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1、1,上饶市房地产市场调研报告,深圳市鑫联企业形象策划有限公司,2,报告框架,上饶市房地产住宅市场分析,上饶市重点个案分析,上饶市房地产产品及营销分析,2,3,4,上饶市房地产商业分析,5,调研总结,6,上饶市宏观环境及政策分析,1,3,PART 1 上饶市宏观环境及政策分析,4,上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖12个县区。行政区面积22791平方公里，人口728万。 信州区，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面积3388平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面积14平方公里，全区人口约45万人。 交通，信州区交通便利，浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上
2、海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点，有旅游热线中转站的独特优势。,信州区,上饶市区-信州区是上饶市的经济行政文化中心，交通便利，旅游资源丰富,PART 1 宏观环境分析/城市概况,5,5,上饶市发展目标： 牢固树立“依托中心城区，服务全市发展”的工作理念，围绕“做大做强中心城区”的发展目标，坚持走“工业支撑、商贸兴区”的发展路子，强力主攻园区、城区、郊区 在“十二五”开局之年实现财政总收入过10亿元，到“十二五”期末，实现国内生产总值达230亿
3、元，财政总收入达20亿元，固定资产投资达500亿元，社会消费品零售总额达200亿元，城镇化率达70%,上饶市区-信州区多项经济指标均占到全市总体的25%以上，牵引赣东北区域及辐射长三角、珠三江区域经济发展,PART 1 宏观环境分析/城市规划,6,上饶社会固定资产投资、消费品零售总额及居民储蓄总额均保持高增长态势，为房地产的发展提供了强大的动力,数据来源：上饶政府工作报告,2010年全市累计完成房地产开发投资66.62亿元，与去年同期相比增长30.42%，其中：住宅完成投资54.45亿元，同比增长35.35%,占投资总额的81.73%；市中心城区完成投资30.19亿元,同比增长46.98%。其
4、中住宅完成投资25.15亿元，同比增长56.89%，占投资总额的83.3%。 2010年全市实现社会消费品零售总额330.5亿元，同比增长19.6%。,PART 1 宏观环境分析/宏观经济,7,7,上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛,2010年上饶市的GDP达到901亿元，省内排名第四，与南昌全年2207亿元仍存在差距，但与赣州1119亿元和九江1032亿元相差不大，处在同一层次。 纵观2006年-2010年，上饶城市在5年的时间里，基本实现了GDP翻一番，城市经济发展处于快速上升期，未来发展潜力巨大。,数据来源：上饶政府工作报告,上饶城市历年GDP情况 （单位：亿元）,
5、江西省各个城市2010年城市GDP情况对比,PART 1 宏观环境分析/宏观经济,8,数据来源：上饶政府工作报告,工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快,2010年上饶经济三大产业的结构比重为：16.8：51.0：32.2；第二产业所占比重有所上升，产业结构日益优化。 上饶市拥有省级以上农业龙头企业70家，数量继续位居全省首位。 2010年全市净增个体户2.84万户，新增私营企业2778户，注册资本达到406.6亿元。全市经济结构正在形成多元发展、多极增长的新格局。,上饶三产比例结构状况 单位:%,PART 1 宏观环境分析/城市经济,9,数据来源：上饶政府工作报告,工业的快速发展，促成了
6、居民收入提高，增强居民消费能力；同时促成了一批高收入阶层的形成，形成极强的消费能力,园区经济集聚效应突显。全市工业园区实际开发面积位居全省第五，主导产业地位提升。逐步形成了以有色金属、光伏、机电光学和新型建材为主导产业的发展格局。全年有色金属、新能源、机电光学、新型建材四大主导产业共完成规模以上工业增加值167.01亿元，同比增长28.03%，占规模以上增加值比重达到62.75%。产业结构调整步伐进一步加快。,PART 1 宏观环境分析/城市经济,10,10,2010年，全市实现规模以上工业增加值379.29亿元，同比增长19.5% 2010年，全市接待旅游者1986.8万人次，同比增长32.
