量集中在6到12月这7个月里。 2009年，在购房补贴、利率下调、经济复苏等多种利好的消息下，盐城市区房市在3月份后逐渐回暖，下半年销售火爆，全年共销售292万方，同比增长120%，达到历史最好水平。截止到12月末，商品住宅的供销比是0.87
16、：1。 2010年4月后，国家调控影响，盐城成交持续走低。,商品房供求,盐城目前在售项目共22个； 总建筑体量809万； 已推出体量约199万； 后续可推出面积约600万； 按照年需求量250万计算； 整体去化时间约2.5年； 盐城市区09年至今出让 土地可建面积967万 按照年去化250万计算； 整体去化时间约4年；,商品房价格,从整体走势上看盐城房价平稳上升，2008年由于全球金融危机影响，市场观望情绪浓厚，导致价格与2007持平，市场冷淡成交量下降，2009年3月以后在政府政策的促使下，市场得以复苏，成交量与房价急剧上涨。 2009年1季度，市区商品住宅成交均价为3520元/平方米，到四季度时已经达到4247元/.09年下半年盐城房价获得爆发式增长，增长幅度接近20%。,价格分布,城北板块,河东板块,城中板块,盐渎板块,占地在10万方以上的项目,占地10万方以下的
