《某别墅地块开发可行性分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某别墅地块开发可行性分析报告.ppt（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地块属性分析,市场研判,项目开发可行性,投资回报,大明边城在建一期,宗地：194.8亩,锦,江,铜仁国土资源局挂牌公示：,项目认知基地属性,该地块在铜仁国土资源局挂牌，并于2011-8-11日，被贵州大明边城旅游开发股份有限公司以5900万元摘得。,项目认知开发优势,1,资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，满足别墅对于稀缺资源占有性的要求。,项目认知开发优势,2,竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，但老城中心土地开发基本完毕。近两年及铜仁未来供应的土地主要集中谢桥和川硐新城，从自然资源占比（锦江情结）上，无法与项目区域抗衡。,老城区,谢桥新政府,川硐新城,11年及未来主要供地方向,09
2、-10年主要供地方向,11公里,3公里,宗地,2.5公里,数据来源中国土地市场网，截止2011年8月30日,虽然城市发展方向意味着各种配套、人口的导入，但对于一个紧临市中心的别墅项目，这些并非至关重要。,铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了城市只能南北方向发展,项目认知开发优势,2,竞争优势：从近3年铜仁出让土地的容积率呈现一个明显的上升势头。同时出让土地规模性较小，低密度住宅基本绝迹。,尤其是老城区甚至给到8.0-10.0。这一方面是核心区域土地资源相对紧缺；更深层次的原因是当地政府过于看重经济效应，从而忽略城市规划和生态人居的重要性。,本地块能够算上铜仁第一个，也是目前来看近1-2年内，唯一的
3、低密度住宅区。,项目认知开发优势,3,土地成本优势：30万/亩的土地单价相对整个铜仁2011年土地出让的平均价格有明显落差。同时可上调的容积率，使得作为低密度别墅开发的楼板价，仅略高于市中心高层楼板价。,假设按 纯独栋 0.3 容积率 计算楼板价1513元/ 独栋+双拼 0.5 容积率 计算楼板价908元/ ,高出市中心821元/ 高层住宅楼板价，相对有限。,项目认知开发劣势,1,宗地面积小：194.8亩，用为别墅开发，相对略显局促。同时锦江水位上移，还将覆盖部分红线面积。地块四周发展受限，不具备可持续发展性。,锦江水位线在238.7-238.9米，而地块红线标高238.7-248.8米不等，
4、若锦江水位再上移3米，退红线及预留泄洪通道后，宗地可用面积将大大减少。 地块四周都无法延展，开发完毕后，即无后续可用地块，可持续发展性差。,发展受限,项目认知开发劣势,2,宗地形状：西边有一块狭长面积，降低了土地利用率，并将对整个社区规划布局造成较大难度。,最宽处：56米 最窄处：39米 狭长面积：25亩,项目认知开发劣势,3,交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山路多。而江对岸交通通达性较好，但需要自架设过江桥梁，无疑额外增添开发成本。,江面最窄处大约96米,参考一： 目前政府招标公告 铜仁市鹭鸶岩二桥（跨西段锦江），全长153米，空腹式钢筋混凝土板拱桥，双向四车道，总投资约为1880万元
5、 参考二： 项目所处锦江段最窄面96米，采用最低的双向双车道，桥面宽14米。,预计需要800-1000万投资,项目认知开发劣势,4,产权劣势：40年的商业属性，以及养老名义立项产生的限制问题,商业属性,住宅属性,客户心理影响,40年产权 水、电、管理费等生活成本上升 交易成本高（首付、利率上浮、营业税等）,70年产权 民用水、电 当地普通住宅无限购,商业产权作类住宅只适用于成熟市场，做投资类或低门槛低端产品。用于高端别墅，抗性将被放大。,稀缺资源占有； 低密度项目无竞争； 土地成本低；,地块规模小；水位线上移动还将浪费部分面积 地块四周发展受限，项目不具备可持续发展性 地块现状不规整，有条狭长
