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1、,2016年市场调研报告,2016年5月,盛世雅苑,政策篇,货币政策,经济政策,地方政策,乌市房产与城建 政策,市场综述,供应分析,成交分析,土地篇,市场篇,营销篇,市场综述,供应分析,成交分析,整体行情,促销手段,报告结构,PART.1,政策篇,货币政策、经济政策、地产政策、乌市房产与城建政策,政店工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，当前我国发展挑战更加严峻，经济下行压力加大，政店工作报告强调保持经济运行在合理区间，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确
2、定未来五年宏观目标，即经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点，包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化，推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展，加快推进金融财税改革。,政策：信贷财税政策调整促消费，支持刚性和改善性需求,经济总目标,货币政策,财税政策,新型城镇化,国内生产总值增长6.5%-7%，居民消费价格涨幅3%左右。,今年广义货币M2预期增长13%左史，社会融资规模余额增长13%左右。,全面实行营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，幵将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
3、,加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租够并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步的納入公租
4、房供应范围。,货币政策：降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费,图：2008 年以来我国存款准备金率、五年以上长期贷款利率走势,资料来源：中国指数研究院综合整理,2015-2016年降准,2015年2月降0.5个百分点 2015年4月降1个百分点 2015年6月定向降准 2015年8月降0.5个百分点 2015年10月降0.5个百分点 2016年3月降0.5个百分点 目前准备金率： 大型金融机构16.5%；小型 金融机构13%。,2015年降息 2月降0.25个百分点 5月降0.25个百分点 6月降0.25个百分点 8月降0.25个百分点 10月降0.25个百分点 目前贷款利率： 商贷五年以
5、上4.9%； 公积金五年以上3.25%。,2015年-2016年央行六次普遍降准，流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解。央行2015年五次降息，利率降至历史低点。央行多种方式释放流动性，进一步改善企业融资环境。此外， 央行还实行了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，幵改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措，引导扩大金融机极信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。,货币政策：央行再发房贷新政，不限购城市首付降至20%,2月2日，央行、银监会共同发布了关于调
6、整个人住房贷款政策有关问题的通知。通知规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。,表：2008年至今首套、二套房最低首付比例变动情况,“去库存”作为今年楼市首要任务，非限购城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。非限购城市商业贷款购房首付门槛降低，有利于
7、刚需和改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人而言，可谓是“及时雨”， 这一政策将刺激普通住宅消费需求。,税收政策：财政部、国家税务总局发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。,对于开发商：短期内税负持平，长期来看公司内部管控面临挑战 房企现有项目可适用5%的简易征收率，因此税负不将不目前营业税征
8、收下的税负基本持平。房企在现行税制下的运行模式，将随着营改增的推行而迎来重大调整，从而确保利润最大化，住宅类开发企业和商业类为主的开发企业由于经营模式不同，调整策略将有明显差异。同时，房地产上下游企业，包括建筑业，以及作为服务业的经纪、代理公司，同样在此次新纳入营改增的四大行业之列，其自身和上下游联动性将增加企业应对调整的难度。,对于地方财政：中央不地方税收比例将重新平衡 我国增值税不营业税存在归属差异，根据现行财政体制，增值税属于中央和地方共享税（中央占比75%），而营业税属于地方税。虽然政店工作报告提出营改增后将“合理确定增值税中央和地方分享比例”，但地方相关税收收入减小概率较大。而房地产
