如何当好房地产项目总

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1、经验分享 如何当好项目总？ 课程目录 前言：房地产项目全程概况 第一部分：带好团队用好人 一、项目总自身标准： 1、严于律己、做好表率 2、视野开阔、素质一流 3、专业一流、全程清晰 4、整合资源、综合管控 二、建好组织用好人： 1、建立高效扁平化组织架构及岗位职责 2、知人善用，管理的大学问 3、制定科学的薪酬、绩效考核体系 4、建立系统的学习、培训体系 第二部分：计划节点全明了 1、制定完整项目开发总计划 2、计划分解及节点里程碑 3、计划执行与督导 第三部分：为来为去一本账 1、项目综合成本测算、控制及预决算 2、项目资金组织、融资 3、项目现金流及开发、销售计划对应 4、税收统筹 课程

2、目录 第四部分：核心要点（专业）亲自抓： 一、选址拿地、投资决策 二、项目开发全程及要点 1、项目调研、策划及定位 2、规划方案设计、评审及确认 3、项目营销类开展（策划推广、销售、后台系统） 4、项目工程类管理（设计、前期、工程施工） 5、工程实施营造（主体、园林、场外） 6、工程及项目竣工、验收、交付及后评价 7、项目移交、物业生活服务 课程目录 前言 如何当好项目总，归纳起来四句话： 带好团队用好人； 计划节点全明了； 为来为去一本账； 专业要点亲自抓。 “房地产”=“地”+“房”的产业 “地”：投资决策、选址拿地（权重要大于房的开发）； “房”：产品开发价值体现的过程，大致分为： 项目

3、前期：市调、项目定位、规划方案设计； 项目中期：营销、工程实施； 项目后期：竣工、验收、交付、及后评价。 房地产项目过程： 房产品与产品类似，其完整内涵： l 设计（高端 研发） l 生产（施工营造） l 服务（物管、生活服务） 房地产项目开发全程图 接下页 制定营销总体计划及培训有关人员 物业顾问提供管理要求 进一步成本测算 下阶段资金支出计划立项文件定位、作初步成本测算 资金筹备工作、启动资金预算 宏观经济分析地块详情调查 地块争取完成 组织专家对地块进行定位论证 行销策划 制定项目实施 总体网络规划 市场调查争取地块 房地产信息 （拍卖、投标、协议、 联建、转让） 四线、绿化道路、综合

4、管线反馈规划局 组织项目 班子 基本建设程序 及管理技能培训 定位、销售层次 提出概念设计 销售方针、宣传策略 制定、商品房户型、 面积信息反馈 方案论证、修改， 日照分析方案会审 有关部门 意见反馈 方案 修改 方案设计招标 委托方案设计 1234 56789 1011 1213 房地产项目开发流程图 接下页 接上页 景观设计 确定有关物管用房管理方案及营业用房 工程监理招标 根据定位建筑总师研讨其外墙面用材要求 物业管理公司招标 三通一平实施施工图纸审查 交通影响评价环境影响评价 地质勘察 市建委与市规划 联合批复 扩初设计 结构总师研讨结构选型 及评估其经济性 有关部门扩初审查 （与建委

5、开发签订 综合验收合同） 建设审批 （含总图批复） 外装修材料及 主要设备定样 施工图设计 要求（文字） 施工图设计 （深基坑围护 设计及论证） 缴清土地款，缴纳契税， 办理土地证并复核 工程招标， 有关手续办理 规划许可证审批 （工程预放样、公示） 监理进场 施工单位进场，场地布置 办理质监、安监手续 施工合同 缴纳费用 单位工程定位、成果图 项目控制成本确定 14 18 1516 17 18 19 202122 房地产项目开发流程图 接上页 2324 2526 2728 27 27 20 20 接下页 工程全过程监理 室外工程监理公司招标 工施工许可证 商品房预售证申请 配套工程设计 图纸

