某厂改造项目规划及定位建议方案.ppt

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1、星光厂改造项目 规划及定位建议,第一部分 项目背景分析,第二部分 市场分析及定位研究,第三部分 产品概念及规划建议,第四部分 成本估算与收益分析,目录,市场分析及定位,项目背景,商业市场分析,办公市场分析,酒店/公寓市场分析,商业市场定位,办公市场定位,酒店/公寓市场定位,产品概念及规划建议,报告框架,成本估算与收益分析,第一部分 项目背景,1.2项目四至及现状,1.3项目SWOT分析,1.4项目驱动力分析,1.1区位发展背景分析,五角场 功能区,金桥 功能区,张江 功能区,陆家嘴 功能区,保税区 功能区,崇明三岛,未来辐射区,直接辐射区,直接竞争区,成熟商业区,沪崇苏隧道,1.1区位发展背景

2、分析,浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确， 地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远， 近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽）， 隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽， 浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带， 紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”， 规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘， 下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。,1.1区位发展背景分析,30.6%,38.4%,12.4%,高桥镇人口类型分布图,8%,10.6%,消费群体研究,高

3、桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。,1.1区位发展背景分析,1.2项目四至及现状,高桥城区；港城路,世纪联华,高桥中学；外高桥保税区,高桥老宅,M6 外高桥保税区北站,M10 港城路站,优势,劣势,机会,威胁,1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。 2.周围小区密度高，人口数目众多。,1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。 2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。 3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。,1.本项目离世纪联华卖场较近。,1.整个高桥镇缺乏商业环境， 大型娱乐餐饮主题性商场看好。 2.

4、经适房的开发,将导入10万多人口 ,整个高桥镇消费人口将达到30万。,1.3项目SWOT分析,位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。,适合的物业类型,商业,办公,酒店/服务式公寓,项目地块适应性分析,1.3项目SWOT分析,1.4项目地块驱动性分析,1、项目位于浦东新区东北角，是否可以辐射项目以北（崇明三岛）？,2、未来交通条件良好，是否可以辐射全市消费人口？,两大核心问题,未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会,1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村,按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高

5、桥地区迁出150万人； 外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将增加至16万人； 外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。,人口因素,1.4项目地块驱动性分析,产业因素,本案未来增长点在于： 来自外高桥的物资/贸易/IT产业 来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业 来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业,1.4项目地块驱动性分析,小结,本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性, 吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性, 通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及办公提供更强市场竞争优势, 区域周边的产业发展为本案的办公物

6、业发展的能行性奠定基础, 本案的开发进程应与人口的导入同步.,第二部分 市场分析,2.1商业市场分析及定位,2.2办公市场分析及定位,2.3酒店/公寓市场分析及定位,城市宏观商品经济背景,2.1商业市场分析及定位,市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地； 上海外围商业的发展主要基于周边人口，一些大型专业特色市场及其他目的性消费则吸引全市的目的性消费人群,本案的区位决定本区域的商业发展首先应考虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑发展目的性消费,上海市商业布局现状,2.1商业市场分析及定位,区域商业现状分析,五角场基础商业以及具有相当规模

7、，碧云金桥地区商业也已趋于成熟，受两大区域挤压包围，未来外高桥地区基础商圈辐射范围有限。,2.1商业市场分析及定位,外高桥商业区位新市镇未来商业规划,竞争商圈是营销基础性商业辐射范围的重要条件。 五角场现在已经成为具有一定商业规模的城市副中心之一，是本案10公里半径，通过翔殷隧道可方便往来。 金桥功能区与本案距离也较近，是外高桥通往陆家嘴、世博等区域的必经之地，该区域已具有一定规模的商业，与本案形成较大竞争。 陆家嘴商圈是距离本案最近的市级商圈，但由于其距离及商业定位不同，对本案的影响有限。,综合考虑本案所处区位，新市镇将是本案的主要竞争区域，也是外整个高桥地区商品房供应的集中地带，未来将有大

8、批的人口导入，同时规划中的商业配套体量也呈几何数增加，2020年将达到60余万方。,2.1商业市场分析及定位,目标商业市场概况分析周边现状,花山路上多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主 草高支路多为小型餐饮，服务对象为本案现在的住民以及怡心苑小区居民 清溪路上集中了整个高桥镇65%的商业，以世纪联华超市为中心辐射至半径500米左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此,本区域内商业集中分布在清溪路，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家5000平体量的大型卖场。,2.1商业市场分析及定位,本案,高桥镇现有商业业态分布,外高桥商业仍无成型规划，当地消费力较低，商业处于

9、发展的初级阶段。餐饮业态为主，大型超市稀缺，娱乐业态空白。,1世纪联华（中型超市） 2外高桥购物中心（小型商场） 3世纪联华（中型超市） 4永乐生活电器（中型卖场）,主要商家：,商业布局：区域内商业设施较缺乏，只有两个社区商业中心，辐射周边区域。 商业类型：沿街商铺为主，主力店类型是超市、家电卖场。代表了该地区商业正处于初级阶段 客户定位：当地居民和动迁户，消费力有限。,清溪路现有业种比例,2.1商业市场分析及定位,清溪路部分沿街商铺租金一览表,2.1商业市场分析及定位,基础商业体量预测结论,基础商业需求预测,基础商业业态配比建议,基础商业体量受区域人口导入及消费力所影响； 根据现有规划，预计

