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1、,谨呈：天津天地源置业投资有限公司,上海策源,天津天地源项目整体营销策划报告,走进津南,城市职能： 国际现代制造业基地 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域服务中心,天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极,天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态,双城： 中心城区和滨海新区核心区，这是城市功能的核心载体。 双港： 天津港北港区和南港区，城市发展的核心战略资源，天津发展的独特优势。 相向拓展： 双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。 一轴两带： “京滨综合发展轴”、“
2、东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴，拓展城市发展空间。 南北生态： 京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。,其城市发展主轴“京滨综合发展轴”上，赫然镶嵌着津南区,津南,天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。,津南区，受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间巨大,津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展
3、的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略，体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。,津南“东进、西连、南生态、北提升”的战略布局，展现各区发展优势和方向,连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。,以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。,提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城
4、市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。,以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。,与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展，逐步向中心过渡，最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。,优先发展与天津市区接壤区域以及“东进”抢占大滨海核心要塞的策略，体现津南近期发展重点,东进 以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能
5、产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。,然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影,北闸口似乎被遗忘了,各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地,9000-10000元/,7000-7500元/,从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看，北闸口镇位列倒数第二。,6000-7000元/,5000-5500元/,6000-6500元/,8000-8500元/,北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？,津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是全区较为成熟的工业园区,产业
6、规划中的高新技术产业基地，初具规模的电子工业园，为北闸口产业人口的导入提供了可能,按照天津市城市总体规划(2005-2020年)咸水沽镇为津南区的中心城镇，也是当前商品房开发的重点区域，双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇，北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能，分化主要居住功能。,中心城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,新型城镇,辅助中心城镇的功能定位，使北闸口承担起承接中心城镇和新型城镇价格外溢客户的重要职能,到市区25分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离,北闸口镇,津岐公路,25分钟公交车程,公交线路： 652 鼓楼到三号院 208 小站到双桥,按照相关土地规划居住类用地
7、200.95万平米，商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设，用以分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。,设置大比例居住用地的土地利用规划，为北闸口未来发展预留了大量住宅用地，也表明了区域发展主导功能,人口导入的可能：高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。 人口导入的路径：城市主干道津歧公路，到市区25分钟车程的众多公交线路，方便外区域客户的导入 人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表明区域承担居住这一重要功能,北闸口镇，机会就在眼前！价格洼
8、地，恰恰是价格优势！,机会！,那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？ 不得不提的是2011年1月出台的史上最严厉的房地产调控政策的影响。,2011年1月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面,2011年3月津南区的成交量仅为同期的57%，为2010年1月以来的第二低值； 2011年3月津南区成交量环比下降59%，自2010年7月以来首次成交均价跌破8000/元大关。,但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈缩短趋势,天津市场历经18个月 市场成交量得以回升到调控前水平,天津市场历经8个月 市场成交量得以回升到调控前水平,2007.09：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得
