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1、厦门及翔安房地产调研报告 2012年3月5日,目录 1.宏观经济形势（补充） 2.厦门城市发展情况 3.翔安区房地产市场分析,1.宏观经济形势,1.存款准备金率下调 中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。 粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币，可起到缓解当前市场资金紧张压力的作用。,调控变化
2、信号,2.国土部：2012年坚持房地产调控 力度不放松 2012年2月21日，国土资源部就2011年房地产用地管理调控等情况举行新闻发布会，国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽在发布会上表示，今年工作的基本要求和重点任务是：坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松。,调控变化信号,3.国土部叫停别墅类用地 近日，国土部国土资源部下发关于做好2012年房地产用地 管理和调控重点工作的通知，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。,1.政策走势 随着资金链的断裂，房地产的大洗牌刚刚开始。但由于地方政府的压力，更严厉的政策不会出台。 2.
3、房地产投资策略 在房地产调控政策的影响下，销售出现了较大的冲击，开发商应首先保障现金流不断，在调控中确保生存；同时，土地价格出现的下调也是低成本获取土地的时机，在资金允许的情况下，可适当获取符合公司战略的优质土地。,小结,去年下半年来17个城市不同角度微调政策(补充内容）,2.厦门城市发展研究,联科2012房地产市场调研报告,厦门市位于东经1180404、北纬242646。地处中国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处。背靠漳州、泉州平原，其东南濒临东海，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。西、北分别与漳州、泉州两市接壤 现在的厦门市，所辖陆地面积1573平方公里，海域面积3
4、00多平方公里。由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成。分为思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区六个行政区。其中，思明区，湖里区在厦门岛内。,城市概况,联科2012房地产市场调研报告,厦门区域图,厦门岛内,海沧区,集美区,同安区,翔安区,城市概况,联科2012房地产市场调研报告,历史沿革,洪武二十年（1387年）始筑“厦门城”；清顺治七年（1650年）郑成功驻兵厦门；光绪二十九年（1903年）厦门鼓浪屿沦为“公共租界”；1933年“中华共和国人民革命政府”设厦门特别市。1935年4月以厦门及鼓浪屿等7个岛屿设厦门市；2003年4月26日，国务院批准调整厦门市部分
5、行政区划。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。,联科2012房地产市场调研报告,城市性质,厦门市是中华人民共和国15个副省级城市之一，五个计划单列市之一；既是首批实行对外开放的四个经济特区之一，又是11个国家综合配套改革试验区之一；东南沿海重要的中心城市，现代化国际性港口风景旅游城市；东南国际航运中心、大陆对台贸易中心建设区。 2009年温家宝总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见，这是继2004 年8月中共福建省委七届七次全会批准实施海峡西岸经济区建设纲要(试行)颁布后的国务院首次出台政策明确支持海峡西岸经济区发
6、展。厦门市作为福建省的中心，已经成为海峡西岸经济区的核心城市。,厦门,台湾,海峡西岸经济区,城市性质,厦门地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“联合国人居奖”、“国际花园城市”、“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国最宜居城市”、“中国最浪漫休闲城市”、“中国城市科学发展典范城市”第一名、“中国十大创新型城市”和“中国十大低碳城市”等许多特殊荣誉。“城在海上，海在城中”是厦门无可争议的特色。,联科2012房地产市场调研报告,人口,根据厦门市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，2010年末厦门全市人口为
7、353万人，其中思明区929998人，湖里区931291人，翔安区304333人，同安区496129人，集美区580857人，海沧区288739人。岛内1861289人，岛外1670058人，岛内人口占52.7%；户籍人口1802060人，非户籍常住人口约有1729287人，户籍人口与非户籍常住人口比为51:49。,民族及宗教,民族：厦门市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。 宗教：佛教 天主教 基督教 伊斯兰教,联科2012房地产市场调研报告,2011年全市实现地区生产总值2535
8、.8亿元，比上年增长15.1%；规模以上工业总产值4464.83亿元，增长18.3%；全社会固定资产投资为1126.28亿元，比上年增长30.2%；财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%，其中地方级财政收入370.68亿元，增长32.6%；社会消费品零售总额810.69亿元，增长16.4%；城镇居民人均可支配收入33565元比上年增长14.7%，农民人均纯收入11928元，增长18.9%；城镇登记失业率3.19%。,经济发展,联科2012房地产市场调研报告,2009年，城市环境空气质量优良率为98.6%，优级率为44.1%；区域环境噪声平均值为56.7分贝，交通干线噪声平均值为68.