9、业作为此次加入营改增的行业之一，税收归属调整后，地方政府不再独享房企缴纳的营业税和二手房交易营业税，从而或一定程度弱化地方政府对市场交易的刺激动力。,对于其他企业：不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，利于商办去库存。 企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，有利于减轻企业税负，而且将明显增加企业的购房积极性。从物业类型来看，住宅并不会成为企业购房的主要对象，而商办性质产品将受到较大利好影响。近年商品房库存高企，住宅产品在政店调控刺激下库存形势已出现好转，而商办物业由于前期大量开发投资，属于积重难返。此次调整，有利于促进房地产市场尤其是商办市场的发展。,对于个人：税负持平，不会对交易行为产生显著影响 我国
10、自然人首次被纳入增值税缴纳对象范围，二手住宅交易过程中，增值税将取代此前的营业税。调整后，增值税征收率不此前营业税税率相当，但由于营业税存在附加税且营改增后两者计算或存差异，导致最终缴税金额预计有小幅降低。此外，一线城市差异化的缴税政策在营改增过程中得到延续。整体而言，个人二手住宅交易税负保持平稳，近期不会对交易行为产生显著影响。,营改增细则 落地影响,税收政策：财政部、国家税务总局发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,经济政策：中央下调契税和营业税，减税降费进一步利好楼市,2月19日，财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。,表
11、：调整前后契税税率及营业税税率对比,针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将够买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。,地方政策：热点城市限购收紧稳房价，三四线城市继续聚焦去库存,城市分化明显，热点城市调控政策转向。期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。 3月以来一线城市调控升级，严控房价、打击机炒作；三
12、四线城市政策不断放松，大力鼓励人们购房去库存。,2016年第一季度乌市房产与城建政策汇总,13,PART.2,土地篇,市场综述、供应分析、成交分析,市场概况：二线城市日渐升温，重点城市地价有望继续拉升 2016 年一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。本月，热点城市“抢地战”屡刷地价记彔，主要城市楼面均价和溢价率同比上涨。二季度广州、南京热点及新兴关注区域均有供地，苏州、济南 4月中旬入市地
13、块已受到热切关注，有望刷新区域地王。优质地块集中出让将继续拉升重点城市楼面地价上涨。,全国土地市场,供应情况：一季度供地量逐月收窄，整体减少约一成，仅二线城市高于去年同期 成交情况：主要城市供地减少致成交量同比下滑，本月各线城市同环比均走低 楼面均价：年初至今各线城市地价均呈上涨，整体同比增加近两成，二线城市领涨 溢价率：重点城市高溢价地块增多，受此影响一季度平均溢价率仍攀高，达到 25%以上 出让金：主要城市成交价涨量跌，出让金同比微增，仅二线城市收金总额超去年,全国土地市场,2016 年一季度，一线城市供需及出让金均处低位，受市场预期及库存降低等影响，部分区域楼面均价上涨趋势明显，区域地王
14、频频被刷新；二线城市分化加剧，南京、杭州等热点城市受品牌房企热捧，地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨；三四线城市受累于高库存等原因，在各类托举政策下依然提振乏力。,一线城市：一季度各月供求量均同环比减少，出让金下滑逾三成，楼面均价仍呈涨势 二线城市：除成交量外各项指标均高于去年，出让金增加逾三成，土地市场分化加剧 三四线城市：库存压力影响市场低迷，供需及出让金同比下滑，楼面均价小幅上涨,二十大城市宅地：一季度供求总量同比持平，南京杭州表现抢眼,全国土地市场,2016年 1-3月10重点城市住宅用地供应情况,供应方面：3 月，10 个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地推出，天津供应
15、量最大，为 68 万平方米。1-3 月，广州、杭州、天津、南京 4 城市累积供应量超过去年同期，天津、武汉、南京分别以 230万平方米、119万平方米、114万平方米的累积供应量排名前三位。,2016年 1-3月10重点城市住宅用地成交情况,全国土地市场,成交方面：一季度，10重点城市宅地出让金总额为1259亿元，同比增加24%，其中南京、杭州的收金总额占比超四成。一线城市除广州外均大幅回落，宅地成交总量及出让金创近四年新低，本月沪深先后发布限购升级政策，二季度起有望加大土地供应量。 3 月，10 个重点城市中除北京、深圳外均有住宅用地成交，天津以 122 万平方米的成交量居首位。1-3 月，
16、南京、广州、杭州、天津、武汉5城市累积成交量超过去年同期，天津、南京、武汉分别以 171万平方米、122 万平方米、111 万平方米的累积成交量排名前三位。,乌市土地市场供应分析,土地市场供应综述 2016年第一季度乌市供应土地10宗，累计土地供应面积为31.21万,区域,用途,规模,天山区供应面积最大，供应面积为15.45万，供应宗数为1宗；其次是水区，供应面积为8.89万，供应宗数为4宗。,商住用地最大，供应面积为24.95万，供应宗数为5宗；其次是商业用地，供应面积6.26万，供应宗数为5宗。住宅无供应。,1-5万以上土地最大，供应面积为15.56万，供应宗数为8宗；其次是10万以上，供应面积为15.45万，供应宗数为1宗。,乌市土地市场供应分析,乌鲁木齐市2015年至2016年一季度土地供应走势图（万）,从土地供应情况上看，2016年一季度供应面积为31.21万，同比2015年一季度69.03万下降54.8%，由于目前库存量较大，供应量放缓。,乌市土地市场供应分析,2016年
