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1、6 开发成本与费用支出核算,对于成本费用的核算，许多房地产开发企业普遍感到困惑：成本是多少？项目到底赚了多少钱？每个项目成本的发生过程是怎样的？同一类项目之间区别在何处？面对日益精细化的经营管理，正确地进行成本费用核算，全面系统地反映各核算对象在其整个开发周期的实付成本、开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据，将是核算部门义不容辞的责任。,6.1 成本费用的核算特点,房地产开发企业成本费用核算特点： （1）核算时间跨度大 （2）核算难度大 （3）成本核算的差异性较大 在实际处理中一般企业通过“开发成本”、“开发间接
2、费用”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”等账号，对开发项目的成本和费用进行归集和核算。,区分开发成本和完全成本 开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本；而完全成本是指为开发项目而发生的全部成本费用。开发成本可分为： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建筑安装工程费 （5）公共配套设施费 （6）分配转入的开发间接费用,6.2 成本费用核算的一般程序,6.2.1 费用核算的基本步骤 （1）确定成本费用核算对象 （2）设置有关成本核算会计科目和账簿 （3）确定分摊成本费用的分配方法、标准 （4）分期结转完工开发
3、产品 （5）结转完工开发产品销售成本,6.2.2 费用核算对象的确定 （1）在同一开发地块、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的开发项目，可以确定为一个成本核算对象。 （2）对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品类型迥异、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。 （3）同一项目有公寓、写字楼等不同功能的，在按区（期）划分成本核算对象的基础上，还应按产品类型划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。,6.2.3 核算账户的设置 （1）“开发成本”账户用于核算
4、企业在土地、商品房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费用。 （2）“开发间接费用”账户用于核算工程现场管理部分为开发产品而发生的各项间接费用。 （3）“销售费用” （4）“管理费用” （5）“财务费用”,6.3 开发成本的核算和结转,6.3.1 土地征用及拆迁补偿费 6.3.1.1 土地征用及拆迁补偿费的组成 （1）土地征用费 （2）拆迁补偿费 （3）“七通一平”费 （4）土地闲置费,6.3.1.2 土地开发支出划分和归集的原则 6.3.1.3 土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）开发间接费,6.3.1.4 土地
5、开发成本的核算 例6-1 甲房地产开发企业受市政府委托，对一块面积为5万平方米的湖东危改地进行土地储备管理，并于2005年11月份内，共发生了下列有关土地开发支出： （1）11月5日，用现金支付征地拆迁费50万元 （2）11月11日，用银行存款支付规划设计单位10万元设计费用 （3）11月20日，用银行存款支付施工单位5万元管道施工费用 （4）本月发生开发间接费4万元，根据企业各开发项目的投入情况，应分配计入该土地开发项目2万元，并于11月30日进行了费用的分摊结转。,6.3.1.5 已完工土地开发成本的结转 假如上述湖东危改地块累计支出100万元后，完工并办理了验收手续。 假如甲企业拍卖得到
6、了某成片危改地块，可用于开发别墅、多层和高层住宅，假设上述湖东危改地块是其中的一部分。,6.3.2 前期工程费,主要包括以下内容： （1）项目前期报批报建费 （2）规划设计费 （3）勘测丈量费 （4）临时设施费 （5）其他,6.3.3 基础设施费,主要包括以下内容： （1）供电工程费 （2）给排水工程费 （3）供气工程费 （4）供热工程费 （5）道理工程费 （6）通讯工程费 （7）电视工程费 （8）照明工程费 （9）绿化工程费 （10）环卫工程费 （11）其他,6.3.4 建筑安装工程费,（1）土建工程费 （2）安装工程费 （3）装修工程费 （4）项目或工程监理费 （5）其他,6.3.5 公共