6、地段，降低土地利用率； 需要自架设跨江桥梁； 土地属性是商业产权,优势,劣势,土地基本属性判定,地块虽然满足别墅物业开发的核心必要条件（稀缺性、竞争力高），但地块大小、发展的持续性和产权等因素局限了宗地的开发价值。,宗地基本属性条件有局限性,财富分配体系：,高端购买力研判,房地产现状,高端市场表现,市场研判,1,4,2,3,核心要素：,市场研判,铜仁市国民经济稳定快速增长。2002-2009年，铜仁市国民生产总值平均增长速度为19.39%。2009年，国民生产总值为46.49亿元，同比增长16.23%。 虽然铜仁地区是贵州东部的重要城市，但铜仁地区的生产总值在省内的排名仅为倒数第二。,经济发展
7、,铜仁地区生产总值仅排名倒数第二，经济发展较为落后； 经济发展较快，但经济基数较低。,烟草种植、加工已成为拉动铜仁经济的主要行业之一，主要集中在德江县。 铜仁市第二产业同样是支柱产业，境内蕴含有丰富的锰，是中国最大的锰产区，储量1.2亿吨锰矿资源；以及矾矿资源，储量120万吨的；黑色金属的开采和冶炼发展迅速。 水电热力也是重点发展行业，思林电站、沙陀电站、彭水电站（位于重庆境内）为当地大型项目。,铜仁市支柱产业：除旅游业外，主要为黑色金属开采业、金属加工冶炼业、水电热力、烟草种植四大产业。,经济发展,铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，自2005年起至2009年，第三产业占比最高，约为44%-4
8、5%；2010年全区旅游人次过1000万,铜仁地区辖1个县级市、4个县、4个自治县、1个特区，总人口约342万。 铜仁市是一个多民族聚居的地区，境内有24个少数民族，少数民族占比超过60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人为主，也是铜仁地区行署所在地，总人口约40万，市区人口约21.4万。 铜仁市下属：4街道、5镇、7乡、150自治村,铜仁地区的人口非常分散，铜仁市对周边县市的吸纳力弱；财富掌控群体集中低。,财富分布,基础薄弱：贵州省的经济发展属国内落后的地区，铜仁地区在省内的经济排名倒数第二，虽然保持较快稳定的发展速度，但当地居民的经济基础还是比较薄弱。 分配体系不均衡： 同时，由于当地矿产
9、、水利资源丰富，财富集中在少数人手中，两级分化非常大 集中度低：铜仁市吸纳力弱，财富掌控群体在整个地区非常分散。,财富分配体系：,铜仁市当地的具备高端物业消费能力的客户基数有限。,商品房供求走势,2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本达到供需平衡； 铜仁市房地产市场2008年刚开始起步，供求量仅二十万方，2009-2010年走势跳跃式发展； 2011年1-7月土地成交量就高于去年近一倍，未来两年房地产放量将增大。,2009年至今，发展加速，供求逐步趋于平衡 基数较小,数据来源：市房管局,商品房价格走势,市场调研结果当地主力产品供应是电梯商品房，
10、均价3700-3900，上述房管局统计数据出现较大偏差，主要是包含下属乡镇及多层房价格。 从2008年的金融危机以及2009-2010年房地产快速发展期，到国家出台的各项调控政策，均没有对当地房地产市场造成影响，可见其市场较为闭塞，受外界影响小，没有大量外来购房客户，价格上涨平稳。,房地产市场发展闭塞，受外界影响小，价格平稳上涨。,数据来源：市房管局,谢桥新政府板块,老城区板块,火车站板块,3公里,2.5公里,铜仁住宅市场划分为三大板块： 老城区板块：（供求主力） 火车站板块：（老城区的延伸） 谢桥新政府板块：（未来两年供 应主力）,住宅市场版块划分,目前供应主力,城区开发饱和，老城区和火车站
11、板块均是以30层高层为主，均价3700-3900元/平方米，价差范围很小。 谢桥为未来两年内供应集中地段，现配套匮乏，售价在3400元/平方米,返乡群体中成功型,成功型：在外地已安居，购房为其长辈养老，带有一种光宗耀祖的心理。 产品选择：大三房、复式或别墅,基数小,普通购房群体,铜仁主力购房群体，当地企事业职工、乡镇进城置业，首置或改善型住房，经济基础有限。 产品选择：120-140的三房居多，当地偏好舒适型房型,市场主力,公务员中上层群体,具备较强的购买力，但相对比较低调，避讳别墅类产品，在住房上更倾向高品质电梯房。 产品选择：大三房或复式,购买力强 低调的奢华,顶级客户,铜仁经济金字塔的最
