房地产销售人员建筑基本知识培训

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1、房地产建筑知识,1、建筑基本术语,1 民用建筑：供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。按建筑使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。 2 居住建筑：供人们居住使用的建筑。包括住宅（楼）、别墅、商住楼、公寓等。商住楼是住宅楼的一种形式，是由底部商业营业厅与住宅组成的多层、高层建筑。 3 公共建筑：供人们进行各种公共活动的建筑。,1、建筑基本术语,4 民用建筑按地上层数或高度分类划分如下： 1） 住宅建筑按层数分类：1层至3层且建筑高度不大于11.0米的为低层住宅；4层至6层且建筑高度不大于24.0米的为多层住宅；7层至9层且建筑高度不大于30.0米的为中高层住宅（不含6跃7层）；10层及10层以

2、上为高层住宅； 2） 除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24.0米的为多层建筑（含单层建筑），大于24.0米的为高层建筑（不包括建筑高度大于24.0米的单层公共建筑）； 3） 建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。,1、建筑基本术语,5 裙房：与高层建筑相连的建筑高度不超过24.0米的附属建筑。 6 架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 7 低层辅助用房：与主体建筑配套使用的高度不大于6.0米且不直接临路开设出入口的门卫、车库、垃圾房、市政设施用房、物管用房等。,1、建筑基本术语,8 地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 9 半地下室：房间

3、地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。 10 防空地下室：具有预定战时防空功能的地下室。在房屋中室内地平面低于室外地平面的高度超过该 房间净高1/2的为地下室。,1、建筑基本术语,11 建筑朝向：一般指客厅、主卧室开窗的方向。 北向：开窗方向在北偏东60到北偏西60范围内称为北向； 南向：开窗方向在南偏东30到南偏西30范围内称为南向； 东西向：开窗方向在东或西偏北30到偏南60范围内称为东西向向。,1、建筑基本术语,12 高层建筑主要朝向：高层居住建筑中主要房间如卧室、起居室、书房、健身房等的开窗（含阳台）面的朝向；高层非居住建筑中次要朝向以外的朝向；

4、高层建筑中面宽大于20.0米的各类朝向。 13 高层建筑次要朝向：次要朝向可设置卫生间、盥洗室、厨房、储物间、开水间、楼梯、内走廊窗以及服务阳台等。,1、建筑基本术语,14 多、低层建筑长边：主要功能房间开窗面、阳台、阴台设置面以及面宽大于18.0米的山墙面。 15 多、低层建筑山墙：多、低层建筑面宽不大于18.0米的短边。山墙面每层可设置面积不大于1.8平方米的走道窗、楼梯间窗；面积不大于0.6平方米的卫生间窗、盥洗室窗、开水间窗、储物间高窗。,1、建筑基本术语,16 层高：建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面

5、层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。 成都市规定：套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑层高不得高于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，其建筑层高不宜高于3.6米。,1、建筑基本术语,17 室内净高：从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。 18 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。 19 标准层：平面布置相同的楼层。,1、建筑基本术语,20 无障碍设施：方便残疾人、老年人等行动不便或有视力障碍者使用的安全设施。 21 停车空间：停放机动车和非机动车的室内、外空间。 22 变形缝 ：为防止建筑物在外界因素作用下

6、，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。 23 建筑幕墙：由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。,1、建筑基本术语,24 吊顶：悬吊在房屋屋顶或楼板结构下的顶棚。 25 管道井：建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。 26 烟道：排除各种烟气的管道。 27 通风道：排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以及输送新鲜空气的管道。 28 设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。 29 避难层：建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层

7、。,1、建筑基本术语,30 台阶：在室外或室内的地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。 31 坡道：连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通道。 32 栏杆：高度在人体胸部至腹部之间，用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。 33 楼梯：由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通用的建筑部件。,1、建筑基本术语,34 民用建筑的设计使用年限：设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。 房地产开发涉及的建筑多为普通建筑，设计使用年限为50年。,1、建筑基本术语,35 建设用地面积：指规划建设项目的