10、基础商业需求在住宅项目基本建成后2年左右开始释放； 预计到2020年基础商业面积需求在17.3万平米左右； 因满足基础商业消费，建议购物所（大卖场）占比例较大。,2.1商业市场分析及定位,商业级别的界定,规模上来看,规划上来看,立地条件上来看,现有商业现状来看,目的性消费体量不足,高桥镇中心未来60万方商业规划,半辐商圈,体量不足，档次偏低，业种不丰富,定位： 社区型商业,城市远郊， 地铁末端， 低配套档次， 陌生商务区。,2.1商业市场分析及定位,商业目标客户定位,本地家庭消费者,本案的主力消费人群定义为本地家庭，主要来自周边安置小区的导入人口。,2.1商业市场分析及定位,商业业态规划定位建

11、议,建议一： 开发初期鉴于周边动迁户消费水平的限制，以大型娱乐、大型餐饮为早期介入主力店，吸引广大基础性商品消费人群，带动人气。 建议二： 通过特色商业环境的打造，增加购物的趣味性；瞄准以家庭为主的目标客户，扩大其消费要求。 建议三： 主题商场建设是未来运营的关键，与其是创意园区，不如是中高档主题购物商场，对周边居民可以起到改变消费习惯，留驻人气的主要作用，建议引入可以留驻人流的儿童娱乐、青年娱乐等相关业态。,2.1商业市场分析及定位,上海办公物业发展阶段,2.2办公市场分析及定位,上海办公物业的分布,陆家嘴,人民,广场,南京西路,淮海中路,徐,家,汇,中山,公园,虹桥,不夜,城,曹杨,张江,

12、高,科,金桥,漕河泾,五角场,2.2办公市场分析及定位,上海办公楼市场发展十余年，已逐步形成相当数量的集中度较高的区域市场。按照城市圈层情况划分，这十三个市场可分为城市中心办公区、城市辅心办公区和城市边缘办公区三大区域市场，而每一区域市场内又分别包含多个板块市场。,上海办公物业的分布,城市辅心办公区,虹桥开发区,不夜城地区,徐家汇地区,中山公园地区,曹杨地区,五角场地区,2.2办公市场分析及定位,上海办公物业投资情况,从上表投资情况我们可以看出上海办公楼市场的周期性走势规律。在经历了90年代中期的高速增长和90年代后期的衰退并在2002年达到谷底之后，上海的办公楼市场从2003年起出现反弹。从

13、2004年至2008年，办公楼的投资开发额再次出现连年快速递增的走势，上海办公楼市场进入新一轮的投资开发热潮。,2.2办公市场分析及定位,上海办公物业市场概述,近几年，上海办公楼市场发展尤其迅速，无论租赁型写字楼出租的租赁价格还是销售型写字楼的销售价格都有大幅度的攀升，整体办公楼市场呈现一派繁荣景象。特别是在2009年后，尽管市场供应已达到历年最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海写字楼市场需求仍持续保持旺盛。 现阶段，上海办公楼市场上绝大多数办公楼仍以出租为主要经营方式，对外销售的办公楼比例相对较低。初步估算，上海办公楼租与售的比例在5：1左右。随着租金回报率的不断提高，一些企业开始在满

14、足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资。至此，上海办公楼经营模式向租售二元结构演化。,2.2办公市场分析及定位,外高桥周边区域销售型写字楼市场表现,06-09年周边区域销售型写字楼售价走势对比图,06-09年周边区域销售型写字楼供求比走势对比图,外高桥区域写字楼售价水平低于全市平均水平，且呈现递减趋势。 陆家嘴板块与五角场板块售价近年来稳步上涨，写字楼市场表现好于外高桥区域。 从供求上看，外高桥区域供求比呈拉大的趋势较为明显，市场存量加大，去化风险增加。 陆家嘴板块连年呈现供不应求的市场表现，五角场板块的供求状况较为平稳，金桥板块的供求关系也表现出了供大于求的局面。,2.2办公市场分

15、析及定位,分区域写字楼入住率,分区域写字楼租金,外高桥区域写字楼租金水平低于全市平均水平，且增长缓慢。 金桥区域租金和售价近年来稳步上涨，入驻率达到全市平均水平，写字楼市场表现好于外高桥区域。 张江区域写字楼供应较晚，品质较高，近几年进入高速发展期，每年新增供应较高，入驻率较高。 五角场区域入驻率也在逐年上升，租金水平和销售均价也在逐年快速上涨，近年来市场表现良好。,外高桥周边区域租赁型写字楼市场表现,2.2办公市场分析及定位,外高桥周边区域写字楼客源比较,外高桥和金桥区域写字楼物业的客源结构较为类似，与张江区域的客源结构有较大的差异，五角场区域的客源结构则与其他区域有明显的不同。,2.2办公

16、市场分析及定位,分区域写字楼市场总结,外高桥区域写字楼空置高达60%，租金水平也较低； 由于外高桥区域多为仓储物流行业或者企业相关部门，对写字楼需求度较低，造成了该区域整体市场表现较差； 鉴于外高桥区域目前的市场表现，以及金桥区域未来供应的威胁，不建议增设大量写字楼类物业。,2.2办公市场分析及定位,外高桥写字楼市场发展缓慢，2002年以来没有建成运营的新增供应，新建写字楼项目也应多种原因，处于停工或者闲置状态； 外高桥写字楼入住率相对较低，年平均入住率只有40%左右，与近年来上海写字楼的市场表现明显不同； 外高桥区域企业多为仓储物流、加工制造，对写字楼的需求较小，或者在仓储、厂房等物业内解决办公物业，另外，一部分贸易类企业对写字楼有一定需求，但是需求面积均较小。,外高桥区域写字楼市场低于全市水平，现有写字楼的实际入