12、上层客户，多从事矿业、烟草、水电站生意。对住宅选择上含有一定炫耀成分，但相对品质要求也较高。非盲目选择最贵。消费会存在一定外溢。 产品选择：市中心高品质电梯房的大复式或别墅产品,别墅主要购买群体 消费存在外溢,客户解析,市场封闭，外来客户基本没有，以当地及周边乡镇居民为主。投资意识比较淡泊，置业目的以自住为主。 高端物业目标消费群体特定，客群范围窄。,潜在别墅消费群体,房产现状：,基数低：近2年供求量分别只有30多万方 市场封闭： 价格上涨平缓，购房群体均是本地客户 投资意识薄弱：购房群体以首置和首改为主，投资类较少。 高端消费群体范围窄：主要集中在当地几个支柱行业,高端物业消费群体定向，无外
13、来购买力，市场只能依赖本地去化。 投资意识弱，市场活跃度低。,别墅项目 代表楼盘： 清水花园 水晶江岸,高端住宅市场格局,高端公寓中 顶层复式 代表楼盘,金滩金苑,时代商汇,盛世铭城,别墅项目清水花园,建筑形态：独栋、双拼 总套数：约20套左右 报价：6800元/ 装修状况：毛坯 开盘时间：2007年 3月成交一套，成交单价5000元/，剩余3栋500 总价在250万左右。,外立面无风格，整体布局混乱，小区内无物业管理，别墅无花园；,别墅项目水晶江岸,建筑形态：独栋、双拼 独栋套数：14 独栋面积：300 双拼套数：24 双拼面积：260 报价：3500元/（90万/套） 开盘时间：2009年
14、 剩余：1套双拼 目前二手房独栋价格约130万 （销售期独栋成交主力总价90万）,建筑密度大，容积率高，除第一排江边独栋视野较好外，整个项目楼间距过于狭窄，私密性差，小区内无景观，难以体现别墅档次；,目前，铜仁市区在售别墅项目，仅以上两个楼盘： 共性： 建筑密度大，容积率高，小区内无物业管理、无景观资源、无附带花园，难以体现别墅的价值及档次，去化缓慢； 差异性： 清水花园，规模小，但是由于单套面积500平方米，总价250万过高，与整体市场价格脱节，目前仍剩余4-5套。20套别墅，还剩余3套，销售周期4年半。 水晶江岸，共38套独栋+双拼，面积较小，独栋300平方，总价130万，双拼260平方，
15、总价90万。其开盘初期成交缓慢，主要是受对面火葬场影响。但受利于火葬场搬迁，楼盘基本售罄。38套别墅，销售期两年半。,别墅小结：,市面上供应的别墅产品力都相对较差。 项目体量小，但去化周期缓慢 总价对当地客户影响较大，市场购买力需要一个引导过渡的过程,总占地面积：3.7万方 总建筑面积：20万方 建筑结构：框架 装修状况：毛坯 物业形态：住宅 建筑形态：高层 主力面积：144 开盘时间：2011-03-29 售价：3700元起，楼层差价20元，均价3900元/平方米。,高端公寓 时代商汇（地段型）,销售情况： 推出385套 售出164套 月去化32.8套,核心地段 建筑密度高，无社区景观,去化
16、较好,3号楼5套顶层复式212-280，总价80-110万。去化4套。,总占地面积：4.8万方 总建筑面积：24万方 建筑结构：框架 装修状况：毛坯 物业形态：住宅 建筑形态：高层 主力面积：130-150 开盘时间：2011-01-26 售价：3600元起，低区楼层差价10元，高区差20元，,高端公寓 盛世铭城（品质型）,销售情况： 2011年1月推出5号楼197套，去化率90%以上，基本售罄。 8月底推出6号楼。,少有的围合式封闭小区。 物管、小区景观品质在当地是屈指可数，但地段优势略逊,5号楼为1-2层复式，270-320，总价100-120万，共5套。未成交,高端公寓 南长城金滩（景观型）,建筑结构：框架 物业类别：住宅 建筑类别：高层、小高层 装修状况：毛坯 得房率：83% 主力面积：110-140 3600元/起价，楼层差20元 2梯6户，200-240 顶层复式，共3幢楼，18户，去化缓慢。 总
