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1、汇城置业青城山项目,项目发展建议,CONTENT,Ch1 区域市场环境研究 Ch2 区域住宅市场研究 Ch3 项目定位研究 Ch4 项目产品规划建议 Ch5 项目营销等相关问题 Ch6 公司简介,区域市场环境研究,Chapter 1, 青城山板块的竞争力分析 青城山房地产市场发展趋势,项目营销相关问题,区域市场环境研究,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,区域资源丰富 世界级风景名胜区 人文历史悠久 在成都郊区房地产市场中具有特殊性地位 青城山的自然环境是其他区域不具备的，具有唯一性和排它性，土地资源因此极具稀缺性； 青城山主要针对休闲度假的短居型客户和养老群体，而其他郊区，如华
2、阳、温江等地，则是以长居型客户为主。 青城山其他区域很大的不同是：产品多是根据区域的功能定位、客户群定位量身定做，别墅类产品比重偏高、紧凑型产品比重较高；,1.1 青城山板块的竞争力分析,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.1 青城山板块的竞争力分析,青城山是成都最具发展旅游地产的区域 衡量一个区域是否具有发展旅游地产的条件，区域稀缺的资源优势是必要的条件。一般来讲，稀缺资源可以分为以下几个方面： 自然生态资源、历史人文资源、人造景观资源 以上述条件为标准，横向比较青城山、龙泉、大邑、牧马山都具备发展旅游地产的基本条件，分析如下：,区域市场
3、环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.1 青城山板块的竞争力分析,由以上的比较可以得出： 就综合竞争力而言，青城山是目前成都最具发展旅游地产的区域，在郊区中位于龙头地位。近几年内，青城山在发展旅游地产的竞争优势不会动摇。 龙泉和大邑作为有力的竞争对手，目标客户群有重合部分，将对青城山带来冲击，一定程度上分流客户。 牧马山作为离成都最近的景区，高尔夫球场的影响力较为深远，对部分商务客户以及部分休闲度假客户有一定的分流作用。 从未来的发展来看，青城山有规划中的千亩荷塘、巴蜀大观园等人造资源，建成后，青城山将成为郊区中拥有资源最为完善，稀缺性最强、吸引力最
4、强的区域。竞争力会得到进一步的增强，旅游地产的发展空间扩增幅度高于其他区域。,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.1 青城山板块的竞争力分析,区域竞争力结论： 绝佳板块高尚生活的别墅住区 未来交通便捷度假最佳居所 环境优雅山水构成的生活画卷 人文环境养生之道的秘诀,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,新的青城山旅游度假区控制性详规对区域的规划 按照控制性详规的描绘，青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇
5、、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。,五大组团在功能分区定位： 玉堂片区：位于都汶高速路出入口，确定为都江堰旅游接待中心。作为成都旅游核心服务区九寨黄龙精品旅游区青城山都江堰精品旅游区川西旅游区之间的中转站和集散中心。 中兴镇区：为周边农村服务的生活居住城镇，王婆岩景区配套服务镇。 青城青城山镇区：以道教养生、度假旅游为特色的旅游镇，大青城旅游核心。 大观镇区：以高尔夫体育公园为核心的生态健身旅游镇。 街子镇：位属崇州市，位于五大组团的最南端。 各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田园绿化隔离带。,区域规划发展,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定
6、位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,在重要景观廊道控制上，详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑“墙“，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,青城山镇规划前景 青城山作为国家风景旅游区，对房地产开发严格控制的同时，也投入了较大的精力来进行生活、教育、市政配套设施建设
7、，大力扶持旅游业的发展，其中可能会对青城山镇房地产开发产生较大影响的拟建（已建）项目有以下几个：,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。 青城山镇在自然、人文资源上的综合优势十分突出：既拥有千年青城的自然和文化遗产，又拥有众多旅游人文资源，在快速旅游通道建成后同时又属于环成都半小时交通圈内。放眼国内市场，能同时拥有这几大优势资源的区域屈指可数。,
8、1.2 青城房地产市场发展趋势研究,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,未来进入青城山、都江堰大景区的门户,成青（成都-青城山）旅游快速通道温江都江堰段将于今年7建成通车。届时，成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。 成青快速通道起于成都市区三环路，沿光华大道经温江直达青城山风景区，道路全长42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶颈，青城山将随着城市的发展和品质生活的提升，三、五年后将成为高端人群的第一居所。 位于106国道与前山门的铁二局地块即将启动，其沿106一线规
