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1、事业七部部门介绍,Introduction,事业七部简介,都市豪宅部,中原为更好地致力于“关内豪宅”项目运营领域的发展,提供“精细化“、”专业化“的专项服务,特成立“事业七部”,由原“中原事业一部(豪宅部)A组”与原“事业二部(关内指标性大盘部)A组”两支精英团队组成。,部门简介之经典案例,“ 20082009年经典案例后海湾之 【卓越维港】 ”,2008年6月15日,第一次开盘,别墅销售7个亿,定义了片区,定义了形象 2008年8月3日,第二次开盘,高层销售9个亿,我们实现了后海湾片区的量价齐升,稳定了片区的市场信心; 2008年8月,卓越维港以349套、36274.63平方米、9.15亿的
2、业绩夺得2003年以来,全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军)。 09年4月,最后一批单位售罄,维港完美收官,部门简介之经典案例,“2009年经典案例中央别墅区之 【圣莫丽斯】 ”,一个项目定义一个片区 05-07年的别墅区领深圳风骚 09年,截至目前销售额超过20亿 中原最高业绩项目、最佳销售团队成了一大批优秀的人才,部门简介之经典案例,“2009年经典案例红树湾片区之 【红树西岸】”,红树西岸,永远自信的站立在豪宅前沿 从不随波逐流,从不参照其他项目定价 20年不落伍的领先建筑规划 领衔深圳置业者的目光 上善生活,从不放弃的生活调性 将世界带入红树西岸,不惧攀比的高度 红树西岸就是红树
3、西岸 成就价格标杆、成就形象标杆是必然的,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例后海湾之 【宝能太古城】”,深圳湾43万平米都市综合体 引领一湾进入宜居时代 2009年9月26日开盘,当天实现15亿销售额,打破深圳销售额记录 2个半月积累10000批客户,周均500批以上 10月份销售套数、金额冠军,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例后海湾之 【鸿威海怡湾】”,全球贵重资产 深圳湾海景地标 极昼海景大宅 湾区最南端的顶级豪宅 目前已经引发无数高端置业者的目光,部门简介之经典案例,“ 2009年经典案例华侨城之 【首地容御】”,一句“华侨城,香山西街18号”解决了营销的核心问题,从白
4、石洲滞销项目,到如今备受追捧的热销项目,营销起到了关键性的作用 2009年10月31日,华侨城威尼斯酒店开盘,当天几近售罄,销售额13个亿,彻底扭转形象,操作团队介绍,08年,卓越维港崛起于逆市,后海湾一炮而红,惊艳世人的目光 09年,宝能太古城,厚积薄发,开盘15亿,深圳湾因我沸腾 09年,鸿威海怡湾,全球贵重资产,深圳湾海景地标,引起市场强大反响 ,湾区崛起及发展的见证者和贡献者 没有比我们更了解后海湾,后海湾金龙项目定位报告,走向未来,并决定未来走向,探索未来走向,决定未来走向,发现“我”的未来,Part 1,Part 2,Part 3,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向 探索
5、区域未来走向,发现:,未来住宅趋于高端化 市场供应愈发稀缺,深圳05年至今土地供应情况:土地供应面积少,2005年至今,政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万。07-08年为土地成交低潮期,按照2年内必须开工的情况预估,11年供应依旧紧缺,数据来源:深圳市国土局,未来趋势预判,深圳开发商07年至今拿地情况:地少价高,地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万,相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场,土地的供应缺口较大,这也是地价屡创新高的重要原因。 高地价带来的高开发成本,未来2年内住宅必然要趋于高端化,2009年深圳住宅土地供应情况明细表,未来趋势预判,未来2年
