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1、安溪商业市场提报,政策资讯,政策分析,土地市场分析,商业解析,本案分析,客群分析,目 录,解读安溪,2,3,4,6,解读安溪,土地市场分析,政策分析,商业解析,客群分析,5,本案分析,7,结论,1,安溪县，隶属泉州市，地域占泉州市总面积1/3，是厦门市2倍；总人口108万，占泉州市总人口1/6；现有旅外侨、台胞400多万人，是著名的侨乡和台胞祖籍地。 安溪是中国乌龙茶（名茶）之乡，是全国最大的乌龙茶主产区,名茶铁观音、黄金桂的发源地。拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂（安溪茶厂）和全国最大的茶叶批发市场。,【中国茶都安溪】,中国茶都.安溪,安溪隶属福建省泉州市，位于泉州市西北部，与厦门同安区，漳州
2、长泰、华安，龙岩漳平，南安，永春等地交界。面积3057平方公里，占泉州市总面积1/3，是厦门市两倍。安溪县总人口108万，占泉州市总人口1/6，是福建省设区县的第一人口大县。县下辖24个乡镇，目前安溪城镇化水平32%。 安溪是全国著名的侨乡和重要的台胞祖籍地。现有旅外侨、台胞400多万人，分布在世界30多个国家和地区，其中在台安溪乡亲200多万人，约占台湾人口的十分之一。 安溪产业结构正由“单一”向“多元”转变，培育了工艺、建材、冶炼、食品加工、服装鞋帽、印刷包装、机械化工等支柱产业，其中，钢铁业，钢材年产量50万吨，粗钢、生铁产量均突破100万吨，是福建省第二大钢铁生产基地；水泥业，年产量1
3、50多万吨；工艺业，安溪是中国藤铁工艺之乡，拥有企业400多家、加工点3000多个，年产值30亿元以上。,【安溪交通】,安溪县的交通便捷，开车50分钟和2个小时，分别可到达泉州和厦门； 安溪的区位优势因泉三高速、厦安快速路获得空前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地产也面临高速发展的契机。,便捷的交通 206省道，308省道；距离厦门80公里，距离泉州50公里 开车50分钟到泉州；开车2小时到厦门 厦安快速路通车后，厦门到安溪开车仅需40分钟。 泉三高速通车后，泉州三明的三小时经济圈、厦门三明的三小时经济圈、闽南南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪，安溪处于沿海县市往三明、江西梯度转移第一站。,【安溪
4、经济】,安溪经济是全国县域经济基本竞争力百强县，近期经济发展速度位居福建省前列，经济实力位居福建省前十强，同时也是福建县级地方财政收入十强。近五年，安溪生产总值保持约14%的增长速度。 【收入与消费】城镇居民人均可支配收入保持良好增长态势；但是存在其消费倾向不足现象，有待进一步挖掘。,GDP增幅与房地产发展,1,3,4,6,解读安溪,土地市场分析,政策分析,商业解析,客群分析,5,本案分析,7,结论,2,【海西安溪】安溪县位于福建南部，在地理上处于海西经济圈中间结合部，伴随海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。,政策分析,海峡西岸经济区，是指台湾海峡
5、西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，泉州、安溪是海西经济圈中重要节点城市。,海 西 经 济 圈,9,【楼市政策】2011年厦门、福州等限购令将继续，而本项目地处泉州地界，不受一二线城市政策影响， 拥有较为宽松的政策环境。,认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策， 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策,加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国,1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上 3、对贷款购买第二
6、套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款,信贷政策,土地政策,房产税改革,政策分析,根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。 这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。,政策分析,【楼市政策】 16个大中城市住宅“限购令”,新政出台后，泉州没有受到明
7、显的影响，依然保持“量价齐升”的态势；同时，也加速了泉州楼市的推盘，尽管如此，政策高压依然促成了市场观望气氛，安溪自然也不例外。但本案为商业项目，不会受到限购的影响，此时入市或是个最佳时机。,【新政影响】虽然新政频出，但泉州市场并没有受到明显的影响，反而加速了资金回流泉州，从另一方面也体现出商业项目在泉州市场存在更大的机会。,政策分析,2011年11月30日晚间，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行第一次下调存款准备金率，也是2008年12月25日后央行首次下调存款准备金率。下调后，大中型金融机构的存款准备金率降至21%，仍处历
8、史高位。据分析，这次存款准备金率下调可以释放4000亿元左右的资金，缓解目前市场流动性偏紧的状况。这次下调存准率或许并非意味着稳健的货币政策发生转向。分析人士指出，这是央行“预调微调”的举措，更加体现政策的前瞻性、灵活性和有效性。而从银行市场资金面以及外汇占款情况看，明年存款准备金率仍有下调空间。,政策分析,存准率下调，利于金融机构贷款扩张，缓解市场流动性偏紧状况,【最新政策】存款准备金率3年来首下调，释放4000亿元左右资金。,3,1,2,4,6,解读安溪,土地市场分析,政策分析,商业解析,客群分析,5,本案分析,7,结论, 截至2011-12-2，安溪县城2011年公示成交的商业类地块共1
