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1、工程精细化管理,2013年3月,工程精细化管理,第一部分、工程管理模式分析,第二部分、工程质量保证体系与重点,第三部分、工程计划保证体系与重点,第四部分、工程管理保障的合约配合,第五部分、通过减法学习工程质量管理,工程精细化管理,What 做什么？ Why 为什么做？ When 什么时间做？ Where 哪些公司做？ Who 谁来做？ How 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,工程管理模式分析,一、企业经营模式与工程管理,二、工程管理组织架构分析,三、工程管理模式分析,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,自然环境的不同，导致工程管理难度加大,社会环境的不同，导
2、致工程管理难度加大,多业态开发导致专业与全面产生矛盾,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,管理跨度增加，公司与项目之间的管理权责不清,决策信息增加，沟通效率降低,依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升,企业经营模式与工程管理, 多项目发展对工程管理的影响：,外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加,工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收,内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全,各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现,企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降,工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段,工程管理组织架构分析
3、,职能管理型,矩阵式管理型,项目管理型,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系考核检查的重点：,基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。,实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质保体系实际管理效果,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,工程管理模式分析,工程管理质保体系基础管理部分的检
4、查重点：,工序质量控制点、停止点交底,施工样板交底,施工单位、监理单位关键工序检验批过程记录表,项目工程部关键工序检验批复检记录表,工序交接检、关键验收责记录表,工程管理模式分析, 公司对项目工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：,工程防渗漏质量控制,工程防开裂质量控制,精装修观感质量控制,园林景观工程细部质量控制,空间尺寸偏差质量控制,门窗、设备成品保护质量控制,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例项目启动阶段：,取得土地成交确认书方案设计任务书发出,阶段起止点：,所含子成果：,.概念设计方案设计,.项目定位报告营销,.成本预测报告成本,运营管理与工程管理,
5、阶段性成果标准示例项目启动阶段：,所含子成果：,.售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销,.项目开发计划公司,.方案设计任务书设计,精装房定位、限价及实施方案设计、成本及工程,.景观方案设计任务书设计,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,1、售楼处定位、位置（应附图）及面积；,2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择；,3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、 照片或模型表达）；,4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；,5、示范区与周边环境的关系、有利、不利因素及处理建议；
6、,运营管理与工程管理, 阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格；,7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析；,8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）；,9、土建、装修进场、家具布置、开放等计划安排,工程管理模式分析, 项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,投资决策,工程管理 （常规理解）,工程质量保证体系与重点,一、工程质量管理理念,二、工程管理策划与研发,三、工序、检验批质量管理,四、工程质量细节管理,五、设计工程质量保障,工程质量保证体系与重点,六、产品标准化、系列化对工程质量的保障,七、工程管理规
7、划,八、供方质保体系的输出与管理,九、工程分户验收管理,工程质量保证体系与重点, 工程质量管理理念与质量文化：,工程质量管理理念的完善：,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工质量控制保障体系。,工程质量保证体系应更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理,工程质量保证体系与重点,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质
8、量 缺乏质量意识和专业知识 方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程 一线人员积极介入 方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力 与供应一体化 方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品 质量文化 方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,工程质量保证体系与重点, 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决,设计质量、材料质量、施工
9、的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善,工程质量保证体系与重点,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系,工程质量保证体系与重点,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，
10、设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,工程质量保证体系与重点,第四级：零缺陷管理（相对归零）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位员工都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷
11、原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,工程质量保证体系与重点, 企业质量文化强调的原则：,1.树立正确的质量管理理念：,2.工程质量标准必须是“零缺陷”：,3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量：,4.以“防患于未然”为质量管理的制度：,5.以“全面质量管理”为改进的基础：,工程质量保证体系与重点, 工程质量管理理念体现的一些特点：,工程质量施工质量,工程质量不单纯只是工程管理部门的责任,工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施,成
12、本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制,招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80
13、以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏,工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目为外墙外保温，面层使用某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要
14、求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断,成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标,工程质量保证体系与重点, 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析,采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚
15、一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求,采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认,工程质量保证体系与重点,工程质量保证体系框架的确定:为何会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于全面工程质量管理的策划，分析其管理短板产生的原因并有针对性的予以改进。,工程质量保证体系与重点, 全面工程质量管理的概念：,质量策划：,确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准,质量保证：,定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以提供项目满足相关质量标准的信心,质量控制：,监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量
16、标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要外部因素（前五位）：,1.监理公司未实行有效监管,2.施工单位质保体系不健全,3.设计施工图质量不完善,4.总、分包单位不履行管理、配合职责,5.劳务的工艺质量能力不足,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要内部因素（前五位）：,1.工程管理人员过程质量管控能力不足,2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障,3.设计变更过多,4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清,5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高,工程质量保证体系与重点, 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：,设计单位对工程质量的影响：,监理单位对工程质量的影响：,施工单位对工程质量的影响：,国家现行规范法规对工程质量的影响：,工程质量保证体系与重点, 设计单位对工程管理的影
