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1、1,天津华侨城项目 土地价值分析报告,2007/07/15,2,1.土地价值承载力,2.价值实现风险判断,3. 拿地策略,3,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,4,项目基本情况,位置：河东区津塘路一号桥南侧 总占地：178883.6平米 总建筑面积：335302.1平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米,位置：河东区新开路路新开路立交桥南侧 总占地：36841.1平米 总建筑面积：120400平米，其中居住面积约11.8万平米，公共服务设施面积约0.24万平米,河东区,和平区,河北区,南开区,红桥区,河西
2、区,关键词： 天津 河东,5,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,6,发展动力与潜力,城市职能： 国际现代制造业基地 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域服务中心 以近代史迹为特点的国家历史文化名城,1、天津城市发展动力与潜力城市读解,7,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力政策导读,8,发展动力与潜力,中国经济增长第三极 国家战略发展重点,区域可预见的未来，具备极大发展潜力与持续发展动力,环渤海 面积：521120平方公里 人口：约2400万 人
3、均GDP：20263 元,长三角 面积：99600方公里 人口：约7500万 人均GDP：35040 元,珠三角 面积：521120平方公里 人口：约2400万 人均GDP：42499元,1、天津城市发展动力与潜力第三极,9,发展动力与潜力,区域范围京津唐、京津保两三角区域 发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合 发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心,京津城市联动凝成主发展轴，促进人口流动，促使商品房客户进一步泛化,1、天津城市发展动力与潜力京津双核,10,发展动力与潜力,城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联系得到质的提升 居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻
4、常事,城际轨道 2005年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站） 预计2007年底建成，2008年投入运营 全长115公里，时速为200公里 京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接 铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达,1、天津城市发展动力与潜力交通联动,11,发展动力与潜力,中心城区：全市主中心 人口：470万以内 用地： 80平方公里 职能： 行政、综合服务中心 提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能 适当发展都市型工业 突出城市文化特色,滨海新区：都市副
5、中心 人口：430万 用地： 140平方公里 职能： 立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚 以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口服务职能 以国际港口、物流、现代加工和现代服务业为主的城区 城市经济引擎，国际港口都市标志,双核 驱动,中心城区：城市发展的服务平台 滨海新区：经济增长的动力引擎 双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势的战略要地,1、天津城市发展动力与潜力双核驱动,12,发展动力与潜力,总体规划（20042020）,城市结构： “双中心+多组团”是规划结构 主中心：依托海河主轴线的中心城区 副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中
6、心 多组团：中心城区近郊新型组团 津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团,空间布局结构：“一轴两带三区”,天津 塘沽： 哑铃格局，人口1350万、城镇规模1450平方公里,1、天津城市发展动力与潜力规划提速,13,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力后发优势,3-4年的发展差距 形成未来发展空间 持续动力 引爆经济快速持续增长 带动城市发展水平整体提升,对比天津、北京、上海城市发展水平,拉动购买力及需求规模扩大的同时，刺激房地产市场持续、快速发展,14,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力小结,发展动因 环渤海经济圈、中国经济增长第三极 大北京区域发展主轴中战略重点城市 城际轨道交通支
7、持,目前，发展动因已经成为现实动力 未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力,15,发展动力与潜力,河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人 河东区曾是相对落后区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域。,河东关键词： 工业 工厂、库房、拆迁安置居住区 交通 海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程 历史文化 “先有大直沽，后有天津卫”,2、河东区发展动力与潜力发现河东,16,发展动力与潜力,无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发展格局中都占据极为重要的地位,2、河东区发展动力与潜力战略地
8、位,17,发展动力与潜力,城市化进程：2006年天津全市GDP达到了4337.7亿元，人均GDP突破5000美元，达到了5177美元，意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发的河东区，正处于快速发展阶段。城市化进程的加速，给河东区地产市场的巨大发展契机,0,2、河东区发展动力与潜力动力1,18,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力2,天津站,中山门 （河东区）,开发区,地铁号线,津滨轻轨,在建，2009年初建成,天津市区,滨海新区,河东区 两极的中间地带 受两极发展带动,19,发展动力与潜力,填充式开发：天津“双城并举”的总体发展战略，使得两个核心区之间联系纽带区域的大片空白
