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1、藏瓏湖上国际花园 3.2期产品建议报告,2011-12-12,谨呈双瑞地产,分布情况 供销情况,第一部分 市场部分,别墅市场分析分布,长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。东部别墅分布较少 目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。 随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。,绿城青竹园,湘江壹号,橘郡米哈斯,美洲故事,保利阆峰云墅,比华利山,格兰小镇,龙湾国际社区,托斯卡纳,米兰春天,麓山别墅,岳麓山公馆,白鹤天池,汀湘十里,长沙玫瑰园,太阳星城,南山苏迪
2、亚诺,和记黄埔,郡原美村,麓山恋迪溪谷,堤亚纳湾,东方明珠,江山帝景,好望谷,振业浪琴湾,金色溪泉湾,影视会展项目,中铁水印加州,金科东方大院,北纬28,纯独别项目,纯别墅项目,别墅为主+其它,其它为主+别墅,长房天际岭项目,澜湾,汇金国际,红墅湾,天麓,万业巴厘岛,保利麓谷林语,九龙领仕汇,奥莱小镇,佳兆业水岸新都,昆仑和府,中信新城,爵世名邸,从地理位置来看，本案处于二环以外，三环以内，离城市中心较近，是适合作为第一居所的别墅产品；市场上适合做第一居所的城市别墅较为稀缺。,本案,月湖+广电,青竹湖，楚家湖， 湘江,岳麓山,洋湖垸湿地公园,别墅市场分析自然资源,植物园， 生态动物园,自身景观
3、资源,自身景观资源,从资源的角度分析： 北部别墅以青竹湖，楚家湖为核心向四周扩散； 西部主要为岳麓山，洋湖垸湿地公园； 南部主要为植物园，生态动物园； 城市别墅几乎无自然资源；,从自然资源来看，本案自然资源较为丰富，资源别墅特征明显；市场上大部分别墅都是依托各类自然资源进行开发。,长沙别墅的等级划分,根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。 鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队。,小结,通过以上分析，我们发现本案是城市
4、别墅中自然资源最好的，资源别墅中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员。,第一部分 市场部分,分布情况 供销情况,目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/左右，总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/，总价集中在200万-300万之间,别墅市场分析价格区间,别墅市场分析供销,独栋别墅不同面积段供销情况,独栋别墅不同面积段供销情况：,独栋总体供应量较少，去化率较低；,独栋总供应量302套
5、，销售量66套，总销售率22%，400以内的独栋产品销售49套，400以上的独栋产品销售仅17套。由此可见，大面积、高总价的独栋产品去化速度较慢。 本案独栋产品以380-440产品为主，虽然面积中等，但是由于单价高，预计总价将达到1500万以上，是目前独栋产品之最，因此去化的速度也会比较慢。,来自2011年11月底止房产网签数据,别墅市场分析供销,双拼别墅不同面积段供销情况,双拼供应量以350-400为主,2011年双拼别墅总供应量427套，总销售率45%，总销售量193套，400以内的双拼销售130套，400以上的双拼销售63套，面积虽大，但是总价比独栋产品低很多，所有去化速度不算太慢。 本
6、案的双拼产品面积为361，面积虽然符合主力需求，但是总价超千万，比市场独栋产品的总价还要高，所以去化速度也会比较慢。,来自2011年11月底止房产网签数据,别墅市场分析供销,联排别墅不同面积段供销情况,联排供应量以230-250为主,2011年联排别墅联排总供应量728套，总销售率67%，总销售量487套，250以内的联排产品销售408套，250以上的联排销售仅79套。 本案的联排面积为278-291之间，面积过大，非市场主力需求面积。,来自2011年11月底止房产网签数据,第二部分 3.2期产品梳理,独栋产品,规划布局,全复式产品,双拼+独栋,联排产品,物业类型包括独栋、双拼、联排、高层复式
7、，复合型物业组合,产品梳理,独栋20套，主力面积380440，双拼14套，主力面积361 联排20套，主力面积244288。复式54套，主力面积278291,A1,A2,A3,A4,B,C1,C2,883.58（1套）,636.71（1套）,444.34（8套）,379.62（10套）,361.34（14套）,248.98（10套）,288.08（10套）,货源分布图,复式,复式,复式,复式,277.45 299.12 （54套）,明星产品（10套） 面积段：444-883 比较对象：无（天花板价格） 目标：实现高利润 去化特征：慢（时间换利润）,主力产品（24套） 面积段：361-379 比
8、较对象： 长沙顶级别墅 目标：实现较高利润 去化特征：较慢,现金流产品（20套+54套） 面积段：248-288（联排） 277.45-299.12（复式） 比较对象： 资源、城市属性、总价区间相似的项目 目标：实现资金快速回笼 去化特征：？,产品细分,独栋主力面积（18套）：380-440，总价区间：1520万元-1760万元 双拼主力面积（14套）：361， 总价区间：1083万元 联排主力面积（20套）：244-288，总价区间：488万元-576万元 复式主力面积（54套）：278-291，总价区间：417万元-436万元,甲方的价格预期，3-4万元/之间。,测算价格（预估） 独栋：4
