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1、1,认识城市,认识自我,认识区域,我们的市场思路,认识市场,2,认识城市,3,认识城市,地理位置,苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部。东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。 苏州属亚热带季风海洋性气候，境内河流纵横，湖泊众多，土地肥沃，物产丰富。主要出产棉花、蚕桑等，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼等，是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府。,苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府,认识城市,GDP,合富观点： 03年开始苏州GDP始终保持高幅度增长（大于15%），处于飞速发展阶段，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为苏州房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。,15%,认
2、识城市,固定资产投资,苏州固定投资保持在1500亿元以上,在2004-2007年呈现持续上升趋势。在房地产上的投资额度也在逐渐增大，保持在200亿元以上。 苏州固定投资涨幅,均处于10%以上,其中2005年涨幅最大,超过20%;房地产投资涨幅最大的超过100%。 2004年-2007年, 在固定资产投资中,房地产占据了1/5的份额有投资过热的现象。,东扩建设苏州新城，挺进昆山连接上海； 北拓城市未来发展的功能拓展区，辐射苏北、联系浙北的重要通道； 南育继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地； 西优优化区域空间，提高产业和空间聚集度。,认识城市,城市规划,认识城市,城市规划,苏
3、州总体规划,苏州的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略 。由最初单纯的“一体两翼”更变为“南北扩散、东西共进”的和谐发展局面，吴中区是大力发展的城南区域.,城市道路网规划,道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。 共规划为4条轨道线路 一号线：起点在灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站.(线路长26.1公里，设站24座，2011年建成) 二号线：起相城京沪高通铁路苏州站，止于吴中区迎春南路。(长27公里，设22站,2012年建成)。 三号线：起沪宁城际线路苏州新区站，止于沪宁城际铁路唯亭站。(长43.5公里，设31站，2020年建成)。 四号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。
4、(线路长31.2公里，设22站，2020年建成),认识城市,风景名胜,苏州是全国首批的历史文化名城之一,苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。 苏州是全国重点旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、书画”等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，至今保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、藕园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。,拙政园,环秀山庄,9,认识市场,2019/8/25,认识市场,土地供应,整体市场,02-07年，苏州土地出
5、让总量总体呈现增长趋势。03-04年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。04-05年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量增长幅度有所下降。到06年，随着苏州楼市的回暖，07年土地供应量再一次被推向高峰。,认识市场,施工、竣工量,03-07年施工体量逐年提高，而竣工量却基本持平，预示着苏州近几年内商品房供应量将达到高峰，竞争将更加激烈。,整体市场,认识市场,成交、均价走势,07年5月到08年4月苏州住宅成交量走势图,07年5月到08年4月苏州住宅成交均价走势图,苏州住宅成交以9月为分水岭，07年初至9月份成交量、成交均价基本保持上升趋势，9月份达到顶峰。随后出台的调控政策给苏州房地产带来
6、了严重的影响，成交量、成交均价降幅较大。,政策调控,政策调控,整体市场,13,板块划分,苏州分为园区、吴中区、市区、新区 、相城区五个区,园区,园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，价格领跑苏州。目前湖西开发用地匮乏，整体市场东向发展明显，未来还有大量储备用地面世。,市区,吴中区,借助西山、东山的自然景观，别墅供应量较大，普通住宅目前主要集中在越溪板块和吴中开发区板块，加上世贸、招商等地产商的入驻，区域逐渐被炒热。近期价格提升加速。,相城区,高新区,市区依托稀缺的土地 资源、成熟完善的配 套，支撑其市场价格， 目前环线以内新房源 供应较少，新房源集 中在沧浪新城和平江 新城
7、。阊胥路、劳动 路一段，由于中海、 万科等品牌开发商的 进驻，正逐渐成为新 兴的高尚居住区。,作为苏州房地产市场 的价格盆地，其中心 区域与乡镇板块形成 了较为明显的价格梯 度。目前合景、恒基 等香港开发商进驻， 加上人民路等道路的 北延，交通日益发达， 区域内人民路北延板 块供应集中，未来市 场发挥空间大。,产品主要集中在狮山 路、何山路片区。开 发时间较早，但目前 可供开发用地少，北 向发展趋势明显，浒 关片区的发展潜力在 政府规划下逐渐被挖 掘。目前进驻该区域 的有新创、新港、鑫 苑等开发商。,园区领跑苏州房地产市场，市区土地资源稀缺，吴中区借助自然景观提升板块价值，新区北向趋势明显，相
8、城区受到交通改造优势，未来市场发挥空间大。,板块市场特点,古城区,旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生三大新城,工业园区,楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集,高新区,市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足,相城区,市场刚起步发展，产品档次一般，苏州城市发展的未来重点,吴中区,区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观,2019/8/25,苏州主要酒店式公寓分布图,2019/8/25,苏州主要酒店式公寓列表,2019/8/25,酒店式公寓代表项目价格,酒店式公寓低总价、精装修等因素的影响，在销售单价上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品质较高的酒店式公寓的