9、区域需要进行“填充式开发” 价格补涨：从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出，原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估，在填充式开发模式下无一例外的形成区域“补涨”，价格直追先发城区。河东区也必将因其自身的区位条件因素，获得明显的“补涨”趋势,2、河东区发展动力与潜力动力3,20,2、河东区发展动力与潜力动力4,河东区十一五整体规划： “立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”。 全力打造“五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观
10、光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。 充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。,发展动力与潜力,与现状相比，未来变化是巨大的：建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区,21,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力5,海河开发：海河全长72公里，分为上、中、下游段，海河综合改造采取由上游到下游滚动开发的形式 海河上游段：即中心城区段规划为“4个功能分区” ，长度约19公里，面积约42平方公里。,河东区境内 中
11、央金融商贸区和智慧城板块。,72公里海河沿线 开发中的两大重要商务板块均在河东区境内,22,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力6,智慧城 范围：北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里 进程：目前已处于第五轮详细规划讨论阶段 物业：公建与住宅开发比例为7：3 含义： 城市形态：以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态 重点产业：以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区 人口置换：通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科
12、技梦想,产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的同时提升,23,发展动力与潜力,3、发展动力与潜力判断,无论天津城市，还是河东区域，我们看到的未来不仅具有持续强劲的发展动力，而且同时还具有极大的发展空间： 产业发展带动城市经济水平的提升 区域形象加速改善 人口构成发生改变 扩大居住、消费需求规模、购买力跳跃式提升 房地产业的发展具有持续的动力支撑,24,项目基本情况 发展动力及潜力 市场机遇与价值空间 项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,25,从土地市场发展变化来看，天津近期将进入第二次快速发展期,市场机遇与价值空间,1、土地市场,随天津市楼市外扩步伐的加大，2006年天津郊区
13、土地成交量骤增，2006年土地成交量大幅回升，但成交均价回调,受2004年一级市场井喷及2005年“8.31大限”政策影响，开发商拿地谨慎，持观望态度。2005年土地成交量下挫80，但均价则突破3000元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期,伴随海河改造进入实质性阶段，2004年天津迎来拆迁高峰期，使2004年土地供应达700万平米,创历史新高,26,市场机遇与价值空间,1、土地市场,中心城区土地成交价格涨速极快,河东区在后发与补涨的促动下，2006年土地成交价格比2005年实现增幅106%,27,市场机遇与价值空间,1、土地市场,中心城区土地稀缺性显现，土地成交热点板块外扩,28,444
14、7,03,32-35,12-15,2007年第一次出让土地,2006年第一次出让土地,2006年第二次出让土地,2007年第二次出让土地,5,6,7,3,8,10,13,15,19,4,17,11,12,14,16,18,9,49,50,51,52,53,54,55,5658,62,61,63,67,66,64,65,代表多次出让地块,2,1,20,24,28,31,2006年第一次出让地块 1.直沽街地块 2.万东小马路地块 3.十一经路地块 4.李公楼地块 5.西宁道地块 6.卫津路地块 7.南京路地块 8.瑞景居住区十三号地块 9.瑞景3号地 10.南口路地块 11.金钟河大街地块 12
15、.淮安西道地块 13.南开小园地块 14.芥园西道地块 15.密云一支路地块 16.电影制片厂地块 17.昆仑路地块 18.光荣道地块 19.梅江十三号地块 20.马场道地块,2006年第二次出让地块 1.直沽街地块 2.万东小马路地块 20.马场道(原医大三院)地块 24.南昌路地块 25.昆仑路A地块 26.昆仑路B地块 27.奥体中心地块 28.成林道地块 29.双港一号地块 30.卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块 31.倪黄庄地块 3235.海泰产业园区ABCD四地块,2007年第一次出让地块 36. 津塘路地块(原中外建地块) 37.新开路一号地块 20.马厂道地块 24南昌路地块
16、 38黑牛城道地块 39解放南路地块(原棉二地块) 40.天泰路地块(勤俭桥地块) 41.咸阳路地块 42.天平北路地块(双环村地块) 28.成林道地块 43.张贵庄路地块 31.倪黄庄地块 4447.南运河ABCD地块 48.小淀地块,2007年第二次出让地块 49.中心公园地块 50.津滨大道八宗地块 51.大沽南路地块 52.黄河道地块 53.红旗南路地块 54.昆俞路三宗地块 55.红旗农场六宗地块 5658.津南区小站三宗地块 59.东风路地块 60.大丰路地块 61.津围公路A地块 62.津围公路B地块 63. 京津公路地块 64.旭华道地块 65.春曦道地块 66.人民西路地块 67.环秀湖地块,市场机遇与价值空间1、土地市场,符号大小代表地块规模,25,26,27,29,30,36,37,38,39,40,41,42,43,48,60,59,29,市场机遇与价值空间1、土
