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1、云南大学 陈思,西市区市场调查,西市区区域概况分析,西市区主要新、老小区概况,调查项目介绍、访谈语录,市场调查结论,目 录,调研区域四至,此次市场调研范围为昆明市西市区：其中西边以西三环为界，北边以海屯路为界，东边以二环西路为界，南边以金碧路为界。,兰亭上锦,西府景苑,万科金域国际,启鸿假日城市,联想科技城,西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。,西市区整体概况,西市区交通规划,西市区交通规划,西三环,城市主干道：西市区拥有“三横三纵”干线路网体系，辐射全城，到达主市区方便快捷。 “三横”：滇缅大道、人民路、碧鸡路；“三纵”：西三环、海源路、西二环。 轨道交通
2、：3号线贯穿西市区东西两个方向，为西市区在昆明城市骨骼确立核心位置创造优越条件。,西市区区域配套,西市区区域配套,教育配套： 幼儿园：西山区第二幼儿园分园、师大幼儿园、昆医幼儿园等；小学：师大附小、高新一小、梁源小学等；中学：师大附中、云大附中、师大附中、昆一中、西山区一中等,交通配套： 眠山车场、地铁三号线,商业休闲配套： 沃尔玛、家乐福、鼎力丝印商场、佳乐购物中心、嘉悦购物公园；眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、大观公园、翠湖公园,医疗配套： 云南省急救中心、昆明医学院第一附属医院、昆明医学院第二附属医院、昆明医学院第三附属医院即云南省肿瘤医院、昆明市西山区人民医院
3、。,西市区区域规划,根据昆明市整体规划中西市区发展规划如下：西市区规划范围指北至老青山，东至长虫山、昆沙公路及二环路，南至草海及滇池，西至郊野公园、西山的地区，包括黑林铺、马街、普吉、昆明市高新技术开发区、西苑综合开发区、碧鸡等地区。规划范围110平方公里。是主城以传统工业结构优化、高新技术产业，旅游度假、生活居住功能为主的综合功能地区；也是滇池、西山生态保护的重要地区。 1调整定位：发展优化区 2调整内容提高高新产业开发区和西苑综合开发区的综合开发建设水平与产业结构层次；建设昆明公路西枢 10 纽，提高相应出口道路等级，确保城市过境交通的通畅；置换疏散马街、眠山部分工业项目，加强面山植被绿化
4、，建设以长虫山、青山、郊野、等森林公园和草海生态公园为核心的城市生态公园；建成功能完善，环境优美的城市功能区。,西市区区域规划,2008年昆明市2008年-2012年城市发展总体规划报告中，昆明主城第一次提出规划建设“一主三次”CBD区域：昆明主城主中心区（CBD）、西市副中心（次CBD）、北市副中心（次CBD）、南市副中心（次CBD）。根据昆明市政府公布的城市规划建筑方案，在未来的12年，为了全面加速城市的发展，昆明市将在三大城市副中心布局商业中心，以带动各个片区经济快速成熟的发展。而西市区，就是重点布局商业中心的城市副中心之一。 随着西市区工业产业的转移，交通、配套设施的完善，公众心目中居
5、住品质低、配套不完善、脏乱差的西市区已经转变成为昆明的新商业中心。在继昆明房地产南北热潮之后，西市区逐渐成为目前昆明楼市发展最快、势头最猛的片区。,西市区内部区域划分,马街板块 人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。从南二环一直到马街（春雨路）是西市区第一区，是房地产最早开发的区域，早期的梁源小区、千禧龙庭等等都是在这一区域。 王家桥板块 龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。此区域属于西市区城中村改造的区域。 高新区板块 人民西路以北，二环西路以西的区域，是以高新区为圆心的区域。此区域也是西市区发展最快的区域，也是房地产市场开发最集中的区域。,西市区各区域发展特点,马街板块-老
