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1、时代茗城“财富天下” 招商方案,第一部分：商业市调报告以及分析（前期已提报） 第二部分：招商方案 第三部分：招商宣传推广方案,1,商业市调报告,城市地位,项目位于旧城区3公里商圈边 缘，快环以内。 1、项目位于旧城区兴宁区， 500米核心商圈跨临青秀区。 2、受市中心传统商圈挤压， 项目次级商圈呈椭圆辐射南宁 东北角。,交通现状,1,商业市调报告,项目主入口西临望州南路300 米，路中无隔离带，可入性良 好。 1、项目西临望州南中，东接 长兴路，外部交通动线良好。 2、望州南路北接望州路，南 接民主长堽路，皆可直通连 接市中心与快环。 3、民主、望州铁道口立交的 建设开通，打通商业通路,商业市
2、调报告,人口分布,1,商业市调报告,商圈人口结构,五多：专业市场多、老社区和城中村多、医院多 、流动人口多。 流动人口过多的现状决定了本区域的餐饮、购物类需求将是主体。 同时对休闲娱乐方面有一定要求，但档次偏低。,流动人口与常住人口比例,城中村、老社区、新建小区人口比例,核心人群结构,1,商圈业态结构,商业市调报告,1,商圈范围内临街铺总商业面积约29363平米，共627家。,商业市调报告,1,项目周边租金,项目周边平均租金： 117元/平米月,商业市调报告,周边住宅分布,周边众多个大中型住宅楼盘、城中村、企业事业单位生活区，成熟型社区板块，核心商圈居住人口近16万，次级商圈辐射人口近50万，
3、强大需求，拉动强劲的消费。,1,大中专院校14所分布周边，众多的学生消费群体。,周边学校分布,商业市调报告,1,商业市调报告,商圈农贸市场分布,周边中型农贸市场和小型菜市环绕形成典型社区型经济,1,商业市调报告,商圈酒店市场,四星级酒店 （180元以上）,三星级酒店（120180元）,小宾馆、招待所 （ 5090元）,酒店多以低星级酒店和招待所为主，且需求多为内生性需求； 中档酒店环境较好，需求量最大，客户源最为稳定；,商业市调报告,1,商业市调报告,1,区域竞争,商业市调报告,1,数据来自南宁市统计局,南宁城乡居民生活：全年城镇居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增长12.
4、78%。城镇居民人均消费性支出15292元，增长10.46%，城镇居民恩格尔系数（居民食品支出占消费支出总额的比重）为39.20%。（根据联合国粮农组织的标准划分，恩格尔系数在60%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-49%为小康，30%-39%为富裕，30%以下为最富裕）,城镇居民恩格尔系数越小，购买力越强。（北京 31.3% ；上海35.5%）,南宁城镇居民可支配收入水平,南宁市兴宁区商品零售情况,商业市调报告,1,数据来自兴宁区统计局,商业市调报告,1,SWOT分析,第一部分：商业市调报告以及分析（前期已提报） 第二部分：招商方案 第三部分：招商宣传推广方案,2.1 招商遵循的基本
5、原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.2 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,2.1.1维护项目的商业经营黄金比例 建议遵循零售、餐饮、配套55：20：25的商业经营黄金比例进行招商管理，具体执行可根据项目实际情况微调。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.2 项目招商目标要功能和形式上同业差异、异业互补。 禁止盲目招进同一类型的经营商，避免经营业态与种类的
6、同质化。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.3 维护项目的统一主题形象和统一品牌形象。 杜绝招进有违于项目经营主题的经营商。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.4 招商顺序原则。 核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.5 核心主力店招商布局原则。 从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。 核心主力店的招商对整个项目的运营成败，项目辅助和配套店的引进都有重大的影响。 一个大卖场或超级百货公司的入驻，常常能带动整个项
7、目的顺利招商与管理。 另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到项目的形态。 项目的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.6 特殊商户招商优惠原则。 “以点代面，特色经营”是超大型综合性商业地产项目的经营特点。 特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃项目气氛之作用。 当然特殊商户的经营范围要与项目的经营主题及品牌形象相吻合。,2.1 招商遵循的基本原则,招商 方案,2,2.1.7 租赁经营采用放水养鱼的原则。 因为大型商业地产项目经营具有长期性
8、特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个项目做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开发商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意“的原则,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.3 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.2.1 招商计划以开发商物业交付为节点倒推。 2.2.1.1 主力店，提前18个月可以启动谈判，常规谈判周期为 6-8个月。
