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1、,上海颂唐地产 中春路9988号大都会高尔夫2楼 Tel：021-50103599,苏州颂唐地产 苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel：0512-68788423,无锡颂唐地产 滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617 Tel：0510-886665000,南京颂唐地产 汉中路1号南京国际金融中心19F Tel：025-84327391,合肥颂唐地产 马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601 Tel：025-84327391,内蒙古颂唐地产 呼市中山西路1号海亮广场A座2205 Tel：0471-4675577,2015年10月,宿迁民便路地块 市场分析及产品发展建议报告,本文图例标示说明,通过现有
2、资料查阅到信息数据 通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息, ,1,PART. 1 城市背景研究,城市区位,宿迁位于江苏省北部、地处长江三角洲地区，是淮海经济圈、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是南北交通咽喉所在,城市区位： 距离连云港市 145.8公里、 距离徐州市 110公里 距离蚌埠市 189公里、 距离淮安市 97公里、, 宿迁位于江苏省北部，地处长三角州地区，位于苏鲁皖交汇处 宿迁历史悠久、文化繁荣，城市由京杭大运河穿境而过，北倚骆马湖，南临洪泽湖。宿迁自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河、长江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉
3、”之称,宿迁,徐州,宿迁,蚌埠,上海,南京,连云港,淮安,北京,南京,淮海经济圈,淮海经济圈位于渤海经济圈和长三角经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，具有很大的联动发展空间,绍兴市,环渤海经济圈,淮海经济圈,珠三角经济圈,关键字 淮海经济圈核心 第四大经济圈,长三角经济圈,宿迁, 我国经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心，淮海经济圈位于两大经济圈之中，具有良好发展前景 淮海经济圈位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间；宿迁作为区域的附属，发展潜力巨大。,城市概况,位于苏北地区的宿迁，是为全国最年轻的地级市，和著名的“白酒之都”及旅
4、游卫生城市, 2014年，全市面积8555平方公里，宿迁除主城区外辖沭阳、泗阳、泗洪县 城区：宿豫区、宿城区、湖滨新区、洋河新区、宿迁经济技术开发区、宿迁工业和产业园区。 宿迁是中国酒都，洋河、双沟两大名酒出产于此,1,宿城区,2,宿豫区,3,湖滨新区,4,洋河新区,5,宿迁经济技术开发区,6,宿迁工业和产业园区,1,3,2,4,5,6,城市人口,数据来源：江苏省政府统计公报,宿迁人口基数位于江苏中游，增长较慢，是典型的“劳动力输出”城市，人口导入较差，不利于区域房地产的发展, 2014年宿迁人口总量约580万，位于江苏各地级市中游位置 2010-2014年宿迁人口保持缓慢增长，但城市常住人口
5、远落后与户籍人口，是典型的劳动力输出城市，人口导入较差，劳动力和消费者的大量外移，影响区域经济水平，不利于区域房地产的发展,城市总体经济,近年来宿迁整体经济水平发展较快，保持10%的年增长速度，但由于经济基础薄弱，整体实力仍位于江苏省末段,数据来源：宿迁政府统计公报, 从五年宿迁城市总体经济水平发展较快，整体保持在年均10%以上的高速增长 2014年，虽然宿迁经济水平增长较快，但由于经济基础较为薄弱，目前在江苏全省的地级市排名中仍处于垫底状态,人均GDP,全市人均GDP稳步增长，2014年人均GDP超过6500美元，房地产需求正处于改善需求为主的稳定发展阶段, 从2010-2014年,宿迁人均
