《某地块项目提案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地块项目提案.ppt（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、成都双楠大道 某地块项目提案,营销策略分析,项目目标客户分析,项目本体情况分析,项目周边情况分析,成都别墅市场分析,VI视觉冲击,Contents,根据政府规划，天府新区成为成都城市发展史上的璀璨新星。 处于天府新区核心的新双楠，坐拥城南繁华配套和城西人文生态， 未来空港经济、物流产业、高档酒店、奢侈品名店等商业旗舰云集， 成为辐射西部首屈一指的国际新城。 我们，5.64平方公里的城市生态资源环绕， 依托未来武侯新城完善配套，必将成为新双楠区域价值标杆！,如何逆势突围，如何自我突破 于是， 有了我们今天的思考,项目位置,项目位置,教育： 4所国际级重点学府及一条龙护航直升式教育,我们拥有：,休
2、闲： 四川国际网球中心（室内恒温游泳池、羽毛球馆、网球馆等72个运动场馆）、 高尔夫球场、 谢菲联足球运动公园,品牌： 97年起开发高档写字楼、大型商业物业进入房地产开发，经过十年磨砺，已成长为全国性品牌化、规范化、专业化开发企业。,8大价值体系,我们拥有：,规划： 天府新区【城市热点区域】,环境： 8500亩城市森林公园、 5.64平方公里白河河岸线形成天然的“城市绿肺带”,交通： 15分钟到达南二环繁华区、 5分钟到双流新城成熟生活区,商业： 双楠及双流主城区两城配套,规模： 占地360亩，建筑面积63万方,8大价值体系,既如此，那我们该做什么？,电梯公寓,别墅,花园洋房,普通公寓,成都市
3、12年上半年基本实现新增供应与销售平衡，12年下半年市场消化了部分库存，13年前8个月再次基本达到供销平衡，后市预期新增供应与消化趋于平稳,成都别墅市场综述,成都市别墅物业的12年整体整体价格整体趋于平稳，13年价格整体有所上浮，但增长幅度不大，仅为为10% ，在各项出台后，房地产市场已逐步过渡到理性化发展的阶段，价格总体平稳,成都别墅市场综述,成都市12年-13年8月别墅市场产品均以联排类产品销量最大，独栋其次，双拼为最低，联排产品在市场中更易于受到客户青睐是市场最畅销产品,成都别墅市场综述,与其他成熟的高端住宅板块相比本案属于新兴板块，尚不具备吸附成都各个区域客户的能力，地缘性较强，主要吸
4、附成都主城西、南区域客户,成都别墅市场综述,那么，我们定位别墅？,不着急， 我们再继续看看。,区域内格局分布,面积相对较大，总价片区标杆,整个双楠片区的各面积段走货速度及总价区间,本案,双流国际机场,棠湖公园,双流体育中心,时代奥克莱斯,四川国际网球中心,川投酒店,蛟龙体育中心,江安河生态公园,双流中学,机场高速,S107,绕城高速,双楠大道,锦镇2,国奥村,接待寺立交桥,棠湖中学,景茂名都,富豪新岸,区域内项目分析,竞争格局,中高端品质路线,赛纳莊园,别墅/洋房,低价走量路线,富豪新岸,洋房,由联排别墅、纯板式电梯洋房构成的节能、低碳减 排 生态住宅区 中式风格的，“国宅级别墅社区”,赛纳莊
5、园别墅基本概况,赛纳莊园别墅,B/赛纳莊园别墅,结论,属于中高端品质路线，但产品面积与总价相对与本案开发有一定的参照意义,赛纳莊园洋房,赛纳莊园洋房,结论,优势 内部配套完善，同时距双流新城配套距离近，坐享双流新城区各项配套资源 较小高层洋房相比，多层洋房更易被客户认同和接受 劣势 产品力上与本项目差距较大，总价上又不具备优势 中式建筑风格在区域接受度较欧美建筑风格相比，相对受客户青睐度较低,富豪新岸,以低密度建筑为主，多层洋房、小高层多种建筑排式布局。,富豪新岸,要点汇总 整盘无别墅供应，为多层和小高层组成的普通住宅，主力供应面积段为70-110平米的首置或首改户型，占比近50%，整盘档次及