6、工业区转变为商业次中心。政府计划把马街片区打造成真正具备现代新昆明次商务中心的功能和作用,成为全省重要的商贸聚集区,成为新昆明重要的商贸聚集区,作为昆明的主城区连接东南亚、南亚和滇西地区的门户枢纽,同时成为昆明重要的湖滨生态区和重要的高尚住宅区。 高新板块-产业集群造就新中心。经过几十年的开发，高新区聚集了昆明绝大部分与高新产业相关的运营中心，为高新区的发展贮存了能量，也使其成为西市区房产最集中区域。 王家桥板块-西市区与北市区联通的地段，现在正在火热的进行城中村改造，道路规划建设。建成后势必带动房地产行业的发展。,西市区土地供应情况,据2011年调查，西市区土地出现了较大放量。共成交158宗
7、土地，成交面积8677亩，可规划建筑面积1510万平方，成交价格约为150.42万/亩。由此看来，西市区房地产行业在未来几年的发展势头不可小觑。,西市区土地供应结构,西市区土地供应结构,由今年上半年昆明市土地供应结构图和今年1月西市区建筑规划区域划分来看，城镇住宅用地所占比例超过三分之一，其次是商务金融用地。西市区的土地供应结构也与此大致相同。住宅和商业用地规划面积较大。,西市区SWOT分析,S优势,W劣势,O机会,T威胁,1.西市区与昆明市接触面最大，距离市区最近，与市区融合度很高； 2.道路建设以及城中村的改造，使得西市区的交通状况，路网规划，日趋合理和完善。； 3.教育资源集中且丰富，从
8、幼儿园到大学，西市区都有昆明一线名校； 4.高新产业集中，落户的企业160家左右，产值达到549亿。西市区在就业和创业方面提供了良好的环境。,1.昆明人对西市区的“东邪西毒”的偏见，过去西市区有很多污染型工业； 2.城中村分布很广，在西市区各个区域都有，城中村的密集制约了西市区道路，市政配套等的建设以及西市区的环境改造进度； 3.商业资源不够丰富和集中。商业氛围不够，配套设施不够完善； 4.西市区的医疗资源也相对缺乏，对于医疗资源还是要依托二环以内的区域。,1.政府对西市区越来越重视，把西市区规划为昆明的西市商业副中心； 2.40多条道路以及轻轨的建设使得西市区的路网更清晰，南北连通性增强；
9、3.同档次的商品房，西市区的价格占据着一定的优势，这个优势会吸引很多潜在客户的关注； 4.高新区产业聚集，对商品房需求较大，有许多有财力的潜在客源。,1.区域内楼盘同质化明显，导致放量相对集中，随着城中村的改造，西市区区域内的竞争将会愈演愈烈； 2.相对教育配套的强势，区域内医疗、商业的配套是十分不完善的，医疗购物都很不方便 ； 3.南、北市区的发展相对西市区来说更加成熟，楼盘的差异化和品质较之西市区都有很大的优势。,西市区区域主要楼盘分布,兰亭上锦,西府景苑,万科金域国际,启鸿假日城市,联想科技城,经典双城,经典宽TOWN,西城时代,马街摩尔城,鼎易天城,云都国际,经典明苑,中天花园,熙城,
10、朝花曦拾,西市区新、老小区,西市区在售新小区概况,西市区新、老小区,西市区在售新小区概况,西市区新、老小区,西市区主要已售老小区概况,西市区新、老小区特点对比,1.价格对比：在2010年之前开盘的项目均价基本在4000-5000，现在在售的项目均价基本在8000-9000，新小区的均价是老校区均价的2倍左右，可见近几年西市区房产行业发展较快。,西市区新、老小区特点对比,2.物业类型对比：从上面的图表物业类型一栏可以看出，老项目基本都是单一的住宅小区，或者是住宅和商业相结合的小区；而在售的项目大多都是复合型的地产，包括了住宅、公寓、洋房、别墅、商铺、写字楼等业态。可见，近年来西市区的项目竞争力很
11、大，开发商都是尽可能的让自己的项目更有特色。 3.配套设施：老项目本身配套设施不太完善，仅有少量项目有商业配套，由于当时西市区发展不充分，周边设施配套也不是很有吸引力。近年来，新项目基本都是配套很完善的项目，包括商场、娱乐、幼儿园、学校，甚至花园等，项目周边配套也日趋完善。 4.主力户型：从图表中可以看出，不管是老项目还是新项目，主力户型基本都在80-120之间，这个区间的户型也是最畅销的。所以，从需求上来看，西市区的项目还是以刚需自住型为主。项目最重要的也是这个区间户型的设计。 5.分布情况：很大一部分的老项目都是分布在西市区的高新区板块，可以看出高新区是西市区房市发展最集中的区域。现售项目
