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1、中南集团青岛李沧四地块 市场调研及可行性分析报告,谨呈：中南控股集团有限公司,.fdcew./,.（.） 专业提供企管培训资料,报告提纲,STRUCTURE,1,项目本体介绍,2,青岛与李沧区宏观投资环境分析,3,青岛商业格局扫描,4,青岛房地产市场研究,5,项目优劣与可行性建议,本体条件分析,3,项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4,.（.） 专业提供企管培训资料,本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩,地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。 地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地
2、块的城市意向较差。,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,青银高速东侧,308国道西侧,青银和308国道之间,区位条件,本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区,通达性 从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。 308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。 进入性 从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。 308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。 公交 国道308有开往
3、李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371,地块内与308国道的出口,交通条件,金水路,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,出口1,出口2,高速出口,308国道立交,下王埠,.fdcew./,.（.） 专业提供企管培训资料,地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响,地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界 地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。 308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。,地块规模,308国道,青银高速,桃园,东
4、王埠,上王埠,308国道,青银高速,地块现状： 夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。 地块中部以湖和砖厂为主。 308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。 青银高速东侧则是以自然坡地为主。,地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园,地块内部现状,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,砖厂,308国道西侧地块现状,村庄,湖面,村庄,地块地形： 地块的整体地势是东西高，中间低。 东西两侧是山体的自然延伸。 而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。,地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地,地
5、块内部地形,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,地块西侧山体延伸,地块东侧山体延伸,地块中部洼地,.（.） 专业提供企管培训资料,西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感,西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期） 中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。 东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。,地块内部限制,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏,现状商业设施： 地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）
6、为主。 周边现状教育配套设施： 王埠小学 青岛61中学 地块距最近的市级商圈李沧商圈 直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。,地块外部配套,李沧商圈,61中,王埠小学,桃园,上王埠,东王埠,308国道,青银高速,地块内的现有商业,.（.） 专业提供企管培训资料,沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争,区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主 市区客户到达本地快的途径： 市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域 区域竞争： 地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。 地块南部紧邻的百通
7、馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。 位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）,地块外部区域,天泰城,308国道,青银高速,伟东.幸福之城,百通馨园,绿城.理想之城,市区方向,盘点,地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。,以水景（湖水）和山景为主的景观资源。 东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。,城市郊区，周边配套设施资源匮乏,规模,自然资源,配套设施,青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了
8、和城市中心的距离，但地块进入性较差。,交通条件,区域认知,区域认知度较高，与市区的交通联系便利。 地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。,.（.） 专业提供企管培训资料,本体条件分析,13,项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4,地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩,地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。,区
9、位条件,本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区,通达性 从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。 地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。 进入性 但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。 地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。 公交 九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。,交通条件,土路,滨海大道,.（.） 专业提供企管培训资料,地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地
10、块分成南北两部分,地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。 地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。 金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。,地块规模,九水路,金水河,通往崂山区,通往李沧市区,金水河现状,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,金水河现状,金水河现状,地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治,地块现状： 地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。 地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。 市政府和李沧区政府共投资14亿，治理
11、李村河河道，打造原生态湿地景观。,地块内部现状,九水路,金水河,通往崂山区,通往李沧市区,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,村庄现状,违章建筑,南部山体,河道治理,违章建筑,违章建筑,违章建筑,.（.） 专业提供企管培训资料,以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地,金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。 金水河北部地块地势平坦,地块内部地形,九水路,通往崂山区,通往李沧市区,苏家,庄子,王家下河,刘家下河,毛公地,金水河南部地块,金水河,金水河南部地块,金水河北部地块,金水河北部地块,金水河北部地块,地块周边具
12、备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区,地块外部资源,地块以东的高校,九水路,金水河,青银高速,通往李沧市区,土路,通往崂山区,九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。,宾川路,.（.） 专业提供企管培训资料,地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象,绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。 九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李
13、沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。,地块外部限制,九水路,金水河,通往崂山区,青银高速,通往李沧市区,土路,绿城.理 想之城,宾川路,和达和成,李沧工业园,北侧的工业园,郑庄旧改,和达和城,绿城.理想之城,郑庄旧改,地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈,区域认知： 相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主 市区客户到达本地块的途径： 市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。 区域竞争： 地块西部约5分钟车程
14、的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。 地块北侧的绿城理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。,地块外部区域,九水路,金水河,通往崂山区,青银高速,通往李沧市区,土路,绿城.理 想之城,宾川路,郑庄旧改,汉川路,和达和成,.（.） 专业提供企管培训资料,盘点,地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。,拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。 南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。,属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。,规模上
15、,自然资源,配套设施,地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。 地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。,交通条件,区域认知,区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知,本体条件分析,23,项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4,地块3地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩,地块3位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含
16、地块）缺少城市意向。,区位条件,金水路,宾川路,.（.） 专业提供企管培训资料,本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条,通达性 地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。 地块北侧、东侧边界没有道路。 地块最西部边界紧临已建好的宾川路 进入性 从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。 地块北部、东部、西部的进入性较差。 公交 地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条：128。,交通条件,金水路,宾川路,128路公交,地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差,地块四至： 南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。 地块现状： 典型的坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。 地块内有条河流，但