8、净用地面积（不包括各类公共用地面积）。 36 建筑工程规划建设总建筑面积：指一定地块内建筑工程规划建设的总建筑面积，包括地面以上和地面以下建筑面积的总和。 37 容积率：在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。,1、建筑基本术语,38 建筑密度：在规划项目建设用地内，建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例（%）。 建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 建筑基底总面积是指所有建筑基底面积总和。 39 绿地率：在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划项目建设用地面积的比率（%）。,1、建筑基本术语,40 建筑间距：

9、指两栋建筑物或构筑物外墙轴线最近点之间的水平距离。 成都市一般地区建筑规划管理居住建筑间距,成都市一般地区建筑规划管理 非居住建筑间距,1、建筑基本术语,1、建筑基本术语,41 日照标准：根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。 42 道路红线：规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。 43 用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。,1、建筑基本术语,44 绿地：居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)等各种形

10、式绿地的总称，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的绿地及垂直绿化。 45 公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。,1、建筑基本术语,46 住宅：供家庭居住使用的建筑。 成都市规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下的住宅称为普通住房。 住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。,1、建筑基本术语,47 公寓：除日照要求外均满足住宅建筑设计规范其他强制性内

11、容的一类特殊的生活单元。 48 非居住建筑：除居住建筑以外的其他民用建筑。 49 综合楼：由二种及二种以上用途的楼层组成的公共建筑。,1、建筑基本术语,50 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 51 居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 52 卧室 bed room：供居住者睡眠、休息的空间。 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风。 53 起居室（厅） living room：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 起居室（厅）应有直接采光、自然通风。,1、建筑基本术语,54 厨房：供居住者进行炊事活动的空间。 厨房应有直接采光、自然通风。 55 卫生间：供居住

12、者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。,1、建筑基本术语,56 阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。 低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05；中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10。 成都市规定：每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 57 封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计

13、等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。,1、建筑基本术语,58 露台：指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。 59 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 60 剪力墙：亦称结构墙、抗震墙。由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。 61 隔墙：不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑的分隔建筑物内部空间的构件。 62 柱：指结构柱。一种竖向直线构件。它主要承受各种作用产生的轴向压力，有时也承受弯矩、剪力或扭矩。,1、建筑基本术语,63 错层：建筑物几部分之间的楼地面，高低错开者。 64 跃层：每个住户有上下两层的房间。住户内部有小楼梯上、下相联

14、。 65 复式房：是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 66 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间时，该使用房间称阁楼。,1、建筑基本术语,67 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 68 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 69 通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。,1、建筑基本术语,70 保温节能：为了降低建筑物全寿命期的能耗、提高使用舒适度，国家规定应根据项目所在区域气候特点采用保温节能措施。 成都属于“冬冷夏热”地区，保温节能按照对应规范实施。,1、建筑基本术语,

15、1、建筑基本术语,现在常见的防止室内外热交换过快的保温节能措施有： 双层中空玻璃外窗（铝合金窗框采用断桥技术） LOW-E玻璃外窗（低辐射玻璃） 外墙内侧或外侧增加保温材料层 屋面增加保温材料层 建筑设置外遮阳系统 现在常见的节能措施有： 地源热泵系统 雨水收集回用系统 太阳能利用系统,1、建筑基本术语,1、建筑基本术语,LOW-E玻璃,1、建筑基本术语,外墙保温示例,1、建筑基本术语,建筑外遮阳示例,1、建筑基本术语,地源热泵原理,1、建筑基本术语,1、建筑基本术语,71 电梯、楼梯配置 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。 以电梯为主要垂直交

16、通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯的台数不应少于2台。 18层以上的高层住宅，每栋楼设置楼梯数量不少于2座。,2、建筑结构知识,建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。 建筑结构因所用的建筑材料不同，可分为混凝土结构、砌体结构、钢结构、轻型钢结构、木结构和组合结构等。 建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。,2、建筑结构知识,砖木结构:指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构 ，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。墙体不能拆除或打洞。 砖混结构:建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通常我们见到的6层左右的普通住宅楼即是这种类型。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重，所以墙体是不能拆除或打洞的。,2、建筑结构知识,砖混结构示例,2、建筑结构知识,砖混结构示例,2