6、交底 验灰线 弱电工程招标 打桩工程 主设备招标， 主材招标 缴纳维修基金装饰材料确定 主体工程施工地下室施工 图纸会审 配套工程 招标 设备订购设备到场期 房地产项目开发流程图 接上页 29 3031 323334 3536 373839 30 30 30 31 市房管局实测面积 销售正式合同 销售 预销许可证 预销许可证 协助办理三证 物业管理 业主入住 补缴费用，土管 验收证书 社区、物业、 业主共同管理 土管局 用地验收 资料整理归档 办理房产总证验收证书 综合验收 确定物业用房 整改 验收反馈 各户型面积表 物业验收 免疫验收 （有餐饮业） 消防验收 市政验收 人防验收 绿地验收 规

7、划、交警、环保 物业参与 工程资料管理 整改及工程质量评定 弱电、邮政 供暖 上、下水 煤气 供电 小区级市政工程 绿地平整 商品房预售合同备案 预售购房合同 单位工程 交工验收 室外管线 绿化、环境施工 安装工程 装修工程 三、财务成本、税收统筹 1. 项目综合成本测算； 2. 工程预结算； 3. 资金安排、融资及现金流平衡； 4. 税收统筹。 四大方面确保项目成功 二、计划管控体系 1. 项目开发整体计划； 2. 年度、半年度、季度、月度及各 部门、专业分解计划； 3. 计划过程督导、反馈、纠偏。 一、组织架构 1. 公司组织架构； 2. 各部门、岗位职责； 3. 薪酬、绩效考核体系； 4

8、. 培训、学习体系。 四、专业流程管控 (一) 投资决策、选址拿地 (二) 项目开发 1. 项目前期 l市场研究、地块分析； l项目策划、定位； l方案设计、论证。 2. 项目中期 l前期报建 五证二书； l工程前期准备：设计、招标、技术交 底、施工现场准备等； l工程质量、进度、成本三位一体管理； l营销策划、推广、开盘销售管理、后 台支持等。 3. 项目后期 l工程竣工、验收及后评价； l项目验收、交付、归档； l物业、生活服务等。 项目成功项目成功 第一方面： 毫无疑问是人，即组织架构与人力管控， 这是保障项目成功的基础，具体分为： 房地产项目公司组织架构； 各部门及岗位职责； 项目目标

9、责任制及绩效、薪酬考核体系； 学习和培训体系。 第二方面：计划管控体系，也就是总纲 项目开发整体计划； 在项目开发整体计划的基础上， 分解为年度、半年度、季度、月度 以及各部门各专业分解计划； 计划实施过程中的督导、反馈及纠偏。 （案例分享-蓝城项目全景计划） 第三方面：即财务、成本及税收统筹（为来为去一本账） 这是项目的出发点，也是项目的归结点。主要有： 项目综合成本测算和把握（项目综合成本测算表剖析）； 成本控制很大程度上取决于工程的预决算； 资金安排、融资以及现金流的控制； 把控好税收统筹工作。 第四方面：专业流程把控 这部分的内容较多，具体又分成两大方面： 投资决策、选址拿地，即地的统

10、筹范畴。 拿地后的项目开发，整个过程又分为： 项目前期、中期和后期三个阶段。 项目前期： 即项目市场研究、地块分析阶段和项目策划、定位阶段； 在项目策划定位基础上，关键是以上要落到规划方案设计、评审和确认中。 这是开发流程中最重要的基础工作，是项目成功与否的关键，也是日后项 目展开的依据和根本！ 项目中期 即按照项目开发计划展开的工程设计、报建报批、施工和项目营销 管理工作的开展： 报建报批：具体落实在五证二书上 国有土地使用权证； 住宅质量保证书； 建设用地规划许可证； 住宅产品使用说明书。 建设工程规划许可证； 建筑工程施工许可证； 商品房销（预）售许可证。 项目工程设计、施工，具体又分成

11、： 工程前期准备：即施工图、景观、精装修及各市政设计， 工程量清单、预算、标书编制，总包、监理、设备材料招投标 及技术交底、施工现场准备等； 工程营造的质量、进度和成本的三位一体管控，以及文明、安全施工 营销是项目核心工作之一，大致也分成三个方面： 项目策划、定位及市场推广，也即营销策划工作，包括价格制定等； 销售案场管理，也即把握重要开盘节点以及日常销售工作； 销售后台系统，即销控、合同管理备案、按揭、办证等支持系统。 项目后期 即工程、项目的竣工、验收、交付以及项目后评价， 还有项目的长期物业管理。 需要强调的是，项目及工程后期是所有前期、中期的因果；同时 一个项目成功与否的关键在于项目前