6、GDP保持高速增长，由3000美元增加到6500美元， 2014年全市人均GDP已经超过6500美元，房地产市场正处于稳定发展阶段，城市购房人群主要追求改善需求为主,数据来源：宿迁政府统计公报,收入水平,随着人均可支配收入和消费品零售总额的持续增长，城市居民消费水平不断提升，有助于推动城市房地产的消费,数据来源：宿迁政府统计公报, 随着人均可支配收入持续增长，城市居民购买能力将会得到提高，收入水平的提升将会提升居民消费档次，为房地产消费发展提供资金基础 宿迁零售消费总额连续五年呈两位数的增长态势，居民购买能力逐年增强，其购买欲望也会愈加强烈，这也直接助推城市房地产行业的消费,以第二产业为主，但
7、第三产业发展速度较为迅猛，因此市场购房客户主要为刚需型和首次改善型,产业结构, 当前宿迁市主要以第二产业为主，第三产业为辅，三产结构比维持在13:48:39左右，产业结构趋于合理 宿迁产业结构主要还是以制造业、化工及复合材料为主，其中制酒在制造业中占据重要地位,数据来源：宿迁政府统计公报,城市目前主要大力发展宿城新城，本案位于宿迁经济开发区，但短期内并不是城市发展主要区域,城市规划, 城市发展总体战略：六大片区，城市西进 宿城区全市传统商贸中心，教育、科研中心 宿豫区全市行政、文化中心，现代生产服务中心 经济开发区居住、工业兼容的综合性片区 湖滨新城综合性生活片区 工业园区全市主要的工业生产基
8、地 洋河新区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地,数据来源：宿迁政府规划局,本案,本案位于区域“中高端集中居住区” 临界位置，北临工业集中区，处在居住区边缘，短期内开发前景并不明朗,区域规划,工业集中区 （东区）,工业集中区 （南区）,中高端 集中居住区,本案,现代服务业 集中区,商贸集中区, 经济开发区：规划面积105平方公里，建成区面积47平方公里，2013年1月正式提升为 “国家级开发区”，其功能定位为推动开发区工业化和城市化互动并进 区域占位：本案位于居住区边缘，同时受到工业区的影响，开发难度较大，前景不容乐观,数据来源：宿迁政府规划局,经济发展分析：宿迁近年来虽然经济发展迅猛，各项经
9、济指标增速超过全省平均值，但城市经济基础较弱，经济总量仍位于全省倒数位置,人口情况：宿迁为典型劳动力输出城市，市区人口导入较差，人口流动性差，直接影响房地产市场发展,城市规划分析：本案位于城市发展次重点和产能区域，并不能得到市区服务辐射，房地产环境较为闭塞，产市场封闭落后,由于宿迁行政区划为地级市的时间较短，其经济基础较为薄弱，常年以来人口输出型城市的面貌短期内很难得到改善；同时本案位处开发区，区域发展落后于主城区，并非政府规划重点建设的房地产板块，短期内发展前景不容乐观,城市背景篇结论,2,PART. 2 宏观房地产市场研究,近年来宿迁的房地产投资和固定投资保持稳定增长，房地产投资比重在20
10、%以上，房地产仍将是城市的支柱产业,房地产投资, 近年来宿迁房地产投资保持稳定增长，2010年你的147亿增长为2014年的377亿，增幅接近250% 2010-2014年宿迁房地产投资比保持22%以上的稳定发展，房地产仍将是城市的支柱产业， 但长久下去，高额投资比率将带来城市房地产库存存量的增加，将破坏房地产市场的供需平衡,数据来源：宿迁政府统计公报,全市房地产施工面积不断增加，销售进度落后于开发，产品的去化缓慢造成房地产市场竞争将日趋激烈,施工面积分析, 2010-2014年，宿迁房地产市场施工面积不断增加，房地产销售力度远落后于开发，造成房地产的销售/施工比逐年降低 施工与销售的比例失衡
