土地交易流程讲义课件.ppt

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1、土地交易流程,土地交易流程目录,1、土地使用权交易 2、土地使用权设定、变更、遗失补证登记 (1)(4) 3、已批建设用地变更 4、土地使用权抵押的设定 (1)(2) 5、土地使用权抵押的变更 (1)(2) 6、土地使用权抵押的注销登记 7、土地使用权投标 (1)(2) 8、土地使用权拍卖 (1)(3) 9、新增建设用地审批 (1)(2) 10、新增建设项目用地预审 11、建设用地区内具体建设项目用地审批 12、建设用地区外单独选址建设项目用地审批 (1)(2) 13、农用地转用审批 (1)(2) 14、建设用地补办预审 15、违法用地补办预审 16、已批建设用地补办出让 (1)(2) 17、

2、位置调整补办预审 18、土地使用权出租,土地使用权交易-地籍科,一、所需资料： （1）土地使用权交易申请报告（1份） （2）土地使用权交易申请审批表（1份） （3）转让方营业执照复印件、法人代表合法身份证明复印件（企业） （4）主管部门、董事会同意转让证件 （5）土地使用证 （6）土地补偿费的证明材料 （7）地价评估报告 （8）地理位置图（1：1万）（划出用地范围红线）（1份） （9）数字化地籍图（5份）、宗地图和上述图件的软盘 （10）市规划局的规划用地许可证和规划红线图 二、办理程序： A、土地交易中心接到转让交易申请材料后，对转让双方的交易行为进行验证，符合转让条件的上报市国土资源局审批

3、，批准后由交易中心主持交易双方签订转让合同。 B、交易成交后，市国土资源局根据成交确认书和国有土地使用权转让合同，向交易双方颁发用地批准文件； C、竞得人按转让合同规定付清地价款及政府有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局窗口办理土地变更登记手续； D、市土地交易中心从地价款中扣除应缴的款项后，余数付给原土地使用者。,土地使用权设定、变更、遗失补证登记（1）-地籍科（25个工作日）,一、所需资料 （一）土地使用权设定登记应提交的资料 1、土地登记申请、调查、审批表（一式二份） 2、权利人身份证明: 单位用地包括：单位法人证明、土地登记法人代表身份证明和法人代表身份证、营业执照。 个人用

4、地包括：户口簿和户主的身份证。 委托的包括：委托人身份证明、土地登记委托书和代理人身份证。 3、土地权属来源证明： 用地批准文件或批准书、许可证； 因买卖、交换、赠与、继承等形式取得土地使用权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权原始取得证明； 无合法手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件； 因历史等原因无法提交权属证明材料的： 个人用地，由四邻签名认可，居(村)委会开具证明。 单位用地，由四邻签名认可，或原土地权属单位确认，由其主管部门开具证明，属经委线的，还需市主管领导加具意见。 4、地上物权属证明文件。,土地使用权设定、变更、遗失补证登记（2）

5、,5、宗地图，城镇范围内用地，还需提交规划红线图。 6.应缴纳土地增值费、耕地占用税土地出让金契税等凭证。 （二）土地使用权变更登记应提交的资料 1、变更土地登记申请、调查、审批表（一式二份） 2、变更申请人双方的身份证明： 单位用地包括：单位法人证明、土地登记法人代表身份证明和法人代表身份证、营业执照。 个人用地包括：户口簿和身份证。 双方是直系亲属包括：由居(村)委会出具双方关系的证明材料，并由户籍部门加具意见。 委托的包括：委托人身份证明，土地登记委托书或监护人证明和代理人身份证。 3、原土地证书。 4、宗地图。 5、土地权属来源证明： 有关用地批准文件。 因转让、交换、赠与、继承等形式

6、取得土地使用权的，需提交经公(见)证的转让、交换、赠与等协议书或证明。 属继承的，需提交被继承者死亡报告及申请继承用地证明书。 属转让等,需提交经有土地估价资质的机构评估的地价评估资料。 房改中出售公房的，需提交公房出售批准文件、售房合同。,土地使用权设定、变更、遗失补证登记（3）,出让用地的，需提交出让合同及补充合同、批准文件，转让合同、转让地块投资证明或入股合同、或处分财产证明文件等。 更名的，名称变更证明文件： 个人用地的应提交户籍部门的姓名变更证明文件； 单位用地的应提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。 更址的，地址变更证明文件： 个人用地的应提交户籍部门开具的地址变更证

7、明； 单位用地的应提交工商行政管理部门或主管部门、村(居)委会开具的地址变更证明文件。 用途变更的：应提交土地管理部门、城建规划部门或其他有批准权的部门批准土地用途变更的文件。 6、地上物权属证明。 7、应缴纳土地增值税、契税等税费凭证。 （三）遗失补发土地证书应提交的资料 1、补发土地证书申请、调查、审批表（一式二份） 2、权利人身份证明： 单位用地包括：单位法人证明、土地登记法人代表身份证明和法人代表身份证、营业执照。 个人用地包括：户口簿和身份证。 委托的包括：委托人身份证明，土地登记委托书和代理人身份证。 3、宗地图。,土地使用权设定、变更、遗失补证登记（4）,4、刊登公告的报纸： 出

