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1、,谨呈:天津天地源置业投资有限公司,上海策源,天津天地源项目整体营销策划报告,走进津南,城市职能: 国际现代制造业基地 北方国际航运中心,航空枢纽港,区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域服务中心,天津,环渤海经济中心,中国经济增长第三极,天津城市的未来:双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态,双城: 中心城区和滨海新区核心区,这是城市功能的核心载体。 双港: 天津港北港区和南港区,城市发展的核心战略资源,天津发展的独特优势。 相向拓展: 双城及双港相向发展,是城市发展的主导方向。 一轴两带: “京滨综合发展轴”、“
2、东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴,拓展城市发展空间。 南北生态: 京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域,构建天津城市生态屏障,融入京津冀地区整体生态格局,完善城市大生态体系。,其城市发展主轴“京滨综合发展轴”上,赫然镶嵌着津南区,津南,天津市空间发展战略的核心内容为:形成“一轴两带三区”的城市空间格局,其中城市发展主轴为:武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区,项目处于城市发展主轴之上。 随着城市中心和滨海新区的快速发展,本项目所处的津南区必将被双向挤压,未来将快速发展。,津南区,受中心城区和滨海新区双重拉动,未来发展空间巨大,津南区第九次党代会,客观总结了区域经济社会发展
3、的成就,提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略,体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。,津南“东进、西连、南生态、北提升”的战略布局,展现各区发展优势和方向,连接泰达(西青)微电子工业区,重点发展以八里台工业园区和泰达(津南)微电子工业区为依托的IT产业,实现产业对接,提升聚集能力,形成以津港公路为主线,以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。,以南部湿地和历史文化为依托,打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境,积极搭建自然生态走廊,构筑绿色产业高地,形成南部地区的城市生态涵养带。,提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城
4、市发展主轴的引领作用,以建设津滨大道和海河景观带为核心,打造连接“津、滨”,依托海河,特色鲜明,亲水宜居的现代化新城区。,以葛沽镇为基点,把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位,更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移,提高津南与滨海新区间的产业关联度。,与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展,逐步向中心过渡,最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。,优先发展与天津市区接壤区域以及“东进”抢占大滨海核心要塞的策略,体现津南近期发展重点,东进 以葛沽镇为基点,把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位,更紧密地承接滨海新区产能
5、产业扩张转移,提高津南与滨海新区间的产业关联度。,然而在种种规划利好中,我们没有发现北闸口镇的身影,北闸口似乎被遗忘了,各镇房地产市场行情,进一步验证了北闸口的尴尬境地,9000-10000元/,7000-7500元/,从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看,北闸口镇位列倒数第二。,6000-7000元/,5000-5500元/,6000-6500元/,8000-8500元/,北闸口镇,津南区房地产市场价格洼地,是缺憾?还是机会?未来是否存在提升区域价值的因素?,津南区产业园区数量较多,各镇主导产业各异,但园区总体档次不高,规模不大,其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是全区较为成熟的工业园区,产业
6、规划中的高新技术产业基地,初具规模的电子工业园,为北闸口产业人口的导入提供了可能,按照天津市城市总体规划(2005-2020年)咸水沽镇为津南区的中心城镇,也是当前商品房开发的重点区域,双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇,北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能,分化主要居住功能。,中心城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,辅助中心城镇的功能定位,使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢客户的重要职能,到市区25分钟车程的众多公交线路,大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离,北闸口镇,津岐公路,25分钟公交车程,公交线路: 652 鼓楼到三号院 208 小站到双桥,按照相关土地规划居住类用地
7、200.95万平米,商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设,用以分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。,设置大比例居住用地的土地利用规划,为北闸口未来发展预留了大量住宅用地,也表明了区域发展主导功能,人口导入的可能:高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口,辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。 人口导入的路径:城市主干道津歧公路,到市区25分钟车程的众多公交线路,方便外区域客户的导入 人口环境承受力:设置大比例居住用地的土地利用规划,为未来发展预留了大量住宅用地,也表明区域承担居住这一重要功能,北闸口镇,机会就在眼前!价格洼