6、深圳市场供应类型:预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主,未来深圳项目高端化,将是市场的主流声音。,数据来源:中原CCES系统,未来趋势预判,未来市场两极分化:普通住宅将进入调整期,豪宅持续升温。,未来趋势预判,深圳湾片区,富力,容积率3.5-3.8,占地面积:3.2万,建筑面积15万,兰江项目,占地面积6万,建筑面积29万,主力户型为160-250平米,未来两年重点项目供应量,2010年,金龙项目,11年入市,建筑面积19万,住宅17万,商业3万,轩泰,占地面积3.7万,建筑面积6.9万,容积率2.0,名居,占地面积2万,容积率3.8,建筑面积10万,2011年,2012年,国富项目,占地
7、面积2.1万,建筑面积5.6万,主力户型为160-180平米,华莱利项目,占地面积5万,建筑面积14.5万,主力户型为170-220平米,万泽项目,占地面积2.8万,建筑面积10万,主力户型为150-180平米,香山里项目,建筑面积90万,主力户型为160-180平米,莲塘尾片区,综合体,京基金融中心,高级公寓建筑面积15万,中航广场,高级公寓建筑面积10万,金地岗厦,高级公寓建筑面积14万,未来两年,“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点,莲塘尾将于10年底启动,由于片区尚不成熟,处于发展初级阶段,相对于11年后海湾的高峰,在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比,Part 1,探索未来走向,探索
8、大势未来走向 探索区域未来走向,区域整体 区域住宅,发现:,区域未来,决定城市未来走向,现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”,房地产的价值取决于“地”的价值,深圳将规划两个城市中心,即福田中心和前海中心,南山中心,包括前海、后海和宝安中心区,主要发展区域功能和生产服务业与总部经济,后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平,配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级,而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值,对区域房地产的发展有重大的促进作用,深圳湾金融商务区:总建筑规模:400万平米;商务办公:230万平;研发办公(总部基地):50万平米;商业:120万平米;办公:44万平
9、米 滨海住宅区:总建筑规模:136万平米; 南山商业文化中心:总建筑规模:223万平米;住宅:124万平米;商业:32万平米;办公:44万平米;文化娱乐场所:7.6万平米。,深圳市城市总体规划(2007-2020),规划概况,区域规划概念基本认知:国际湾区规划标准,政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟,含金量堪全城之首!,占据最精华资源,关内规划最好的最后一块大型豪宅片区,后海湾北区规划为滨海金融商务区,南区总占地面积315万平米,是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区,由法国欧博倾力打造,至2010年,将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。,【项目区位】后海湾片区(又
10、名蛇口东填海区):东滨路以南,后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷,是政府规划的新兴豪宅片区,也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,1,通达世界的交通平台:交通,决定一个城市的发展方向,跨海大桥、蛇口邮轮母港,地铁二号线、主干道交通网络深圳湾必将成为深圳的发展重心,2,滨海金融商务区,珠三角不曾有二处:按照不低于香港中环的规划标准规划打造,投资1000个亿,将对城市经济发展,周边土地价值起到巨大提升刺激的作用,推动区域发展与国际接轨,3,顶级商务资源:凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备,助力