9、5分贝；集中式饮用水水质达标率100%。城市建成区面积扩大到212平方公里，全市拥有公园55个，占地总面积达1980公顷；人均公园绿地面积（不含暂住人口）为18.42平方米；建成区绿化覆盖面积8437公顷，绿化覆盖率为39.80%。,人居环境,联科2012房地产市场调研报告,厦门港是中国东南沿海重要的天然深水良港，其海岸全长234公里，厦门港由10个港区组成。预计全港可形成码头岸线84.5公里，陆地域面积7565万平方米，可建设各类生产性泊位337个，其中深水泊位248个，形成通过能力6亿吨以上。在2011年世界集装箱港口排名中，厦门港以642万标箱的吞吐量继续位居世界第19位，保持世界前20
10、强。,港口,厦门港港区布局示意图,厦门港港区布局示意图,厦门港港区布局示意图,厦门港港区布局示意图,联科2012房地产市场调研报告,交通,大桥和海堤 已建成的的跨海大桥和海堤为：高集海堤、厦门大桥、海沧大桥、集美大桥、杏林大桥；将要建设的翔安大桥，计划于2012年开工。设计为双向六车道，将结合厦门轨道交通3号线建设。 海底隧道 已建成的的海底隧道为：翔安隧道（东通道）（中国第一海底隧道）；将要建设的海底隧道分别为：1.西通道（暂命名）（第二条海底隧道） 2011年12月开工，计划于2015年底建成通车。2.厦漳隧道（南通道）（暂命名）（第三条海底隧道）拟于2013年底开工，计划于2018年建成
11、通车，双向6车道。,翔安隧道,集美大桥,杏林大桥,厦门大桥,海沧大桥,隧道、桥梁示意图,交通,联科2012房地产市场调研报告,轨道交通 厦门市轨道交通规划由6条线路组成，线网总长为246.2公里。 1号线为南北骨架线，构建本岛与集美片区快速跨海连接通道，并服务于岛内外火车站。 2号线为东西骨架线，构建了本岛与海沧区快速跨海连接通道。 3号线为西南东北向骨架线，构建了本岛与翔安片区快速跨海连接通道。 4号线为南北向辅助线，构建了本岛与集美和大同组团快速连接通道，是1号线北向出岛的有力补充。 5号线为环海湾轴向骨架线，是远景厦门海湾型城市格局环湾组团间的重要交通支撑。 6号线为翔安区内辅助线，是规
12、划远景东部副中心内部的交通骨干线，同时连接规划第二机场。,交通,轨道交通图,交通,联科2012房地产市场调研报告,铁路,1 向莆铁路：起于江西向塘，至于莆田，通过支线可连通厦门 2 鹰厦铁路：起于江西鹰潭，止于厦门 3 福厦高铁：起于福建福州，止于厦门 4 龙厦高铁：起于福建龙岩，止于厦门 5 厦深高铁：起于厦门，止于广东深圳,交通,联科2012房地产市场调研报告,国道319线：319国道起点为福建厦门，终点为四川成都。 国道324线：起点为福建福州，终点为云南昆明，穿过厦门。 沈海高速公路：唯一一条贯通中国东南沿海地区的高速公路。穿过厦门。 福厦高速公路：福厦高速公路是沈海高速公路福建段的主
13、体，由泉厦高速公路和福泉高速公路构成。 泉厦高速公路：泉厦高速公路是福建省第一条高速公路。 厦安高速公路：安溪至厦门高速公路。 厦沙高速公路（规划中）：起于厦门田厝互通，终于沙县际口互通接福银高速公路，全长198公里，预计2015年前建成通车。,公路,交通,联科2012房地产市场调研报告,1、构建岛内外一体化城市新框架： 岛内重点着眼于形象更新、产业转型、功能提升，加快旧城旧村改造、城市综合体建设和东部新城区建设，引导一般工业加速迁往岛外，提升城市功能和品位。 岛外重点着眼于空间拓展、产业集聚、功能完善，加快新城开发建设，打招一流的城市形象。,城市规划,集美新城,同安新城,翔安新城,厦门岛内,
14、集美新城,同安新城,集美新城,翔安新城,同安新城,集美新城,厦门岛内,翔安新城,同安新城,厦门岛内,翔安新城,同安新城,海沧新城,同安新城,翔安新城,同安新城,厦门岛内,翔安新城,同安新城,联科2012房地产市场调研报告,新城建设：集美新城、海沧新城（包括海沧湾、马鸾湾）、同安新城（包括同安湾）、翔安新城、岛内东部新城区。 旧城改造：营平、厦港、曾厝垵、西郭、自行车厂、将军祠、农科所、枋湖、何厝岭兜、后埔等片区以及岛外海沧旧城区、杏林旧城区、集美旧城区、同安旧城区、翔安新店旧城区等。 小城镇试点建设：汀溪镇、新圩镇、灌口镇、东孚镇。 新农村建设：岛外农村旧村改造、新村建设、老山区建设等,2、岛
15、内外一体化的重大片区建设,城市规划,联科2012房地产市场调研报告,3、岛外各组团发展定位：,联科2012房地产市场调研报告,2011年厦门经营性用地出让计划安排供应土地62宗，总面积242公顷，建筑面积557万平方米。其中商品住宅用地供应土地面积114公，建筑面积243万平方米。2011年厦门实施挂牌出让64宗，实际出让57宗，6幅暂停出让，一幅流拍。在成功出让的57幅地块中，有33幅地块底价成交，24幅溢价20%。全年土地出让金的收入为139.178亿元全年让地块平均楼面价2729/平米，较2010年下跌2成左右。,2007-2011年厦门土地成交对比 时间截至2011年12月30日,土地
16、及房地产市场,联科2012房地产市场调研报告,成交数量与均价 2011厦门本地购房比例占55% 住宅均价13675元/平米 从商品住宅销售价格上看，全市商品住宅平均价格为13675元/平方米，其中，岛内商品住宅均价为22272元/平方米，岛外商品住宅均价为9671元/平方米。受地价及建安成本等因素的影响，虽然供应量大幅增加，但房价整体并无下降，反而由于去年7月份岛内楼盘的集中上市，房价一度被拉高至15909元/平方米。 2011厦门住宅成交21461套涨11.20% 岛外占七成 2011年，厦门全市新建商品房共成交41374套，总成交面积约406.63万平方米。其中，商品住宅成交21461套，比2010年的19299套多2162套，环比上涨11.20%，月均成交约1788套；成交面积约249.49万平方米，住宅成交面积占新房成交面积的61.35%。,土地及房地产市场,2011厦门住宅成交量走势图,套数,联科2012房地产市场调研报告,居民生活水平,供求关系,3.翔