9、低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，严厉打击炒房行为,2010.01：国十一条出台，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给等,所以，待本项目2012年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如果后续没有新的政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势过于悲观。,威胁2、市场竞争,项目竞品市场,北闸口镇目前没有在售商品房（御和新苑已售罄） 其竞争板块主要包括毗邻的小站板块、八里台板块、和咸水沽板块 小站和八里台为项目重点竞争板块；咸水沽的高层产品为项目次级竞品,主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争
10、项目现存量达到550万平米,主要未上市项目：两个地王，550万平米的土地开发量,资料显示，这块编号为津南（挂）2010-11-A-K的地块占地面积1289226.5平方米，约1933亩。地上规划总建筑面积3010900.75平方米，其中住宅建筑面积2482834.03平方米，商业金融业建筑面积478866.72平方米，中小学建筑面积49200平方米。,2010年津门地王 富力70亿大手笔天津购地,2009年央企中信集团36亿轻松拿下天津地王,津南（挂）2009-11，出让面积2476885.8平米，容积率1.01，建筑面积2501655 平米，楼面价1434元/平米。土地性质为居住用地。中信地
11、产有关负责人还透露，该地块产品将涵盖休闲、度假、旅游、娱乐等多重功能。,2009年与2010年的天津地王均在津南区；富力项目龙盘咸水沽，中信项目虎踞天嘉湖（八里台）,小站板块重点项目天山水榭花都,开启湖景人居生活,津徽名门 墅立人生,以恢弘造城的姿态 划界津南水榭生活,小站板块重点项目天山水榭花都项目推盘顺序图,一期住宅：洋房、联排,二期别墅,二期小高高层,三期小高,小站板块重点项目天山水榭花都项目月均去化约12868平米，高层均价4740元/,高层成交走势图,八里台板块重点项目星耀五洲,项目总体定位为：一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”
12、、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。,星耀五洲The world is yours,项目规划分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，从而形成地理意义上的五大洲板块；,星耀五洲规划版图,规划定位,世界是你的,八里台板块重点项目星耀五洲项目推盘顺序图,八里台板块重点项目星耀五洲月均去化约8500平米，别墅均价10724元/，高层7997元/,别墅成交走势图,高层成交走势图,自2011年始项目均价呈现下跌趋势,八里台板块重点项目星耀五洲别墅以180-250平米为
13、主力面积区间，高层以二室为主,别墅成交比例,高层成交比例,八里台板块重点项目天津碧桂园,给您一个五星级的家,大规模低密度高尚住宅社区,八里台板块重点项目天津碧桂园项目推盘顺序图,八里台板块重点项目天津碧桂园项目月均去化约14000平米，别墅成交均价10244元/，高层5982元/,高层成交走势图,别墅成交走势图,八里台板块重点项目天津碧桂园别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以二室为主，主力90-120平米,别墅成交比例,高层成交比例,咸水沽板块项目：月均去化面积不均，优质项目约7000平米，板块高层成交价格在6900-7300元/平米之间,沽上江南成交走势,自2010年1月始成交12
14、255.94平米，月均去化面积7232平米，均价7233元/平米,耀华新天地成交走势,自2010年1月始成交4138.36平米，月均去化面积360平米，均价7374元/平米,大城赞成交走势,自2010年10月始成交9790.61平米，月均去化面积1399平米，均价7440元/平米,自2010年2月始成交9591平米，月均去化面积7378平米，均价6950元/平米,津沽首府成交走势,咸水沽板块项目：从成交面积区间看，除津沽首府外，均以70-90平米面积区间的产品为主体,咸水沽板块项目：从成交户型看，二室户型占据主导位置,津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为85:15；本市客户以贷款方式为
15、主，外地客户为一次性付款方式为主,客户来源区域统计,本市客户付款方式统计,外地客户付款方式统计,统计时间：2010-01-012011-03-31 统计单位：套数,天津本地客户与外地客户比例为85:15,本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主,津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源,购房年龄分析,天津地区购房区域分析,津南区客户研究：整体购房年龄段较为平均；津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源,整体购房年龄段较为平均,购房年龄分析,客户来源区域分析,八里台客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之
16、一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上；购房年龄集中在25-45岁,购房年龄集中在25-45岁,本市客户与外地客户比约为8:2，津南客户约占三分之一，另有大港、河西、南开三区占比10%以上,咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少；购房年龄集中在25-45岁,客户来源区域分析,购房客户年龄分析,购房年龄集中在25-45岁,市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少,竞品特点小结,项目重点竞争板块为小站和八里台板块，竞品容积率较低，以低密度产品如联排、花园洋房为主，配以高层；次级竞争板块为咸水沽板块，以高层产品为主 目前重点竞争板块即小站和八里台板块80万方以上低密度大盘云集，潜在竞争量巨大 竞品价格：小站仅一个竞品；八里台别墅成交均价约11000元/，高层均价约7000元/；咸水沽高层成交均价在6900-7300元/之间 竞品面积段：别墅主力面积