6、调性整体偏低 外立面颜色品质感较差,富豪新岸,整盘定位、品质与赛纳莊园相比区隔明显，属于区域低价走量盘,总结,片区内以低价快销盘为主，品质楼盘稀缺。 洋房产品与区域内其他产品区隔明显，区域内直接竞争小，在目前价格预期下走量前景乐观。 别墅实现的高价高量,是的， 我们的定位是别墅！,挑战,产品既定，洋房户型趋同，预期总价稳定营销难点在于别墅的价格突破,如何实现 总价拔升,地位决定別墅價值！,成功的別墅豪宅賣的是什么？,氣質形象：“一圈人，彰顯榮耀”,關鍵詞：氣度 胸懷 從容 自信,麓山國際,氣質形象：“一家人，其樂融融”,關鍵詞：都市 繁華 看得見的快樂,華僑城純水岸,氣質形象：“一個隱士，修身
7、養性”,關鍵詞：自然、自我,營造自然和建筑的，自然和人的完美結合 讓心回歸自然和靈境 讓時間只屬于自己,龍湖長橋郡,他们都凭借各自特点成为领域内的一方霸主！,任何一個知名的成功別墅，賣的都是特色！,別墅只賣第一，不賣第二！,我们要最大程度卖出溢价,必须做区域别墅的老大！,案名建议,释义： 按园区规划，有林有花，更有溪水环绕，林月花溪，更详尽勾勒诗意生活，满足小资生活情调。案名更强调自然，让人心生向往。,林月花溪,释义： 锦绣：锦绣一词有繁荣、丰盛、硕果有成之意，表达了本项目的开发商、参与单位住院本项目业主饱享荣华、事业有成的美好愿望。也表达了开发公司冀望通过本项目的运作带来开发商、业主共赢的美
8、好前景。 结合起来：本案坐落于双楠大道上，案名既巧妙地点明了项目的区域所在，又通过前缀锦绣一词赋予了本项目深厚的文化内涵和人文气息。,锦绣双楠,远大 林语城,营销破题,项目推广策略总纲,构建项目形象 新城规划 低密社区 成都罕有 跻身高端别墅,起步期,深度体验感受 产品形象深化 盛大开盘,成长期,物质精神升华 极致配套 品质更胜 高端人居巅峰,发展期,全面成熟体验 奢华更享,成熟期,2014.1,2014.3,2014.5,2014.8,形象,客户,推广,升级,创新本案营销的“三足鼎立模型”,形象,别墅入市期,主诉求,别墅成熟期,本案,映月公园 成都最大的活水公园 车行7分钟,江安河生态公园
9、占地1500余亩的生态休闲公园 车行20分钟,奥特莱斯 大型现代时尚购物城 车行7分钟,双流中学 国际级示范中学车行10分钟,棠湖公园 占地200余亩 中国海棠之最 “川西明珠” 车行15分钟,棠湖中学 省重点、国际示范级中学 车行13分钟,双流国际机场西部区域性国际枢纽航空港 车行30分钟,天府广场,绕 城 高 速,双楠大道,机场高速,成雅高速,国际网球中心 亚洲一流、西南最大 车行10分钟,蛟龙紫荆电影城 豪华独栋式电影城 车行6分钟,川投酒店 五星级酒店 车行10分钟,地铁3号线(规划中）,谢菲联足球运动公园 占地220余亩的运动/休闲/娱乐中心 车行15分钟,最世界购物中心车行15分钟
10、,双流体育中心 多功能现代化体育场馆车行15分钟,地铁3号线,城市森林公园车行3分钟,武侯大道,金苹果航空港双语幼稚园 西南地区最大的生态型幼稚园 车行20分钟,高端 资源 配套,新双楠首席生态 城市墅群,方向,一、线上建立地位 以别墅贴标签 做区域老大,热点事件启动传播 线上强势建立新双楠首席生态墅群,二、线下区隔输出价值 主打产品价值 主打资源 & 配套,区域内客户以产品力为核心输出 区域外客户以资源独占兼具城市 属性为核心输出,户外广告：机场通道广告、西、南两大片区封锁 报纸广告：成都商报、华西都市报 广电广告：电视台、广播电台,网络广告：大成网、焦点房产、搜房网 DM,直邮：覆盖城南城
