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1、Your trusted partner,房地产实效营销综合服务商,您信赖的合作伙伴,中国 武汉,谨呈湖北田子民族文化村游乐有限公司,2016年07月,湖北武汉,武汉江夏区 广信万汇城项目提案报告,本次提案报告将解决的战略目标,针对性的专业调查、文献调查、项目调查； 区域购房目标客户人群访谈、调查； 区域楼盘调查/竞争对手调查、访谈； 针对项目三公里范围深入调查了解； 项目专题研讨会及深度沟通！,项目研究与战略思路结合,报告 目录,本报告章节内容,江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界，西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤； 户籍人口约87万。,武汉，湖北
2、省省会、副省级市、国家区域中心城市，地处江汉平原东部, ，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽”3个国家级开发区，总面积8594平方公里，全市常住人口1060.77万. 武汉，两江立三镇地理特征，市内湖港交织，全境水域面积2217.6平方公里，占全市总面积的四分之一； 截至2015年，在汉高等院校98所；其中普通高校和本科院校数仅次于北京，居中国第二；教育部直属全国重点大学数量居全国第三；在校大学生和研究生总数107.26万人，居全国第一。 武汉，13个辖区，其中江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区7个为中心城区，东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区6个为新
3、城区!,区位基础：武昌向南，江夏向北 根据武汉市总体规划，武昌发展方向将向南倾斜，大桥新区和庙山开发区是两条主要发展方向,武昌向南发展 武昌老城区：发展出现瓶颈，外溢趋势明显 洪山区：街道口、老南湖片区：武昌中心，人口向南外溢 光谷区：科技产业基地 江夏向北引导 江夏区： 纸坊镇：有向北面城市扩张趋势 庙山片区：承接光谷外溢第一站 大桥新区（项目所在片区）：新政府搬迁地，城市南拓区域,文化大道“武昌南大门”关键要塞全面实现江夏与武昌核心商圈的连接，交通便捷、区位优越。,节点磁芯区域，成为主城的界面与枢纽,江夏区在2015年末全区常住人口87.70万人。“十二五”时期，全区地区生产总值累计260
4、7.06亿元，年均增长13.6%。,2015年，全区完成公共财政预算总收入78.85亿元，同比增长28.0%，全区完成全社会固定资产投资590.90亿元，同比增长20.1%。全区完成房地产开发投资86.00亿元，同比增长24.6%。房屋施工面积776.67万平方米，增长23.0%。商品房销售面积161.05万平方米，增长1.2%。商品房销售额108.70亿元，同比增长25.6%。商品房待售面积48.81万平方米，增长10.3%。,江夏区201年在武汉市13个区中，经济排名排前 “长江中游航运中心、武汉新型工业基地、武汉东部生态新城”,武汉工业重镇、重装工业基地、远城区工业明星城。 主要经济指标
5、实现“五年倍增“，综合实力明显增强。工业总产值突破千亿元大关，全口径财政收入达到80亿元，地方一般预算收入达到28.5亿元。实现工业经济规模与效益同步增长，基本形成新型产业体系。 华中港口物流经济特色区、长江中游核心港、枢纽港、现代港。 武汉新港阳逻核心港区成为华中地区最大最繁荣的港口，中西部地区通江达海的水上门户。 武汉远城区生态新城示范区。 邾城城市功能不断完善，商贸、房地产、文化休闲等三产业蓬勃发展，成为全区公共行政管理和文化、教育、卫生等公共服务中心，宜居宜业活力之都。问津书院、通禅湖、万佛宝塔、少潭河、将军山、涨渡湖等山水人文资源交相辉映，成为武汉东北部生态休闲旅游新区。,大武汉城市
6、格局：中心主城+六大卫星城， 6个城市组群由市主城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向形成。其中,东部新城组群包括阳逻新城、北湖新城,重点发展重化工、纺织业和港口运输等;,江夏区打造成武汉主城经济向城市圈外围扩散的联动纽带和武汉新港的动力核心区， 由武汉市的边缘郊区转向为区域的节点新区；,规划将新洲的发展定位为“四基地一区”:武汉城市圈重要的装备制造业基地、能源基地、现代农业基地，长江中游的综合物流基地，重要的文化生态旅游区。,预测到2020年，全区总人口达到100万人，城镇化水平达到80% 以上。,江夏区为武汉南大门，地理区位较为优越，人文气息浓厚 作为武汉的远城区之一，经济区域
7、排名中游，其经济发展纳入武汉市整体规划布局 武汉市空间布局调整为江夏区房地产业提供发展定位 武昌中心规划方向为向南,2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调 供需两端宽松政策频出、市场量价稳步回升，政策环境显著改善,价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房； 供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解； 结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升； 土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷； 企业：品牌房企业绩稳步增长，热点城市布局深化，融资创新迎破局。,宏观状况,新常态背景下， 2015年武汉楼市历史上出现了
8、罕见的热销景象 成交量屡创纪录，成交套数夺取全国销冠,2015新建商品房成交及均价情况 单位：万套万平方米元,2015年：武汉市新建商品房成交25.19万套，同比上升21.8%；成交面积2586.79万平米，同比上升22.23%。 其中：商品住房成交22.5万套，同比上升25.12%；成交面积2283.82万，同比上升27.08%，创造了新的历史记录。,住宅全年头11个月销量就超过了2014年全年销售量，成为武汉房地产业发展的顶梁柱，其市场占有率达89%新建住房成交套数、成交面积均创历史记录，即2014之后，再次当选全国销冠,宏观状况,2015年武汉房地产市场 新增供应面积上升、土地出让面积下