8、让的三资企业、房地产公司等用地，要分别在香港文汇报，我省的南方日报、东莞日报刊登土地证书遗失公告各一次。 行政划拨的集体企业或国有企事业等单位建设用地，要分别在南方日报、东莞日报刊登土地证书遗失公告各一次。 个人的住宅用地，要在东莞日报刊登土地证书遗失公告一次。 5、原取得土地证书的证明材料或地上物权属证明和遗失经过证明人或证明单位的材料。 6、应缴纳有关税费凭证。 7、其他材料：国土部门审查材料时，认为还需提交的其他材料。 二、办理程序 1、土地权利人将以上材料送所在国土资源分局窗口； 2、国土资源分局15日内将初审合格的相应表格连同其他证明材料交到市局窗口，由经办人员审查国土资源分局提交的

9、资料，核对原始档案，出让用地及重点工程还须转交市测绘队进行地籍测量； 3、地籍科审核，材料合格的上报市局审批，超批面积用地的交监察科处罚，由地籍科在10日内进行注册登记和核发证书； 4、材料不全或不合格的，注明欠缺的材料或不符合登记要求的依据，退回土地登记发证窗口；出让用地经测量实际使用面积超过批准面积的，由登记发证窗口退回国土资源分局，补签征地协议和出让合同，并补交齐地价款后重新递交登记材料。,已批建设用地变更土地利用科（15个工作日）,一、所需资料：以下资料一式两份，涉及报省国土资源厅的材料一式五份 1、已批建设用地变更申请审批表、已批土地变更申请报告； 2、用地单位营业执照以及法人代表身

10、份证（复印件）；（村、镇集体除外） 3、建设项目用地补办预审的批复（涉及改变用途或位置调整时需用）； 4、市计划部门的立项文件（位置调整的除外）； 5、市规划部门核发的建设用地规划许可证和规划红线图； 6、原批准的用地批文正本或土地使用证正本； 7 、 1：1000或1：500数字化地形图（划出用地位置红线，标出用地界线转角坐标），宗地图。 闲置地处理需增加提供如下材料： 1、镇（区）人民政府关于处理闲置土地的申请报告； 2、处置闲置地补偿协议书（镇政府与原用地单位签订）； 3、用地单位与原土地权属单位签订的用地补偿意向书（涉及调整位置时需用）； 4、地价款项支付证明。 （二）国土资源分局提供

11、如下材料（涉及位置调整需征用集体土地）： 1、建设用地项目呈报说明书； 2、征地方案。,土地使用权抵押的设定（1）地籍科（6个工作日）,一、所需资料： 1、借款合同、土地使用权抵押合同、土地使用证、地上物权属证明材料和土地使用权抵押登记申请表。 2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、土地登记法人代表身份证明书、法人代表身份证复印件；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。 3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明；出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。 4、下列不同的情况，提交不同

12、的材料： （1）若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等，并由抵押权人见证； （2）属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见；属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见； （3）抵押物权属股份（合伙）制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东（需提交公司章程）签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的

13、签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行见证； （ 4 ）属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明；属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明；若已办理房地产权证，必须提交房地产权证；已建有房屋，未办理房产权证的，必须提交房管部门（或抵押人）未办理房产权证和房产抵押的证明（或承诺书）、房产来源的证明文件；,土地使用权抵押的设定（2）,（5）抵押物权属出让方式或1982年5月以后行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件； （6）以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明； （7

14、）抵押权人为非金融机构，应提交其抵押借款的有关批准文件； （8）对外抵押的需提交国家主管部门批准文件； （9）土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表；若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。 （10）在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。 （11）在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地

15、使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建设部门在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围 5、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。 二、办理程序 1、申请人按规定提交有关资料到国土资源分局窗口，国土资源分局作见证、收件、调查和初审，3个工作日提出审核意见送市局窗口； 2、局窗口将资料送地籍科，地籍科经办人员核对档案资料并经审核、注册登记、计费、打印证书等3个工作日核发土地他项权利证明书；（材料不齐全或不合格，注明欠缺的材料或不符合登记要求的依据，退回土地使

16、用权抵押登记窗口。）,土地使用权抵押的变更（1）-地籍科（6个工作日）,一、所需资料： 1、借款合同（最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款合同）、土地使用权抵押合同（含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记）、土地使用证、地上物权属证明材料和土地使用权抵押登记申请表。 2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、土地登记法人代表身份证明书、法人代表身份证复印件；属个人的要提交身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。 共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。 3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明；出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。 4、下列不同的情况，提交不同的材料： （1）若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押