11、西及主流商场的巡展,圈层活动导入有效客源 体验活动强化客户感受,大众媒体,媒体推广主策略：热点事件启动传播；大众传播强势塑造新双楠首席生态墅群形象；小众传播精确指导。,热点事件，启动传播,热点事件,小众媒体,现场圈层 及体验活动,热点事件一,项目定位生态城市墅群 马艳丽作为中国环保大使 其服装设计一直追求绿色 时尚 绿色环保设计秀，在别 墅中体现郊区生态与都市时 尚的完美结合。,马艳丽：中国环保大使 设计师、模特,Mary Ma 绿色环保设计秀,热点事件二,世界田园城市 高端发展论坛,邀请政府官员、媒体以及社会财 富阶层 在项目就成都市“田园城 市”发展举行讲座，畅谈未来的发 展，同时配合线上
12、媒体集中报道 借全球年度热点，聚焦城市关注度，造项目高端形象。 联合政府力量，共同倡导绿色城市建设。,热点事件三,“明清古董家具展” 鉴宝成都版,邀请CCTV鉴宝节目，做成都专版。寻找四川地区民间古董，以家具为主导 吸引古玩市场大量财富人群。 引起媒体关注，建立市场影响力，吸引收藏文物的财富人群关注林语城，促进成交转化,客户,区域构成：约80%客户来自双流本地；约15%来源于外双楠片区；约5%客户来自西、南两面的主城区。 年龄分布：以35-45岁中年人士居多。 购买用途：用于自住，极少量投资。 职业职位：主要分布在蛟龙工业港双流园区内各产业高层、双流本地私营业主或公务员高层，金花、簇桥片区 私
13、营企业主。 购买原因：1.价格优势，普遍总价在200-280万之间。 2.产品品质，包括户型设计、建筑风格等。 3.推售时别墅产品出现短暂竞争真空。,远大中央公园 成交客户概述,客户,远大林语城 产品面积趋同而总价 提升,客户群体？,方向一： 腾笼换鸟，跳出区域，提升价值,本地以外的客户到底需要什么？,让我们从客户访谈说起,访谈客户 姓名：陈先生40岁/李女士35岁 现居住地：外双楠片区180平的大平层 家庭结构：3口之家 职业： 陈先生，某教育学院的副教授，李女士，某集团成都分公司销售总监。女儿上初中，住校，一周回一次家。 文化水平：硕士/本科 交通工具：拥有一辆奥迪A4 购买意愿： 李女士
14、现在和丈夫上班都要通过拥挤的市内交通，两夫妇一个城南一个城西。早上开车上班高峰期交通堵塞，经 常要提前1个小时出发才能不迟到。交通是一个特别大的困扰。再换房交通是考虑的重要原因，同时对于环境也 非常看重。 个性及生活方式：李女士精明干练，有主见，喜欢逛商场，看电影；陈先生温文尔雅，平时空闲时间喜欢去公园 散散步，喝喝茶。夫妻二人比较注重生活品质。 对项目初步印象：听说过，有朋友购买过远大都市丽景，感觉品质还不错。非常喜欢有个大阳台欣赏风景。,访谈客户 姓名：王先生45岁/郭女士46岁 现居地址：簇桥片区 家庭结构：5人（家有父母和一个儿子） 职业：经营批发鞋厂生意。年收入50万左右 文化水平：
15、中专/中专 交通工具：家庭用车别克君威，另外还有一辆小型货运车。 购房意愿： 夫妻2人都认为，目前居住的房子过小，满足不了3代同堂的家庭，想换个200多平米的。以前经济条件不好， 现在相对宽裕了，父母也辛苦了一辈子，该享清福了。夫妻两个文化水平也不高，想给孩子一个好的学习环境。市区的楼盘房价高，花两百万买个200多平米的房子还要跟7、80平米的小户型混杂，而且离现在的工作地也很远，还不如在近郊物色别墅，环境也好，空间也大。自己、老人、小孩都方便。 个性及生活方式：从字里行间透露出的是地道，耿直的个性。孝顺父母，同时比较注重对小孩的教育注重家庭关系，不太关心时尚、主流。 对项目初步印象：有了解过，看重私家花园，方便老人养花种草，郭女士喜欢落地窗户和大阳台。对项目的赠送比较满意。,访谈客户 姓名：郑先生 现居地址：紫荆片区 家庭结构：3人 职业：某机械制造公司高管 文化水平：硕士 交通工具：家庭用车斯巴鲁SUV。 购房意愿： 郑先生由于工作关系和双流这边的联系较多，也是看着这片工业园区发展起来的。所以对于整个大环境还是 比较认同，目前居住的小区年代比较久远，户型结构各方面不是太满意，本来打算在城内再买一个大平层换 房的。 个性及生活方式：精明，有投资理念。 对项目初步印象：有了解过，整个价格比在市区买大平面实在，整体未来规划好，这里的别墅有升值潜