9、降明显、房价大幅上扬、区域发展不平衡依然突出,2015武汉市新建商品房供应面积表 单位：万平方米,2014、2015土地出让成交数据,武汉市房地产市场分化： 住宅地产，一枝独秀、成交火爆； 商业地产，持续看淡、成交低迷； 商务地产，发展平稳、不温不火。,商品住房均价方面， 12月的商品住房均价为9099.76元平米，同比增幅达到12%。,宏观状况,2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点,宏观状况,在我国家经济下行压力不断增大、多项政策利好逐步减弱、市场需求能量释放过猛的背景下 预计2016年武汉楼市仍会保持稳定的发展态势 但市场交易量增长幅度以及房价的上涨幅度，都将会呈现不同
10、程度的回落,新建住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数52470套，占全市总销售套数的78.46%。,第一季度，江夏区商品房成交价格在5000-7000元的占区域销售情况80%以上！,按价格段统计，价位在7000-10000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共实现销售22923套，占全市总销售套数的31.1%；其次4000-7000元/平方米和10000元/平方米以上的新建住房分别占全市总销售套数的31.1%和29.74%。,武汉远城区片区商品住宅成交均价情况,2016年第一季度，江夏区商品住宅成交量逐月递增，成交均价为6399元/,
11、存量房交易面积为178.58万平方米，环比减少18.25，同比增长31.45%；交易套数为16989套，环比减少15.61，同比增长40.59%。 存量住房交易面积为160.66万平方米，环比减少12.69，同比增长51.72%；交易套数为16070套，环比减少16.48，同比增长45.47%。 按户型面积统计，90平方米以下的户型交易量较大，共成交7905套，占全市交易套数的49.19；其次是90-120平方米以下的户型共成交4201套，占全市总交易量的26.14%。,按价格段统计，一季度全市存量住房交易量中6000元/平方米以上价位的交易量居多，占总交易量的50.88；其次为3000元/平
12、方米以下价位的交易量，占总交易量的18.25；5000-6000元/平方米以下价位的交易量，占总交易量的14.24。,2016年一季度，存量房交易平均价格为6369.95元/平方米，环比上涨10.37%。,6月份，我市房地产市场整体较为平稳，住房销量仍保持较高水平，但环比略有回落；住房供应量增幅明显，创历史同期新高；住房成交均价受中心城区高价位住房销量占比加大的影响,呈小幅上涨态势。 6月，我市新建住房销售登记备案面积为278.29万平方米、2.65万套，环比分别减少2.57%、4.11%；平均价格为9021.04元/平方米，环比上涨0.56%。 6月，我市7000元/平方米以下的新建住房成交
13、9461套，占比为35.65%；7000-10000元/平方米的新建住房成交8621套，占比为32.49%；10000元/平方米以上的新建住房成交8254套，占比为31.86%。 6月，全市户型在90以下的新建住房销量达7831套，占比为29.51%；90-120新建住房销量为12559套，占比为47.33%，两者合计120以下新建住房销量占比76.84%；120-140的新建住房销量占比为15.89；140以上新建住房销量占比为7.27%。,新一轮城市建设提升房地产业发展能级、城市化向都市化发展提供方向 城市化水平提升 、江夏区房地产业正处于上升发展阶段 房地产刚性需求旺盛、升值潜力较大,江
14、夏区主要楼盘分布情况,江夏区近12个月住宅市场量价齐升，最新均价为7945元/，后期市场总体向好。,1、市场动态,成交量价走势,从供应情况来看，2016年江夏区域房地产供应放缓，库存量较小； 从需求情况来看，2016年1-4月成交量稳中有增，市场需求旺盛、形势较好。,供应需求走势,1、市场动态,区域内13-15年土地总供应约30.9万方，土地供应紧张； 土地价格较低，楼面均价约为992元/，为项目预留了较高的利润空间。,2、土地市场,土地供应情况,美加史丹佛公馆 7450元/,保利海上五月花 6800元/,怡景江南6600元/,新凯御景湾 8500元/,东方雨林,3、区域市场,竞争格局,区域市
15、场供应，多低容低密度，价格由中心向外递减状； 产品主流面积段以90-100为主。,本案,典型项目,新凯御景湾 基本信息,主推13、14号楼80/90平米的A、 B户型,开盘时间：2011年1月1日已开盘 售楼地址：武汉市东湖高新区滨湖路36号(汤逊湖旁),一线滨湖楼盘，楼盘占地面积20000平方米，由7栋住宅楼组成;目前小区内部已经全部竣工交房。,典型项目,东方雨林基本信息,典型项目,保利海上五月花基本信息,保利海上五月花二期主推户型为3号楼建面约77-102平米两房及三房，均价6500元/平米，预计2016年12月底交房,典型项目,怡景江南基本信息,怡景江南目前在售高层少量126平以上样板间
16、和220平毛坯房源。另外即将推出稀缺一线临湖舒适别墅!,典型项目,美加湖滨新城基本信息,美加湖滨新城均价7450元/平米；房源已售罄! 9月份加推洋房，均价8000左右!,最低价格： 240 万元/套 最新开盘： 2013年8月10日五期已开盘 楼盘地址：江夏区江夏大道特77号（武汉外校美加分校旁） 主力户型：五居(建面257) 五居(建面236) 五居(建面242),典型项目,美加橘郡基本信息,竞争项目小结,销售均价：7000元/，实现销售价格已由高低端项目价格趋同，向价格差异化发展，高品质高价格产品，得到市场认可。 产品打造：市场主要以高层产品为主打。 户型面积：市场已出现81-91两房变三房产品，小型三房得到市场认可，户型面积趋于缩小。 优势各异，多以区域发展、未来升值前景为核心卖点。 距离光谷区域较近的高档楼盘，销售价格已突破13000元/。 品牌房企进驻开发，抬高项目居住品质的同时拉升了区域住房单价。 区域楼盘购买