12、期调研是否完整，策划定位 是否精准，规划方案设计、论证是否科学、合理。 所谓操盘四类型（项目总）： “高手”= 找了“好地”+盖出“好房” “妙手”= 一块“平地”+盖出了“好房” “庸手”= 一块“好地”+却盖了“平房” “房地惨”= 找了块“平地”+又盖了个“平房”! 第一部分 带好团队用好人 一、项目总自身标准： 1、严于律己、做好表率； 2、视野开阔、素养一流； 3、专业一流、全程清晰； 4、整合资源、综合管控。 一、项目总自身要求： 1、严于律己、做好表率： 严于律己，严格上、下班，节假日值勤，工作严要求等； 做好表率勇担当，尤其工程基础、工程非常情况时。 2、视野开阔、综合素养一流

13、： 有境界、有水平，有高度，能从国际、国内经济、金融视野角度审视中 国特色的房地产业（回顾剖析中国房地产的前世今生、宏观经济形势、 土地演化及房地产发展趋势等,详见附件）； 综合素养好，文、理、工、美全，“上马能打仗，下马草军书”。 一、项目总自身要求： 3、专业一流、全程清晰： 项目总应具备设计、工程、营销等板块中 至少一个板块专长； 对项目开发全程及重要节点了然于胸， 明白管控好项目的四大不同方面要素。 4、整合资源、充分运用管理方法论： 充分利用整合好合作团队内、外资源； 懂的运用管理方法论。 （工程基础形式及施工图设计控制案例分享） 二、带好团队用好人 1、建立高效扁平化组织架构及岗位

14、职责 2、知人善用，管理的大学问 3、制定科学的薪酬、绩效考核体系 4、建立系统的学习、培训体系 1、建立高效扁平化组织架构及岗位职责: 建立起体系健全、职责明确、管理高效的扁平化项目组织架构。 （案例分享，组织架构归类为工程类（含设计、前期、工程）、营销类（含 策划、销售、后台）以及财务成本税收类和综合类的心得经验，其中综管、财 务、成本等职能部门均应围绕服务督导一线工程、销售部门的整体一盘棋要求， 起忌各自为政、本位主义！） 2、知人善用，管理的大学问！ 人是一切根本！好产品-好公司-好制度-好人才！ 人才成长内部选拔结合外部引入竞争机制； “引的进”、“留的住”、“用的好”的要点： 对外

15、招聘下沉一级（案例分享阿里巴巴招人经验）； 建立笔试程序（严谨步骤）； 举荐是个好方法-“人以群分”还兼担保作用 （寻找专业资源也类似）； 知人善用，项目总的必修课。 3、制定科学的薪酬及绩效考核体系： 薪酬、绩效、考核体系要富有挑战性、创造性和现实可操作性； A+要亲自抓薪酬体系（薪酬绩效委员会）； A要做好绩效、考评和激励奖罚； 从项目绩效到公司合伙人先进制度的战略 （案例分享碧桂园从300亿到6000亿的成长记） 4、建立系统的学习、培训体系： 培训、学习是公司成长的内生动力！ 建立系统学习培训计划，包括专业、管理、综合等； 方法可以走出去，请进来，人人都是老师与学生； 目的是学以致用，

16、培训与实践相结合！ （案例分享绿城的学习体系） 第二部分 计划节点全明了 1、制定完整项目开发总计划 2、计划分解及节点里程碑 年度、半年度、季度、月度计划分解； 确认开工、开盘、竣工、交付等各节点里程碑。 3、计划执行与督导 计划任务、经营绩效考评责任状； 计划执行工作例会制度：总经办综合会议、营销专题会议、工程专题会议、各 部门会议及临时现场会议等，包括会议标准、记录、纪要等； 计划执行自查自报、例行检查、抽查、现场核检制度； 各节点里程碑计划执行检查制度； 全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。 营销、工程、财务成本、经营等各专业、部门计划分解: （1）项目开发进度计划 （2）项目目标成本计划 （3）项目资金投入计划 （4