9、划的万余平方米旅游配套商业将有效的完善和提升目前区域中生活配套设施不足、档次、品质低下的问题，从而将开发资源得以最大限度的发挥。 这对本项目来说将是较理想的机遇，如果上述能成为现实，将大大提升项目区位竞争力。,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,综合旅游度假资源的重新整合,规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青城山、都江堰等各方位便利的交通条件； 处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资源；,区域市场环境研究,区
10、域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,青城山市场目前存在的问题,区域配套不完善,当前生活、商业配套的不完善带来生活的不便利，是阻碍区域房地产发展的重要因素，项目自身配套的完善与否很大程度上影响了楼盘的营销。,交通距离远，易心理抗性,青城山距都江堰市16公里，距离成都约70公里。普通消费者购房后发生的交通成本、时间成本的成倍增加，这一点也成为阻碍客户下单的重要原因；,开发过度导致自然环境恶化,近几年青城山的房地产业得到迅速的发展，但青城山的自然生态环境、景观遭到了人为因素的破坏，显现出过度开发迹象。如生活垃圾的任意
11、排放导致水质的恶化、蚊虫滋生等；长相以往必然使青城山丧失发展旅游地产的先天优势。,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,气候原因所致，不利于长期居家,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,青城山的空气质量虽然在郊县里是最好的，但是由于空气湿度重，必然会对身体健康有影响。尤其是长期居住在青城山的老年人以及有风湿病症的人影响较为明显。,景区宣传力度不够,青城山作为成都地区最适宜度假养老的地区，其宣传、推广的力度远远不够，尤其是在道教的养生文化、环境的适宜性、长寿村的传统文化范畴的层面浅尝辙止。,供应方自身的弊端,开发的时间及进程掌握存
12、在问题青城山的某些楼盘在推广工作安排和施工进度的把控方面做不到位，造成推广和生产的脱节，直接造成的后果是购房者对工程质量和开发商的实力产生质疑。,生活配套考虑不周,当前青城山在售的大部分项目除了依托青城山概念和一些有限的基础硬件设施以外，楼盘的本身少有考虑自身的配套完善补充，或者提供的配套服务华而不实。,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,房地产市场前景,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,生态环境优越 青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地
13、区。 人文积淀 道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓，居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制性。 土地的稀缺性不可替代 随着青城山的可供开发土地的减少，土地的稀缺性带来的巨大升值空间也将逐渐的显露。土地的保值、升值是购房客对青城山看好的重要原因。,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,消费者的可引导性较强，正逐步走向理性消费 青城山房地产与旅游地产结合可产生良好的市场效应，随着消费者对旅游地产的消费意识消费观念的逐步认识，度假文化正在和城市化进度、消费意识的进步同步发展，
14、青城山的旅游房地产市场发展亦指日可待。 成青快速旅游通道的开通，将可能重新定义青城山的物业居住价值 随着今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通车，将成都到青城山的距离缩短为40余公里，开车只用半个小时。加之沿途不收车辆过路费，从此制约区域房地产发展的“交通瓶颈”将不复存在，青城山区域将正式纳入半小时城市生活圈，青城山区域的物业居住价值将因此被重新发掘和定义。 其他因素 其他诸如配套（电视、网络、购物、金融、燃气等）问题，目前看来基本上不存在优势的一面。,1.2 青城房地产市场发展趋势研究,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,
15、1.2 青城房地产市场发展趋势研究,小结： 综合来看，青城山片区的比较优势还是明显的，而其独特的人文资源和良好的自然环境在成都近郊及远郊板块暂时还没有哪个片区替代，其房地产开发的价值也有被低估的嫌疑，我们相信，其片区的优势价值回归在交通条件以及其本身的基础设施、管理理念有着根本性改善的情况下将为逐渐成为现实。 综上所述，尺度认为青城山作为近年的开发热土，应扬长避短，致力于发展具有休闲度假为主、兼顾养老功能的专向市场，重点发挥该区域生态环境、自然景观以及旅游资源等方面的优势，修建适合区域发展类型的物业来获取竞争的胜利。,区域市场环境研究,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目
16、定位研究,项目产品规划建议,区域住宅市场研究,Chapter 2,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议,青城山房地产市场发展现状概述 青城山市场楼盘开发特征及发展趋势 青城山需求市场研究,2.1 青城山房地产市场发展现状概述,市场供应量 在表2.1中，我们看到在这10个楼盘的供应总量为31.18万平方米。但我们要注意到的是， 这是从05年开始5月开始的情况，根据现场了解的情况进行投放时间进行推算，06年度也就是从2005年12月份开始，片区的供应量应该在26-28万平方米之间。其中，我们还需要注意的是在有50%左右的物业是在2006下半年进入市场的。,调查楼盘基本情况表 表2.1,2.1 青城山房地产市场发展现状概述,续前表,区域市场环境研究,项目营销相关问题,区域住宅市场研究,项目定位研究,项目产品规划建议