11、湾区经济发展和国际化进程,大力提升区域商务氛围,4,全球总部基地,国际资本汇聚深圳湾:北区规划有50万平米总部基地,搭建深圳国际资本的汇聚平台,全方位提升深圳的城市级别和竞争力,“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划,5,未来的城市繁华,在深圳湾:海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心,中心路商业街,其高起点的规划必将代言未来的城市繁华,成为未来的商业核心,6,世界级的休闲资源,在此汇聚:亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场,如果不是看好区域的发展潜力,岂能落户深圳湾?,7,接轨国际的人文高度,填补深圳人文空白:保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施,填补
12、深圳人文空白,育才学校、南山外国语、北师大附中名校林立,成为深圳人文浓度的制高点,8,深圳生态名片:15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带,繁华都市与生态兼备,打造深圳宜居标杆,不久之后的“香港中环”,后海湾,中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方!,后海湾,完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征!,世界通达性极强的交通网络 强而有力的城市经济后盾 独一无二的海岸线;环境优美的生态圈 顶级运动/比赛场地 顶级的休闲度假酒店 奢华的商业购物中心 名流汇聚,人文高地 国际级资本的汇聚,深圳要成为国际化大都会,必须依托于关键力量的推动,比肩国际标准的规划 连通世界的
13、交通体系 国际门户的地理位置 国际标准的金融资源 世界级的休闲资源,成为世界关注的焦点 国际标准的人居模式 ,深圳的城市价值需要湾区来实现,Part 1,探索未来走向,探索大势未来走向 探索区域未来走向,区域整体 区域住宅,后海湾区域发展“三级跳”,初级阶段(08年-09年中),片区住宅价格“略高于市场价”,湾区优势无法体现 湾区各项配套规划成型,蓄势待发,中级阶段(09年中-10年),片区住宅价格明显“高于市场价”,湾区价值逐渐体现 湾区各大型配套陆续开工建设,初见规模,高级阶段(11年-12年 ),片区住宅价格 “远高于市场价”,湾区价值达到巅峰,规划中最牛配套一一兑现,不仅仅是区域,更是
14、整个深圳地产的价值巅峰,后海湾已售项目,皇庭港湾,卓越维港,富力曦湾,颐安阅海,百丽湾,卓越维港,230-285平米别墅,160-180平米高层,140-180平米高层,230-260平米别墅,开盘情况:08年6月推南区别墅,5万/平米,8月北区高层,2.4万/平米,9月南区高层,2.6万/平米,09年4月北区别墅,4.5万/平米,每次均实现80%以上销售率 占地面积: 6.5万 建筑面积:13万 容积率:2 总户数:556户(合拼后) 梯户比:2梯3户2梯2户 物业类型:122套别墅+434套高层 主力户型:别墅230-285平米,高层140-180平米 核心卖点:深圳湾稀有别墅群落 缺点:
15、密度大,稀有高密度别墅群落,高端物业形态奠定价值基础,皇庭地块,开盘情况:08年12月,开盘销售1.5亿,约40套,销售较为缓慢,09年中左右销售完毕 价格:2.4万毛坯 占地面积: 2.6万 建筑面积:5.3万 容积率:2.0 总户数:213户 梯户比:3梯2户 物业类型:TH+高层 主力户型:180-236平米 核心卖点:六星级威尼斯人会所 户型缺点:主卧尺度小,皇庭,皇庭港湾,产品优势不突出,市场冷淡,消化缓慢,开盘情况:08年12月,开盘销售80%,2次开盘基本售罄,剩余别墅单位在09年10月份推出,单价10万(发展商关系户、300%赠送率) 价格:2.5万毛坯 占地面积: 1.4万
16、建筑面积:4.8万 容积率:2 总户数:195户 梯户比:2梯8户 物业类型:TH(叠加别墅)+复式高层 主力户型:89平米复式,30套TH 核心卖点:户型稀缺,赠送面积大,富力曦湾,89平米复式,200平米叠加别墅,稀缺复式产品,顺势消化,颐安阅海,开盘情况:09年5月份开盘,一个月售罄 价格:2.9万(报价) 建筑面积:1.6万 容积率:2 总户数:106户(合拼后) 梯户比:2梯7户 车位比:1:1 物业类型:1栋高层:26层,1栋多层:6层 主力户型:60-89平米复式 核心卖点:赠送面积大,产品稀缺,产品稀缺,高赠送率,顺势消化,百丽湾,开盘情况:09年5月份开盘,当月低调售罄 价格:2.5万 占地面积:6531平米 建筑面积:2万 容积率:2 总户数:92户 梯户比:1梯1/2户 车位比:1.6:1 物业类型:2栋多层 主力户型:88-225平米跃复式 核心卖点:产品稀缺,赠送大,产品稀缺,高赠送率,顺势消化,后海湾区域发展“