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1、思考核心,追求经济效益是房地产开发的核心目的！ 核心目的衍生出对实际开发的种种要求： 安全性保障项目开发最终实现变现能力和变现成果 高利性保障基本安全的基础上追求可见的最高利润 机会性在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点,思考第一步做什么,以市场实际表征为判断的基础； 以项目操作目标为方向； 进行合理的产品定位。,既有产品类型商业、办公 机会产品类型？,思路,项目策划定位,项目产品建议,同策营销资源,杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈,区位分析,本案,五角场 商圈,同济大学,陆家嘴 商圈,3.4公里,7公里,7公里,14公里,距离人民广场 7公里 距离南京西路 7公里 距离陆家嘴
2、7公里 距离中山公园 11公里 距离徐家汇 14公里 距离五角场 3.4公里,人民广场 商圈,徐家汇 商圈,中山公园 商圈,11公里,南京西路 商圈,7公里,新天地,杨浦核心位置，毗邻虹口,区位分析,本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区； 板块与临近的五角场板块、黄兴板块、东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围； 处于五角场与市中心的过渡地段；,轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口,交通分析,成熟的传统生活区、文教区，配套全,项目周边,近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校； 伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕； 赤峰路、大连路、
3、四平路配套成熟； 远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；,成熟的传统生活区、文教区，配套全,项目周边,近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；,同济提供了全面的知识文化学术支撑,百年同济独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力 同济大学建筑设计研究院成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位,国际互动的联合教学机制,持续营造的开发学术氛围,“一杆七枝”的学术交叉背景,不断完善的教学服务设施,同济的品牌效应,“环同济设计带” 成为 中国设计业的中心,项目推动作用点 院校人口规模 院校产业支撑,成熟的传统生活区、文教区，配套全,项目周边,伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交
4、新村等新旧住宅区环绕；,是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利； 目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。,成熟的传统生活区、文教区，配套全,项目周边,赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；,本案,四平路,大连西路,赤峰路,彰武路,五角场 商圈,大润发,百安居,成熟的传统生活区、文教区，配套全,项目周边,远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；,目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业； 并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围； 周边整体出租率较高，办公需求旺盛；,周边
5、聚居区的80万 常住人口成熟氛围,核心支撑点,近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛,双轨道带来的 人流与便捷度,同济大学等10余万 院、校群体,产品类型初步判断,产业支撑,商业环境,办公氛围,便捷交通,办公物业支撑要素,地段优秀,环境宜居,氛围成熟,交通便捷,居住类物业支撑要素,产品类型初步判断,结合商办产权的产物为酒店式公寓,院校人口,居民支撑,氛围成熟,地铁效应,商业物业支撑要素,产品类型初步判断,价值深挖,优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数 为住宅和商业提供最基本的发展条件 同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础,价值初识,办公、商业、住宅三种物业的发展
6、皆有良好先天条件,通过市场来寻找 三种物业形态最优的产品组合,贰、产品类型属性分析,第一类、办公产品,国家科技园区内完善的服务体系,同济科技园的服务范围和能力,办公物业判断,“环同济设计带”成为中国的设计业的中心,环同济设计产业带,目前现状,企业分布,在同济大学四周2.6平方公里范围内，以赤峰路、国康路、密云路为核心,20万平方米的设计产业园区，800余家与设计相关联的企业,国内设计界的“五大金刚”上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济建筑设计院、同济规划设计院、中建国际设计有限公司的入驻,以设计咨询产业为核心圈层,设计服务、物品制造、软件制作这些直接为设计咨询业服务的为次心圈层,企业研究
7、、房地产、信息服务为包围圈层,公共窗口联系服务等作为弱联系的外围行业为外围圈层,办公物业判断,周边项目,周边重点租售项目分布,本案,骏丰财富国际广场,同济联合广场,同济科技大厦,四平路沿线商务圈,大伯树930,曲阳商务中心,复城国际,榕辉大厦,明珠创意园,柏宏大厦,曲阳大伯树商务圈,万达广场,蓝天大厦,绿地汇创国际广场,五角场商圈,上海国际设计中心,远洋广场,复旦科技大厦,同济大学,环同济沿线设计带,宏观办公市场,全市办公市场成交均价近年呈现平稳上涨态势，年均涨幅10%，成交量受宏观整体大势影响显著,近五年全市办公市场价量走势,全市近5年办公市场供应走势较为平稳，年供应量在150-190万之间