9、2.2.1.2 次主力店，提前12个月启动谈判，谈判周期3-6个月。 2.2.1.3 小商家，提前6个月启动谈判，谈判周期1-3个月。 2.2.2 装修期 大商家预留6个月的装修期，小商家预留2-3个月的装修期。项目可在交付半年后，正式开业。 （主（次）力店开业前8个月必须敲定。其他商家，交付前必须完成70%以上。）,2.2 招商整体计划时间节点,2013 2014 2015 2016 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9,开发周期,1期,2期,同步装修,招商周期,主力店
10、,次主力店,小商家,开业准备,招商洽谈期,物业交付,开业,商户 意向书及合同签订,招商 方案,2,2.2 招商整体计划时间节点,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.3 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,2.3 招商各业态推进原则,先大后小、先吃后穿、先主题后配套、先外来后本地、先特殊后普遍。,招商 方案,2,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2
11、.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.3 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.4 招商政策,租金,一定时期,2.4.1 租赁模式,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.3 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.4 招商政策,2.4.2 价格体
12、系,2.4.2.1 定金标准 建议按租赁面积大小收取： 面积30 的铺位收取3000 元； 面积30 的铺位收取5000 元； 面积100 的铺位收取5000 元； 面积100 的铺位收取10000 元；,招商 方案,2,2.4 招商政策,2.4.2 价格体系 2.4.2.2 租金标准 2.4.2.2.1 项目整体租金制定标准： 基准租金参考项目售价及项目地区市场租金制定 1） 制定第三年的月租金收益标准作为租金基准（100%）。 2） 第二年月租金标准相当于租金基准的80%，第一年月租金 标准相当于租金基准的65%。 3） 除此之外，不作任何租金递增。 目的是使商家认同发展商愿意在商家的经营
13、培养期间做出非常大的租金优惠的诚意。 根据前期调查建议项目基准为:120元/平米月,招商 方案,2,2.4 招商政策,2.4.2 价格体系 2.4.2.2 租金标准 2.4.2.2.2 项目基准租金调整标准：,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.2 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.4 招商政策,招商 方案,2,2.4 招商政策,2.4.2 优惠政策 2.4.2.1 开发
14、商： 2.4.2.1.1 租赁面积150的商家免租3个月，租赁面积150 的商家免租6个月。 2.4.2.1.2 2014年9月通过品牌审核完成意向（合同）签约的品牌 商家再免租3个月。（此项为预售服务，细则另定） 2.4.2.1.3 2016年5月完成装修、铺货并符合项目功能定位的商家， 根据不同的品牌及经营面积给予12个月的租金优惠。 2.4.2.2 运营公司： 2.4.2.2.1 2016年5月完成装修、铺货并符合项目功能定位的商家， 根据不同的品牌及经营面积给予12个月的物业管理服务 费优惠。,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招
15、商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标准 2.4.2.2 租金标准 2.4.2 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.5 项目业态布局,G1 大图另附,具体执行随实际招商情况微调,招商 方案,2,2.5 项目业态布局,G2 大图另附,具体执行随实际招商情况微调,招商 方案,2,2.5 项目业态布局,G3 大图另附,具体执行随实际招商情况微调,2.1 招商遵循的基本原则 2.2 招商计划时间节点 2.3 招商各业态推进原则 2.4 招商政策 2.4.1 租赁模式 2.4.2 价格体系 2.4.2.1 定金标
16、准 2.4.2.2 租金标准 2.4.2 优惠政策 2.5 项目业态布局 2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,招商 方案,2,2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,餐饮,需工程配合,招商 方案,2,2.6 主（次）力店选址要求及合作条件,餐饮,需工程配合,第一部分：商业市调报告以及分析（前期已提报） 第二部分：招商方案 第三部分：招商宣传推广方案,1商业形象炒作,市中心临街铺 耀世登场,沃尔玛进驻财富天下,时间：2014.4-2014.7 媒体运用：户外广告、公交车形象,2商业价值点炒作,市中心街铺 做70万人的生意,时间：2014.7-2014.9 媒体运用：户外广告、公交车形象,6万平方商业街 全球招商 恢弘启动,财富天下,3商业招商启动,时间：2014.9-2014.11 媒体运用：户外广告、公交车形象、报