7、8%，实现旅游综合总收入143.3亿元，增长38.9%；全年居民消费价格指数比上年上涨3.1%，涨幅高于上年4.3个百分点。 2010年全市商品房销售面积达336.51万平方米，同比增长22.79%；商品住宅交易面积达284.07万平方米，同比增长21.43%，占商品房销售面积的84.52%；市中心城区商品房销售面积92.92万平方米，同比增长21.69%，其中商品住宅销售面积76.98平方米，同比增长29.2%，占商品房销售面积的82.84%。 结合全年的固定资产投资与房地产的开发投资看，上饶市工业投资巨大；工业的快速发展对城市消费提升有巨大的拉动作用,城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为
8、房地产的发展提供了强大的动力；10年房地产市场销售火爆，市中心城区销售92.92万,数据来源：上饶政府工作报告,PART 1 宏观环境分析/城市经济,11,数据来源：上饶政府工作报告,上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖掘,2010年，上饶市区居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照国际惯例，此时城市房地产发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。 全省11个地市的对比中，上饶市人均可支配收入依旧处于落后阶段，未来城市消费能力提升空间广。,江西省各个城市2010年人均可支配收入情况（元）,PA
9、RT 1 宏观环境分析/城市经济,12,截止2010年，信州区人口约45万，根据十二五规划，争取2015年人口将突破100万，步入江西四个特大城市行列。从江西各地房地产开发情况来看，区域人口是支撑房地业发展的最重要因素。（江西县市外出劳务人员比重较大）,截止2010年，信州区人口约45万，人口出生率在1.39、人口自然增长率约0.79。据此推算，2015年预计发展到约100万人。,PART 1 宏观环境分析/城市人口,13,13,上饶主要年份人口结构状况 单位:%,上饶15-64岁人口比例呈现快速上涨去，是劳动年龄人口的“黄金”时期，即形成了一个少儿与老年抚养负担均相对较轻、劳动力资源相对丰富
10、的“人口红利”期。,上饶人口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升,PART 1 宏观环境分析/人口结构,14,上饶的经济结构使收入结构呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成较强的消费力,上饶是一个资源型城市，其收入结构状况呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他们对房地产的高品质项目有需求并且能够消化。,高收入人群：企业主、矿主等,中高收入人群：公务员 ，私营业主，企业中高层管理人员,中低收入人口：在岗职工，普通小生意者,以旅游资源占主导的城市人口收入结构,泛公务员群体：公务员、教师,（家庭年收入5-10万）,（家庭年收入10-20
11、万）,（家庭年收入20-30万）,PART 1 宏观环境分析/人口收入结构,（家庭年收入30万以上）,15,目前上饶市区房地产市场以本地置业者为主，中低端产品占据主流，本地及周边省市县的高端客户需求得不到释放,PART 1 宏观环境分析/置业人口结构,统计数据表明，外地人上饶购房的比重占到11%，市外的购房占25%（中心城区外）,16,2010年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为72%，比全国85%的平均水平低约13个百分比之多，尚有部分消费力未能得到有效释放，这些将给未来的发展提供一定空间。,近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展，产业结构不断优化，居民消费购买力不断增强，城市消
12、费潜力提升空间大。,PART 1 宏观环境分析/居民生活水平和消费结构,17,改革开放以来，上饶市城市总体规划经历了四个时期，最终确立了整体“五片区、两组团、复合中心”片区式城市空间布局结构,PART 1 宏观环境分析/城市规划进程,18,上饶是赣东北唯一的核心城市，位于环鄱阳湖生态经济区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心 上饶市区-信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服务中 心，上饶市区域政治、经济、文化中心,上饶作为赣东北唯一的核心城市，辐射能力强，城市定位比较高,PART 1 宏观环境分析/城市规划,19,五片区：信江北岸的老城带湖片区、中心片区、城东
13、片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。 两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。 复合中心：城市中心“三心并一心”，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y”字型布局。,城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“Y”字型布局,PART 1 宏观环境分析/城市规划,20,上饶市信州区城市总体规划分为近期和远期实施，其中从2011年到2015年为近期，从2016年到2020年为远期。 中期规划的开发建设逐渐由点及面，形成分布于中心城区的重要建设区域。,1.启动老城地区改造，拆除违章建筑和危旧房，
14、尽量挖掘绿化空间。 2.完善中心片区各项配套设施。 3.配合三江口地区的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步扩大；启动南部茅家岭森林公园建设。 4.水南组团豆芽巷地区人口外迁，用地置换为森林公园用地。 5.适时启动东部城市北部地区建设，建设市级体育中心，建设环境优异的住宅区。 6.完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。 7.经济技术开发区基本完成，并开始向梨温高速公路西侧适当发展。 8.完成并形成中心城区环路，截流外部过境车辆。 9.优化城区交通条件，构建成型城区道路网骨架。 10.住宅建设以中心片区和带湖片区的北部地区为主。,PART 1 宏观环境分析/城市规划,21,1.
15、扩大新站片区居住用地建设，完善片区各项设施。 2.扩大罗桥组团居住用地建设，完善片区各项设施。 3.完成城市中心城区内用地建设，形成具有完善服务功能的大城市。 4.构建完善城市绿地景观系统，完成中心城区外围森林公园建设，营造“青山清水新上饶”的城市整体形象，突出城市环境品质。 5.完善成熟中心片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设。 6.推动城市产业升级改造，形成无污染，高效能的西部产业空间。 7.发挥城市的服务功能，进一步吸引市域的要素集聚，促进城市化进程，并形成服务于全市的、分散而就业便利的优美的居住空间。,远期（2016-2020）：开发建设逐渐由外延伸式转向内涵式，着力于中
16、心区完善和老城改造，大力改善城区环境，塑造城市特色，提升城市品质，发挥城市的服务功能。,三江片区,新站片区,中心片区,PART 1 宏观环境分析/城市规划,22,第一层次：依托老城区提升改造一个商业中心。 第二层次：建设一个新火车站片区商贸副中心。 第三层次：建设三条商业带和八条商业特色街。即：滨江路旅游景观商业带、凤凰大道（民主路）行政商务带、带湖路综合商业带和抗建路步行休闲街、书院/水南街步行休闲街、解放路品牌服饰街、胜利北路家居装饰街、中山西路电子数码及现代办公用品街、信江路副食品街、中心片区特色餐饮街、三江科教片区滨江文化休闲街。 第四层：按照“城内大商贸，城郊大市场”，改造和整合宝泽楼批发市场、白欧园综合市场、八角塘农贸市场；确定一批辐射能力强的重大商贸项目，着力建设5万吨直属粮库及粮食批发交易市场、赣东北农副产品大市场、大型冷冻冷藏库等重点项目。 第五层次：大力开拓农村市场，促进农村市场繁荣。重点抓好灵溪农产品物流中心、沙溪集贸市场迁建项目。健全和完善个体、私营经济为主的农村基层商品流通网络。培育一支“农民商户”型农产品营销队伍。,商贸服务业发展重点放在商