12、分布范围较广泛，也表现出西市区的三大板块房市都在逐渐的发展成熟。特别是地铁沿线有项目聚集的情况。,实地调研项目,兰亭上锦：项目在人民西路的最西端，东临昆州路、南临西三环、西临春雨路、北临人民路。,实地调研项目,兰亭上锦项目概况：,实地调研项目,项目交通状况：项目距地铁3号线、眠山公交车场仅5分钟路程。在眠山车场起始的K2路、6路、附6路、7路、54路、66路、116路等26条公交线路贯穿城市各个角落，通达社区。 项目景观：西市区最大园林，55%以上绿化率，项目种植的为岭南文化的景观。 项目优惠情况：目前二期在售7栋住宅，最高有2.2的优惠 项目广告策略：以户外广告为主 项目最畅销户型：85三房
13、 销售比率：二期开盘了1500套，现在剩余200套左右；85只剩下了5、6套房源 客户类型：刚需客户所占比例较大。,幼儿园：西山区第二幼儿园分园、师大幼儿园、昆医幼儿园等；小学：师大附小、高新一小、梁源小学等；中学：师大附中、云大附中、师大附中、昆一中、西山区一中等,昆明医学院第一附属医院即云大医院、昆明医学院第二附属医院即工人医院、昆明医学院第三附属医院即云南省肿瘤医院、昆明市西山区人民医院。,眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、项目高层可远观滇池、西山。,项目带有13万方商业配套，周边有沃尔玛、家乐福、高新生活圈、马街生活圈、梁源生活圈,实地调研项目,西府景苑：项目南
14、临人民西路，东临昌源中路，西临滇缅大道。,实地调研项目,西府景苑项目概况,实地调研项目,项目交通状况：项目与地铁3号线站口无缝对接，对面就是眠山车场，K2路，54路等32条公交线路直达项目。6路、7路、54路、k2路十余条公交线路快速连通全城； 项目景观：项目旁边有市政规划的公园 项目广告策略：楼体广告、报广、派单、公交站广告等。负责人觉得楼体广告反馈效果最好； 项目最畅销户型：60-90户型； 销售比率：开盘至今销售比率达到了97% 客户类型：刚需客户所占比例较大 补充信息：项目旁边有一条冶炼厂货运铁路，成为潜在客户较为担心的问题，但负责人说，铁路每天的班次最多只有3次，2年内铁路会搬离。
15、项目和红旗小学合作，业主的孩子有优先入学权,实地调研项目,万科金融国际：项目位于昌源中路，北临滇缅大道，南临人民西路，东临海源中路。,实地调研项目,万科金域国际项目概况,实地调研项目,项目交通状况：项目与地铁3号线昌源中路站仅600米，并拥有“三横三纵”干线路网体系。 项目周边配套：三大沃尔玛、家乐福等多个商超，遍布四周。项目周边众校云集，西山区一中、北师大附中等从幼教到高中的名校教育圈。昆明医学院第二附属医院等医疗配套设施完善。 项目业态:项目集住宅、商业街区、酒店式公寓为一体，社区内还有15班双语幼儿园和春城小学。 项目最畅销户型：89 销售比率：一期全部售罄，二期销售约90% 客户类型：
16、刚需客户所占比例较大,实地调研项目,联想科技城：项目东临二环西路，西临科普路，南临海屯路，北至西北三环,实地调研项目,联想科技城项目概况,实地调研项目,项目交通状况：项目毗邻4号线、7号线地铁，为双地铁项目。 项目配套：项目体量很大，自身配套包括了住宅、商业、写字楼、学校、电影院、公园等，属于复合地产。周边有国际双语幼儿园、“中华名校”云师大附小签约入驻，项目5KM范围内更有幼儿园约20所，小学15所,中学10所，专科和大学9所 项目景观：“一轴三园”三大主题园林设计 项目最畅销户型：80左右 项目优惠：办理认筹卡有3个点优惠 客户类型：刚需客户所占比例较大,客户访谈情况,市场调查结论,从实地调查项目和客户访问情况可以总结出几下几点： 西市区各方面发展已经日趋成熟、完善。潜在客户主要依托于高新区企业人群。从畅销户型来看，基本以80平三房为主，可见西市区刚性需求较大。值得提出的是30-50平左右的小户型公寓逐渐成为年轻白领一族首