7、配套设施费,分情况处理 （1）在商品房、出租房在开发工程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自用固定资产的公共配套设施支出应计入有关成本核算对象的“公共配套设施费”，并计入“开发成本”账户的借方。 （2）对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。,（3）属于营利性的，或产权归开发商所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公共事业单位以外的其他单位的，应计入“开发成本配套设施开发成本”成本项目，并计入“开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。,6.3.6 开发间接费用,6
8、.3.6.1 开发间接费用的组成和核算 开发间接费用包括： （1）职工薪酬；（2）保险费；（3）职工住房公积金；（4）劳动保护费；（5）折旧费；（6）办公费；（7）周转房摊销；（8）资本化利息支出；（9）其他费用,6.3.6.2 开发间接费用的分配,每月月末，应对开发间接费用进行分配，全额分配计入有关开发产品成本。开发间接费用的分配方法，企业可以根据开发经营的特点自行决定，如使用投资比重、开发面积比例等。,例6-3 乙开发企业以累计投资比例对在建项目进行开发间接费的分摊，那么某项开发产品成本分配的开发间接费=本月实际发生的间接费*（某项开发产品的累计投资额/该企业在建项目的累计投资额）。假设乙
9、企业在2005年12月份共发生了开发间接费100万元，在建的A住宅项目、B土地开发项目和C写字楼项目的累计投资额分别是2000万元，1000万元和7000万元。,6.4 工程款支付的核算、工程合同结算与项目结算,工程进度款得结算与支付，一般可分以下两种方式： （1）按月结算与支付 （2）分段结算与支付 开发企业按照合同规定预付给承包企业的工程款，材料款，应计入“预付账户”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应计入“开发成本”等账户的借方和“应付账款”账户的贷方，支付工程款时，记入“应付账款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。,例6-4 2006年3月15日，丙房地产
10、开发企业与丁建筑施工企业就丙企业开发的D花园洋房项目签订了主体建筑成本合同，合同总额为1000万元，3月18日，丙企业按照合同规定在开工前预付了材料款50万元，则丙企业应在支付时，作如下会计分录： 6月30日，丙企业根据丁企业完成的工程量，应支付200万元的进度款，鉴于原已支付了50万元的预付款，丙企业实际支付给丁企业150万元。作如下会计分录：,6.4.2 工程合同结算的账务处理,合同结算金额=合同金额+累计变更金额+结算调整金额 应付金额=合同结算金额-累计已付款-保险金额-甲供材料应扣款-其他应扣款,例6-5 承例6-4,2006年11月，D花园洋房的主体建筑工程顺利竣工，丁企业向丙企业
11、提交了竣工材料及结算书，丙企业委托某造价咨询公司进行了审核并对工程款项支付情况进行了核定，确定工程结算造价1150万元，即：合同金额1000万元，累计变更120万，本次结算调整金额30万元，累计支付了900万元工程款，应扣甲供材料款40万，应扣代垫水电费10万元，假设合同规定丁企业应对工程保险2年，保险比例为工程结算金额的3%。,6.4.3 开发产品项目结算的账务处理,例6-6 承例6-4，假定2007年10月，D花园洋房项目竣工验收，经过各相关部门对所涉及的单项工程全部进行结算处理后，最终确定了该项目的直接成本，经过相应的账务处理后，D花园洋房项目的开发成本账户明细如下：土地征用及拆迁补偿费
12、500万元，前期工程费120万元，基础设施费90万元，建筑安装工程费2500万元，公共配套设施费220万元，开发间接费240万元。次月，丙企业进行了开发产品的结转，作如下分录：,6.4.4 自建投资性房地产项目结算的账务处理,投资性房地产主要包括：（1）出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。,例6-7 假定2007年10月，E高档写字楼项目竣工验收，经过各相关部门对所涉及的单项工程全部进行结算处理后，最终确定了项目的直接成本，经过相应的账务处理后，E高档写字楼项目的开发成本账务明细如下：土地征用及拆迁补偿费17200万元，前期工程费5000万元，基础设施费9000万元，建筑安装工程费30000万元，公共配套设施费3000万元，开发间接费3000万元。,6.5 期间费用的核算和结转,6.7.1 销售费用 该账户用来核算企业为销售而发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 6.7.2 管理费用 该账户用于核算企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。 6.7.3 财务费用 该账户用于核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等活动而发生的财务费用。,