9、2块,总计出让面积为47.4万。预计在未来的1-1.5年内将为商业市场新增118.8万的放量。（商业土地出让具体成交情况请参见图表2011年泉州市区土地出让情况（截止2011-12-2）,【2011年土地市场】 截至2011-12-2安溪县2011年共成交地块29幅，出让面积近99万，总建规模约252万。,土地市场分析,图表：2011年土地出让情况（截至2011-12-2）,土地市场分析,续上表,土地市场分析,【2009-2010年商住类土地市场】 2009-2010年安溪县共成交商住类地块37幅，商业类出让面积约21万，预计将为未来两年商业类市场新增40万左右放量。, 纵观安溪2009-20
10、10土地市场，商住类土地成交共37幅（其中，商住类成交24幅，商业类仅成交5幅）预计未来两年将为商业类市场增加约40万平米的放量，市场增加量十分有限。 商业类成交5幅，20.95万平米，占比24.3%；商住类成交24幅，面积为63.92万平米，占75.7%。,备注：由于2009年的统计数据中有一幅商业类地块数据缺失，故取估计值,土地市场分析,安溪县2009-2011年（截止12月2日）期间商业出让地块约74多万，商业体量预计未来1-2年内推出205万方左右，市场推盘量持续增长。,楼面地价适中；距离本案较远；项目多为商住一体且已动工，与本案市场竞争较小；,楼面地价较高、体量大；紧临本案，部分已入
11、市，对本案造成直接竞争；,楼面地价低；远离本案，规模大，由于政府扶持原因，对本案有一定影响，但十分有限；,(备注：总建面积以最大容积率计算),土地市场分析,4,2,3,6,1,解读安溪,土地市场分析,政策分析,商业解析,客群分析,5,本案分析,7,结论,安溪商业主要分布在凤城商业中心、龙湖商业板块、茶业市场、茶都四大片区和沿溪两边的商业带。法美商业板块、吾都商业板块、龙凤都城片区商业氛围相对冷清。,个案位置： 1、中国家居工艺城 2、茶都 3、金融行政中心 4、茶博汇 5、明珠茶业城,1,5,4,3,2,商业分析商业分布,新景商业中心,【城区核心商圈】 县城核心商圈呈现“两区一带”布局。,商业
12、分析常规商业,【城区核心商圈】县城核心商圈底商月租金在200元/左右，商业氛围较浓，业态上以服饰、鞋包、茶叶店为主，主要针对年轻消费人群。高档休闲娱乐、高档餐饮等商业比较缺乏。,商业分析常规商业,随着城市化进程的加快，居民生活水平的提高，安溪出现一系列如“中闵百货”、“艾美百货”、“国美电器”、“新华都”等大型商家入驻，成为安溪商业的主导业态。,新景商业广场：综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局，作为安溪县政府的招商重点工程，又有新华都、国美电器大型商家强势入驻，商业店面虽都已售出，但仍有近一半店面未营业。,【城市核心商圈 近期发展】伴随着“中闽百货
13、”、“艾美百货”、“新华都” 等大型商家入驻，安溪商业有较快的发展。但核心商圈周边新型商业经营效果仍有待加强。,商业分析常规商业,【沿溪商业带】沿溪商业带月租金在30 元/左右，商业氛围较差，更有不少底层商铺作车库使用。,商业分析常规商业,【在售商业 市场运行】安溪正常年份商业店面年销售2万左右，2009年达到历史最高点，成交3.31万。,商业分析常规商业,2010年各月商铺成交情况,【在售商业分析】2010年全县商业店面成交均价在6500-7000元/，单个项目年成交50-60间。,商业分析常规商业,供 给 情况,销售情况,【在售商业分析】在售商业以底商为主，多数规划为两层，底层做挑高，以3
14、0-50为供给主力产品。底层挑高户型销售较好，二层商业售价不到底层一半，且去化缓慢，较多客户购买二层用来办公。,商业分析常规商业,安溪常规商业市场特征小结,商圈：靠近县政府核心商圈经营尚可，其它片区商业氛围较差，部分沿街底商用作车库。专业市场（茶都） 经营较好。 在售商业：以底商为主，多数规划为两层，但二层售价不到 一层售价1/2，去化缓慢； 捆绑销售，去化速度较快；商铺都 能较好去化，但经营一般；商铺总体均价接近住宅售价的2倍。,商业分析常规商业,【中国家居工艺城】 均价5500元/。藤铁产业和家居工艺品产业平台，部分为茶业。目前仍在招商中，政府回购7000，有一定的优惠政策。,商业分析专业
15、市场,正在制定入驻商家的税收、工商、融资等方面的优惠政策。 已在筹备每年2次以上“中国家居工艺品博览会”，和筹建“中国家居工艺品商贸网”。 目前政府已回购7000作为政府工艺办、主力展厅、行业领导办公室、公会、外贸公司、研发中心等。 数十家龙头商家踊跃进驻,投资特点： 1、不限购，不限贷 2、每年数十亿产业基础 3、政府鼎力支持，投资有保障 4、毗邻安溪新汽车总站，日客流量上万，区域潜力大 5、多家龙头商家抢先进驻 6、安溪政府联合新新集团，专业团队打造“国字号”商贸城 7、小投入，低风险，高增值 8、具备投资三大法则：抗通胀、高回报、高增值,投 资 特 点,商业分析专业市场,【中国家居工艺城
16、】,AD区：交易大厅、集团办公室、茶虎、茶叶专卖； FK区：茶叶专卖、客运站、餐饮、茶叶农机专卖； LS区：茶文化研究中心、茶叶质量检测中心、电子 商务网站、茶科技咨询服务中心、酒店等；,【茶都】月租金100-200元/，靠近金融行政中心的商铺租金较高，出售均价30000元/。安溪最早的茶专业市场，有一定的品牌认知度，但属较低端经营模式。,商业分析专业市场,【金融行政中心】未开盘，紧邻安溪茶都，安溪县人民政府创建的大型重点项目，是未来安溪首席一体化集成商务综合体。,商业分析专业市场,【金融行政中心】,更具创新力的自由空间 室内超大柱距、宽敞明亮、格局方正无使用死角、内部隔墙均可敲除，空间自由分割组合，可自助企业独有的个性化空间。,6#A栋5-12层,5#A栋5-12层,4#B栋5-18层,1#5-12层,商业分析专业市场,【茶博汇】二期出售均