8、地,恰恰是价格优势!,机会!,那么,项目又面临着哪些威胁和挑战呢? 不得不提的是2011年1月出台的史上最严厉的房地产调控政策的影响。,2011年1月新政以来,津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面,2011年3月津南区的成交量仅为同期的57%,为2010年1月以来的第二低值; 2011年3月津南区成交量环比下降59%,自2010年7月以来首次成交均价跌破8000/元大关。,但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性,且影响周期呈缩短趋势,天津市场历经18个月 市场成交量得以回升到调控前水平,天津市场历经8个月 市场成交量得以回升到调控前水平,2007.09:央行规定以家庭为单位,第2套住房贷款首付不得
9、低于40%,利率不得低于基准利率的1.1倍,严厉打击炒房行为,2010.01:国十一条出台,明确二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价,要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给等,所以,待本项目2012年入市,本轮宏观调控影响已减弱,如果后续没有新的政策出台,商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹,故不必对宏观大势过于悲观。,威胁2、市场竞争,项目竞品市场,北闸口镇目前没有在售商品房(御和新苑已售罄) 其竞争板块主要包括毗邻的小站板块、八里台板块、和咸水沽板块 小站和八里台为项目重点竞争板块;咸水沽的高层产品为项目次级竞品,主要竞争项目当前存量:津南区大盘、超级大盘云集,重点竞争
10、项目现存量达到550万平米,主要未上市项目:两个地王,550万平米的土地开发量,资料显示,这块编号为津南(挂)2010-11-A-K的地块占地面积1289226.5平方米,约1933亩。地上规划总建筑面积3010900.75平方米,其中住宅建筑面积2482834.03平方米,商业金融业建筑面积478866.72平方米,中小学建筑面积49200平方米。,2010年津门地王 富力70亿大手笔天津购地,2009年央企中信集团36亿轻松拿下天津地王,津南(挂)2009-11,出让面积2476885.8平米,容积率1.01,建筑面积2501655 平米,楼面价1434元/平米。土地性质为居住用地。中信地
11、产有关负责人还透露,该地块产品将涵盖休闲、度假、旅游、娱乐等多重功能。,2009年与2010年的天津地王均在津南区;富力项目龙盘咸水沽,中信项目虎踞天嘉湖(八里台),小站板块重点项目天山水榭花都,开启湖景人居生活,津徽名门 墅立人生,以恢弘造城的姿态 划界津南水榭生活,小站板块重点项目天山水榭花都项目推盘顺序图,一期住宅:洋房、联排,二期别墅,二期小高高层,三期小高,小站板块重点项目天山水榭花都项目月均去化约12868平米,高层均价4740元/,高层成交走势图,八里台板块重点项目星耀五洲,项目总体定位为:一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”
12、、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”,堪称“世界级的休闲平台,国际性的居住社区,全球化的观光天堂”。,星耀五洲The world is yours,项目规划分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计,从而形成地理意义上的五大洲板块;,星耀五洲规划版图,规划定位,世界是你的,八里台板块重点项目星耀五洲项目推盘顺序图,八里台板块重点项目星耀五洲月均去化约8500平米,别墅均价10724元/,高层7997元/,别墅成交走势图,高层成交走势图,自2011年始项目均价呈现下跌趋势,八里台板块重点项目星耀五洲别墅以180-250平米为
13、主力面积区间,高层以二室为主,别墅成交比例,高层成交比例,八里台板块重点项目天津碧桂园,给您一个五星级的家,大规模低密度高尚住宅社区,八里台板块重点项目天津碧桂园项目推盘顺序图,八里台板块重点项目天津碧桂园项目月均去化约14000平米,别墅成交均价10244元/,高层5982元/,高层成交走势图,别墅成交走势图,八里台板块重点项目天津碧桂园别墅以180-250平米为主力面积区间,高层以二室为主,主力90-120平米,别墅成交比例,高层成交比例,咸水沽板块项目:月均去化面积不均,优质项目约7000平米,板块高层成交价格在6900-7300元/平米之间,沽上江南成交走势,自2010年1月始成交12
14、255.94平米,月均去化面积7232平米,均价7233元/平米,耀华新天地成交走势,自2010年1月始成交4138.36平米,月均去化面积360平米,均价7374元/平米,大城赞成交走势,自2010年10月始成交9790.61平米,月均去化面积1399平米,均价7440元/平米,自2010年2月始成交9591平米,月均去化面积7378平米,均价6950元/平米,津沽首府成交走势,咸水沽板块项目:从成交面积区间看,除津沽首府外,均以70-90平米面积区间的产品为主体,咸水沽板块项目:从成交户型看,二室户型占据主导位置,津南区客户研究:天津本地客户与外地客户比例为85:15;本市客户以贷款方式为
15、主,外地客户为一次性付款方式为主,客户来源区域统计,本市客户付款方式统计,外地客户付款方式统计,统计时间:2010-01-012011-03-31 统计单位:套数,天津本地客户与外地客户比例为85:15,本市客户以贷款方式为主,外地客户为一次性付款方式为主,津南地缘客户约占1/3,其次为河西客户达27%,南开、大港等为辅助客源,购房年龄分析,天津地区购房区域分析,津南区客户研究:整体购房年龄段较为平均;津南地缘客户约占1/3,其次为河西客户达27%,南开、大港等为辅助客源,整体购房年龄段较为平均,购房年龄分析,客户来源区域分析,八里台客户研究:本市客户与外地客户比约为8:2,津南客户约占三分之
16、一,另有大港、河西、南开三区占比10%以上;购房年龄集中在25-45岁,购房年龄集中在25-45岁,本市客户与外地客户比约为8:2,津南客户约占三分之一,另有大港、河西、南开三区占比10%以上,咸水沽客户研究:本市客户与外地客户比约为8:2,津南地缘客户约占3/4,其他区域较少;购房年龄集中在25-45岁,客户来源区域分析,购房客户年龄分析,购房年龄集中在25-45岁,市客户与外地客户比约为8:2,津南地缘客户约占3/4,其他区域较少,竞品特点小结,项目重点竞争板块为小站和八里台板块,竞品容积率较低,以低密度产品如联排、花园洋房为主,配以高层;次级竞争板块为咸水沽板块,以高层产品为主 目前重点竞争板块即小站和八里台板块80万方以上低密度大盘云集,潜在竞争量巨大 竞品价格:小站仅一个竞品;八里台别墅成交均价约11000元/,高层均价约7000元/;咸水沽高层成交均价在6900-7300元/之间 竞品面积段:别墅主力面积