8、，年均供应175万，其中06年和09年供应量最大，均在190万； 年去化量在150-200万之间，年均去化165万，其中08年受整体市场环境影响成交量为130万，为近五年最低点；其中宏观市场形势良好的年份如05、07、09年均出现供需倒挂局面； 从价格走势来看，办公类产品近五年呈现出较为平稳的上涨趋势，年均涨幅10%左右，09年全市办公类产品成交均价为19696元/，直逼2万元大关；,09年至今全市办公市场价量走势,宏观办公市场,办公类产品价格波动明显，上涨速度相对公寓产品较为缓慢，局部时间段会出现价格“倒挂”现象,办公类产品价格在短期内波动较为显著，主要是由淡、旺季以及不同时间段不同区域和档
9、次高低项目集中成交所致； 办公类产品价格上涨相对缓慢，且局部时间段会出现与住宅价格“倒挂”现象；09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势； 上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；,09年10月,08年至09年上海办公、公寓均价走势比较,单位（元/）,09年至今全市各区县办公市场价量对比,宏观办公市场,供应主力区域为浦东、杨浦、普陀等区；从成交量来看，主要还是集中在供应量充足的区域，南汇、松江等地出现供不应求态势，其中浦东新区成交量最为突出，全年销售近50万方
10、； 各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。,传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域,高价段,中价段,低价段,09年至今全市各环线办公市场价量对比,宏观办公市场,办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻,内环内除浦东区域外的传统核心区市场份额减少，中内
11、环间未来竞争严峻,浦东30万方,浦东47万方,09年至今全市各区县办公市场存量,宏观办公市场,10年初上海市房地产市场各类物业可售量合计约1457万方，其中商业可售量位居首位，而办公类产品可售存量约330万方； 按照办公类产品09年190万方的销售速度，目前可售量预计销售周期为20个月； 办公类产品目前可售量主要集中于浦东新区，近80万方，其次为普陀区，可售量约41万方，主要集中在长风板块 ；,目前办公类产品市场可售存量330万方，主要分布在浦东和普陀区，传统核心区域存量较少,区域办公市场,供求关系相对平衡，办公产品整体均价2万/平方米左右,市场表现和整体上海环境相近，比较平稳，在出现结构性成
12、交差异的时候会出现一定的波动； 鞍山路板块近期市场供应量相对较少，成交均价处于整个杨浦区的高区；,杨浦区整体办公市场价量对比,办公类产品整体上供求相对平衡，价量增长较为平稳，但受大经济环境影响 微观上办公类产品单月价格波动剧烈，但整体价格涨幅相对住宅缓慢 目前办公类产品存量330万方，主要集中在浦东和普陀区域，两者总存量占37% 热点环线为中内环间，传统核心区域逐渐淡出市场份额 杨浦区整体成交均价在2万左右，鞍山路板块均价在区内较高 版块内市场供应量较低，整体去化较好,办公产品情况,典型项目分析,骏丰国际财富广场,高区办公,低区办公,底层商业,典型项目分析,项目销售情况分析,办公项目只在08年
13、9月集中供应2.33万平米，至今成交量2.09万平米，月均去化1045平米，成交均价22965元/平米，去化周期20个月。 商业项目在08年9月集中供应1.5万平米，至今成交量1.46万平米，月均去化910平米，成交均价31066元/平米，去化周期16个月。,办公成交均价2.3万/，月均去化0.1万方，去化周期20个月，商业成交均价3.1万/，月均去化0.9万方，去化周期16个月,典型项目分析,办公平面分割,本案办公楼分为高区和低区，每层6梯8户。 低区平层面积为1442平方米，单元面积分别为118、151、226平方米 高区平层面积为920平方米，单元面积分别为111、113、121平方米
14、出售方式较为灵活，可单间出售也和几套联售或整层出售,典型项目分析,商业分为地下三层和地上四层 整层面积2000平方米，单元面积分割较为灵活从55450平方米不等 内设中庭景观 地下三层和二层为车库，局部地下二层为地铁出口商业 地下一层为下沉内庭商业 地上四层为休闲会所 数码电子零售巨头百思买已入住地下一层,商业平面分割,典型项目分析,项目产品细节,外立面,外墙采用节能防辐射双层中空LOW-E玻璃 幕墙局部采用高档花岗石和铝板,建筑风格,现代风格,典型项目分析,项目产品细节,大堂,10米挑高奢华大堂，典雅艺术吊顶 地面、墙面为名贵大理石、木材、不锈钢建材,电梯,6台日本原装进口三菱高速电梯,典型
15、项目分析,项目客户情况分析,从置业目的分析，本案有40%的投资客户，一方面看重周边便利的交通，8、10两号地铁在此交汇，同时本案是该区域为数不多的甲级办公写字楼，项目硬件配套档次较高 从客户来源方面分析，本案的购买客户还是以杨浦本区域为主，比例占到40%，同时周边区域如闸北、虹口也有20%的比例，市中心黄埔区也有部分挤压客。,项目有近4成的投资客户，购买客户以区域客为主，以及部分周边区域客户,典型项目分析,项目客户情况分析,办公的入驻客户以大中型的设计行业的上下游企业为主，辅以部分货运物流公司,典型项目分析,营销推广分析,项目主打区位和交通，强调内环内和双轨道，同时突出自身5A甲级写字楼的档次
16、和品质,典型项目分析,沪东财富国际广场金座(铂宫),金座办公,银座办公,底层商业,典型项目分析,项目销售情况分析,办公成交均价1.9万/，月均去化0.1万方，商业主要以自持为主，部分成交价为4.2万/,办公项目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供应，共7.73万平米，至今成交量4.71万平米，月均去化0.1万平米，成交均价19362元/平米。 商业项目从06年8月至今总供应1.13万平米，至今成交量0.39万平米，月均去化0.008万平米，成交均价41907元/平米，该案商业主要以自持为主，出售的商业体量很小，导致去化较为分散。,典型项目分析,项目客户情况分析,项目的投资客户比例较高为75%，购买客户以区域客为主，以及部分周边区域客户,从置业目的分析，本案有75%的投资客户，比例较高，主要是由于一方面办公产品面积段分割较小，总价范围不高；另一方面是本案地理位置相对较偏。 从客户来源方面分析，本案的购买客户还