9、万元/ 双拼：3万元/ 联排：2万元/ 复式：1.5万元/,本案面临的问题1,问 题 1,明星产品（10套） 面积段：444-883 比较对象：无（天花板价格） 目标：实现高利润,主力产品（24套） 面积段：361-379 竞争对手：长沙顶级别墅 目标：实现较高利润,长沙市场顶级别墅的单价不超过2.5万元/。总价超过800万的产品，去化速度很慢，本案预计4万的单价，1500万以上的总价，如何让市场接受？,通过各种方法增加产品的力量，用超一流的产品做顶级别墅的市场标准。,做顶级别墅的标准,做长沙顶级别墅的标准,客户关注的产品附加值必须有。 顶级别墅应有的附加值必须有。 目前设计的各类产品优化调整
10、。,别墅客户关注的产品是什么？,1、调研目标 主针对别墅客户群体，在政策持续深入的背景下，客户对楼市的看法以及市场需求情况。 2、调研方式 针对我司代理过的别墅项目楼盘来访客户进行电话调研。 3、调研时间 2011年12月 4、执行情况 共访谈25份有效问卷,别墅客户调研分析,别墅客户购买因素主要集中在山水资源、地段交通、硬件配套及价格等方面。,潜在别墅客户分析购买因素,别墅客户对别墅的面积需求，有56%的客户认为251-300最为理想，其次是301-350,潜在别墅客户分析面积需求,潜在客户计划别墅总价为251-300万，60%的客户选择商业贷款。,潜在别墅客户分析总价接受区间,别墅客户对产
11、品设计关注点主要集中为大露台、大花园、挑高客厅及地下室赠送为主。,别墅客户分析产品关注点,第三部分 产品打造,方向一：精品园林装修（参考项目：绿城青竹园），此种方式是将每户的前后庭院由开发商进行设计并对园林及小品进行布置，从而提升别墅的附加价值。,方向二：外立面提升别墅价值，在保持与前期风格统一的同时，立面在部分位置增加石材的运用，提升产品档次和形象。,立面增加石材的运用，色调上采用与高层类似的深色调，体现别墅的稳重、大气。,方向三：采用多露台的设计，三楼主人空间设置超大露台，其他楼层空间设置小型露台或阳台，一层设置生活阳台。,方向四：对于总价超过千万的独栋和双拼别墅采用私家电梯设计，一线临湖
12、的独栋可以考虑使用景观电梯,方向五：地下室全赠送+采光系统，尽量保证地下室的采光和通风，让地下室不再阴暗和潮湿，增强其实用性。通过大面积的地下室赠送，增加使用面积。,建议借鉴融科檀香山的做法，地下室全部挖空，车辆从地下入户，地面做到完全的人车分流，保证绿化的完整性。,方向六：利用屋顶、庭院、建筑结构连接处设置小型的私家游泳池,方向七：超大的主卧室卫生间，配套豪华卫浴设备，体现顶级豪宅的档次及主人的尊贵身份,方向八 户型优化,42#：883.58,客厅挑空,豪华盥洗室,超大露台,优点： 客厅挑空大气尊贵 超大露台 豪华盥洗室 多套卧室套间设计 缺点： 未设置中西厨房 未设置洗衣房、工人房、生活阳
13、台等工人空间,41#：636.71,中西厨设计,客厅与入户区域挑空,可改造空间,超大露台,优点： 客厅与入户区域挑空，大气尊贵 超大露台且多露台设计 豪华盥洗室 多套卧室套间设计 可改造空间 缺点： 未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间,豪华盥洗室,41#： 636.71 ,3340#：444.34,客、餐厅挑空,二层没有设计阳台,可改 造空间,3340#：444.34,超大露台,优点： 客厅与餐厅挑空，大气尊贵 超大露台 多套卧室套间设计 中西厨房 可改造空间 缺点： 未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间 二层没有设计阳台 主卧室没有设计书房,2332#：379.62,客厅挑空,单向
14、入户,多露台设计,超大衣帽间,优点： 客厅挑空，大气尊贵 多露台设计 多套卧室套间设计 超大衣帽间 中西厨房 缺点： 未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间 主卧室没有设计书房 只能单向入户,2332#：379.62,1622#：双拼361.34,客厅未挑空,中西厨设计,1622#：双拼361.34,多露台设计,超大衣帽间,优点： 多套卧室套间设计 超大衣帽间 中西厨房 缺点： 客厅未挑空，不够大气 未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间 主卧室没有设计书房,1115#：,C2:248.98,C1：288.08,客厅未挑空,1115#：,C2:248.98,C1：288.08,优点： 主卧
15、室套间+书房设计 超大露台 缺点： 客厅未挑空，不够大气 未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间,方向九 科技运用,外窗系统,外窗系统断桥隔热铝合金+LOW-E镀膜玻璃,科技运用,窗框,采用断热铝合金材料，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音 。,反射80以上的远红外线辐射（普通玻璃只反射12左右） 传热系数小于1.35W/（m2K）传统单层玻璃窗为5.4W/（m2K） ，中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2K）,LOW-E镀膜玻璃,外窗系统中空LOW-E镀膜玻璃,窗框,科技运用,LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0
16、.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射,LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理,世界顶级德国 SCHCO （旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,外墙系统,外墙保温的方式,采用绝热墙体：用导热系数较小的材料作墙体结构,评价：绝热性能好的材料强度较小，不宜成为墙体保温的主选方向,采用复合绝热墙体：墙体上设置绝热材料，分为,内保温,中间保温,外保温,评价：对使用性能影响最小，在小砌块中间加入保温材料，但目前的砌块块型已基本确定，技术上有一定难度，改动比较困难。,评价：施工较方便，但保温材料较松软，对