9、销售均价已经达到同期高端物业如别墅的价格水平，目前由于各区域城市定位及发展状况各有不同，导致其区域内的酒店式公寓的品质相差甚远，价格上就会出现明显的差距。,1.摩登大厦 2. 自由之邑 3.时代晶华 4.富达广场 5.赛风公寓 6.润亿皇朝,老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低. 酒店式租金水平: 较好:35-40元/月 一般集中在25-30元/ /月 目前并无在售的酒店式公寓,永达大厦 该项目位于干将西路189号，共25，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56; 租金为：35-40元/月,自由之邑 该项目位于阊胥路123号,包括
10、28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200 租金为：30-35元/月,老城区项目分布图,老城区典型项目介绍,园区项目分布图,玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号 *玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工 *全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅 *房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等 *配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务 *租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天,园区典型项目玲珑湾精英,高新
11、区项目分布图,新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目. 目前区域内的租金: 一般:35-40元/月 较好:55-70元/月,1.御庭国际公寓 2.青庭国际公寓 3丽景酒店公寓 4.狮山峰汇 5.汇豪国际,狮山峰汇 该项目位于高新区狮山路89号,共22层,主力户型2室,约86. 租金为:35-40元/月,汇豪国际 该项目位于高新区狮山路58号,共18层,4-18层为公寓,主力户型1室,面积约35-45. 租金为55-70元/月,高新区典型项目御庭国际公寓,相城区项目分布图,吴中区项目分布图,从目前越溪的公寓市场的情况分析来
12、看，该区的公寓和商业需求仍然很大，随着未来住宅市场的进一步开发，需求将会更加旺盛，同时城市副中心的建成，对多类型商品房需求也会增大，这就为公寓的发展提供机遇。,2019/8/25,所属板块：越湖路板块 项目地址：吴中新城明溪路口吴山街18 号 项目类别：酒店式公寓、商业 开发商：苏州新天房地产开发有限公司 开盘日期：2008.03 占地面积：9292.9 平方米 建筑面积：18586 平方米 楼面单价：4304 元平方米 容积率：2.21 绿化率：25% 得房率：1 号楼商铺得房率95%以上,酒店式公寓78%，2、3、4 号楼商铺得房率88%,酒店式公寓81%。 销售热线：0512-66578
13、881/66578882 开发周期：该项目一次性开发,预计工程完工时间为08 年底09 年初。 价格：预计均价8000元/平方米 交房时间：预计2009 年1 月份。,吴中区典型项目吴越新天广场,2019/8/25,吴中区典型项目美韵公寓,总建筑面积:42000平方米 总户数:588户 开发商:江苏吴中嘉业投资有限公司 投资商:江苏吴中集团有限公司 代理商:苏州博思堂投资顾问有限公司 物业类别:普通住宅、精装公寓 楼层状况:32层 售楼处地址:东吴南路388号现场售楼处 项目进度：已于2007年11月份售楼处公开，12月份现场施工进入实质阶段。 交通状况:地处主干道人民路延伸段，大概有16条路
14、公交线路直达，包括55路、54路、1路、522路、325路、932路、503路、63路、59路、58路、43路、3路、62路、5路、509路、57路等，规划中的轻轨2号、3号、4号线相交围合于此，几个站点都很近，步行几分钟就可以到达了。 周边配套:中小学、世纪联华超市、邮局、银行、医院、汽车站、公园等。 产品特点：户型设计36-109多样户型，满足多层次人群的居住需求。,2019/8/25,吴中区典型项目金鑫蜜蜂城,总建筑面积:74000平方米 开发商:苏州金鑫房产开发有限公司长桥分公司 物业管理公司:金鑫集团下属物业公司 代理商:苏州港联形水房地产咨询有限公司 物业类别:公寓、商住楼 建筑类
15、别:小高层 装修状况:全装修 售楼电话:82173888/82175588 周边配套:中小学:碧波小学、苏苑中学、长桥中学；幼儿园:碧波幼儿园,综合商场:华联超市、可的超市、华润超市、好友多大卖场，自身商业配套,银行:工商银行、农业银行、建设银行,医院:吴中区长桥人民医院,其他:行政中心。 交通状况：22路、53路、51路、503路、62路 产品设计：精装修小户型，1-2楼是上铺，三楼到顶都是精装修。商业有18000平方米，住宅部分是50-60平方米一室和两室的小户型。,老城区,高新区,工业园区,吴中、相城,高品质的酒店式公寓比较匮乏. 供应:土地供应趋紧,酒店式公寓供应量屈指可数.,有部分高
16、档酒店式公寓. 供应:板块发展比较成熟,近两年商业供应量较小,众多大体量商业及住宅项目里顶级奢华酒店式公寓. 供应:酒店式公寓仅限大社区的商业配套,体量多以3-5万体量为主,酒店式公寓项目较少,相城主要依托专业市场,整体项目品质不高. 供应:目前商业市场有待进一步发展,2010年后将会形成成熟的商业中心,各区酒店式公寓特征,酒店式公寓市场总论,目前苏州已建成使用以及正在销售的酒店式公寓达到数十个，作为城市发展成熟度较高的片区，工业园区和高新区成为数量最多，品质最高的酒店式公寓集中区域，中心城区商务功能也日趋成熟，相比之下，房地产市场发展起步较晚的相城区和吴中区则相对落后。 苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了CBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓改造之后多为商住混用项目或精装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。中心城区和园区内的中高档酒店