11、，造成了宿迁市场上房地产库存逐渐累计增加，城市有限的消费能力，不足以支撑起逐年增加的房产库存比重，因此未来城市房地产将以去库存为主,数据来源：宿迁政府统计公报,城市土地市场,截至10月份，宿迁土地成交共计49幅，成交多以居住和商住性质为主，成交区域集中于位于主城的宿城和宿豫区, 截至10月份宿迁土地共分3次集中供应，共计成交49幅 成交土地多以居住和商住性质为主，成交集中区域为传统主城区（宿城和宿豫）以及政府着重打造的西北新城湖滨新区 从土地成交来看，未来宿迁房地产开发方向仍以住宅为主，开发区域为更为宜居的宿迁主城区和西北新城 注：成交幅数仅为（商、办及住等）经营性质土地，不包含其他性质用地,
12、数据来源：宿迁政府土地资源局,2015年区域土共计成交5幅，商住和住宅性质土地3幅，未来入市将会加剧区域房地产的竞争,区域土地分析,数据来源：宿迁政府土地资源局,为促进中心城市房地产消费，政府根据宿迁市房地产市场实际情况推出“91新政”,出台六条意见，积极救市,城市政策解读,实行新建商品住房购房补贴,购买单套面积90（含90）以下的给予房款总额（以开发企业开具的税务发票为准计算，不含储藏室、车库、车位、阁楼价款，下同）5%的购房补贴,套商品住房商业贷款贴息,在中心城市范围内采用商业贷款购买首套新建商品住房且单套面积在144 以下的，按人民银行同期贷款基准利率的0.7倍给予商业贷款1年的贴息,实
13、行二手住房购房补贴,在中心城市范围内个人购买二手住房的，给予房款总额1%的购房补贴。部门领取,加大住房信贷支持力度,对通过商业贷款购买首套普通新建商品自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,提高住房公积金使用效率,提高公积金贷款最高限额,夫妻双方其中只有一方缴存住房公积金的，贷款最高限额由25万元提高至30万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，贷款最高限额由50万元提高至60万元,对已结清住房公积金购房贷款的家庭并符合贷款其他条件的，可继续申请住房公积金贷款,20151-9月宿迁商品房成交波动较小，整体较去年略微下降，成交区域主要集中在宿城主城区、宿城新区及
14、宿豫区,商品房分析, 2015年，宿迁商品房成交较为平稳，上半年相对去年同期略微下降，商品房成交均价在4500-4700元/之间 成交排名前三的区域全部为当前宿迁主城所在区域主城区、宿城新城区及宿豫区,数据来源：西楚房产网,库存压力大：宿迁房地产市场近几年保持高速增长，但销售去化落后于开发，城市产能过剩，未来将造成区域内库存压力增大,政府积极救市：为了刺激购房，政府推出了91新政，通过降低购房门槛加快房地产销售，去化库存,市场反应冷淡：本本案所处开发区板块，房地产销售热度远落后于主城区等区域，整体市场处于起步阶段，因此本案应尽快入市，借助政府新政，快速去化房源，规避市场风险,近年来，宿迁全市房
15、地产市场施工面积在逐年增长，产品库存逐年积压，商品房市场出现供过于求的局面，去库存将成为宿迁市场未来1-2年内的核心问题；区域产品去化集中在主城区和西北新城，本案所处房地产销售较为冷清的开发区板块，但未来政府救市新政出台，将利好于区域房地产市场发展,城市背景篇结论,3,PART. 3 区域房地产市场研究,市场板块划分,宿迁房地产分为7个主要板块，其中主城区板块为房地产发展核心板块，本案所处的开发区板块，处于房地产发展起步阶段,主城区：宿迁房地产最为成熟的区域和价格标杆，成交量多 宿豫区：15年成交量较少，但项目多、配套全，发展潜力大 宿城新城区&湖滨新区：宿迁未来发展主方向，15年成交虽有下降
16、，但房地产发展迅猛 苏宿园区&洋河区：房地产发展起步较晚，基础薄弱 开发区：本案所在区域，是宿迁最早的工业园区，住宅开发体量虽大，但是配套建设较为落后，制约房地产的发展,主城区,宿城新城区,宿豫区,湖滨新区,苏宿园区,开发区,洋河区,区域住宅市场,1,中欧名城,2,皇家景园,3,瑞景名都,发展区域：区域内在售住宅楼盘主要集中在环城南路以北、开发区大道两侧地块 由于区域所处区位，以及价格和产品等因素，区域购房客户主要以刚需和首改客户为主，价格是其主要考虑因素,1,2,4,3,5,6,7,8,9,10,11,12,4,开源古楚名苑,5,子悦城,6,金鼎名府,7,康桥郦湾,8,润园小区,9,隆源城市之星,绿地壹品,嘉禾颐园,兰亭御城,10,11,12,
