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1、开盘前重点营销工作汇报,扬州公司 盐城项目组,Part 1 ： 盐城城市及盐城恒大名都项目地块介绍,一、盐城市概况 盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南接南通，北邻连云港。市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。,二、盐城市行政区域划分概况 盐城下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。 盐城市域是一块绿色的平原，绝大部分地区海拔不足5米，废黄河两岸为地势最高处，海拔4-6
2、米。苏北灌溉总渠以南，到斗龙港以北地区为低洼地带，平均海拔在2米以下。 盐城处于上海经济圈的辐射范围之内，三港联动（连云港、盐城、南通）的城市规划将为苏北的城市发展带来机遇。,城北区,城东区,城中区,城 南 区,盐城城市行政区域划分概况,城北区、城中区、城东区、城南区。城南区包括西环路以西的部分区域。,城东区： 盐城亭湖区行政中心，开发相对较晚，各种配套尚未齐全。主要以住宅和轻工业为主。,城中区： 盐城市的老城区，商业繁华、各类配套齐全。,城南区： 盐城城市主要发展方向，大型城市综合体、三甲医院、行政中心相继落户该区域，大型楼盘云集。,城北区： 盐城新兴专业市场区域，发展相对于城中区较滞后，区
3、域内产业主要以轻工业和物流业为主。,三、盐城经济发展 盐城位于江苏省中游水平，与苏南差距较大。盐城2010年GDP排名江苏第七位，处于中游水平；盐城GDP在苏北地区仅次于徐州，整体具备良好的发展态势。,江苏各市城市化率比较,排名 城市 地区生产总值（亿元） 人口（万人） 人均GDP（元） 1 苏州 4200 826 50847 2 无锡 2670 619 43134 3 镇江 950 268 35447 4 常州 1422 440 32318 5 南京 2443 759 32187 6 扬州 1000 460 21739 7 南通 1650 763 21625 8 泰州 975 505 193
4、06 9 徐州 1395 940 14840 10 盐城 1066 815 13079 11 淮安 610 536 11308 12 连云港 540 482 11203 13 宿迁 460 513 8966,江苏各市2010年人均GDP排名,四、盐城人口 2010年末盐城户籍总人口812.37万，城镇人口385.7万。总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能力较差。,2010年江苏各市户籍人口比较,五、盐城-东方湿地之都 盐城是一片丰腴之地，滋育着丰富的生物物种。这里是鸟类的天堂，狭长的海岸、宽阔的滩涂及浅海，保持较好的自然生态环境，加之丰富的植被和饵料，使这里
5、不仅是湿地鸟类的乐土，也成为东北亚与澳大利亚候鸟迁徙的重要停歇地，也是水禽重要的越冬地。一年四季，景色各异，众多的鸟类在特定的季节“占据”着盐城，使这颗黄海之滨的明珠散发出瑰丽多彩的光芒。,六、产业结构 盐城目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大。,以东风悦达起亚为龙头，已形成13万辆轿车、5000辆客车和4000辆专用车生产能力,全国产棉大市，年产纱50万吨、布45亿米，成衣生产能力15亿件,农机、纺机、机床在全国行业中有一定的影响力，其中，柴油机、汽油机、悦达拖拉机厂的四轮拖拉机、插秧机产销量保持了全国领先,全国农药生产基地，农药品种、生产规模在江苏省名
6、列第一,七、商业布局 近年来，盐城经济发展迅速，城市化进程推动房地产市场的快速发展。根据“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的城市规划发展，各片区发展正逐渐形成多元化城市商业中心。商业空间等级体系日渐完善，不同等级商业中心职能分化日益明显。根据商业网点规划，目前大市区已形成“一主、一副、五次、十区、五镇”的商业规划空间布局 ，即两个市级商业中心（以市区中央商业为主，城南新区商业中心为辅，一城市两个核心），五个区域商业中心，10个社区商业中心，五个城郊镇商业区，并建设若干（特色）商业街（区）。,一主一副， “双核”发展,中心商业区由串场河、小洋河、黄海路所围合区域加上先锋岛，构成
7、一级商业中心。该地区地处市中心核心优势地段，具备商业人流集聚、市场活力强劲、人文历史丰富、交通便捷等资源优势。,以聚龙湖为中心辐射的周边商业，作为城市一级商业次中心，该地区是城南新区行政、商业、金融中心。金鹰天地、新百、盐渎明城、国际风情街、紫薇国际广场等聚龙湖周边聚集了大量的商业。,八、盐城房地产市场特征： 1.经济水平发展较低，目前仍然处于快速发展阶段； 2.以刚性需求为主，投资型消费较少； 3.随着城市化进展，周边乡镇及县市购买人群慢慢增多，但比例仍不高； 4. 房地产市场相对封闭，对周边省市辐射力差，缺乏外来购买力； 5.市场区位差价较小，导致地段优势明显； 6.消费心理保守，交际圈较
8、小，缺少置业经验，购买行为易受外部因素影响。 7、对购房的侧重点仍集中在地段、价格、房型、学区等基础阶段，对品质、 品牌的认可度不高，因此性价比成为关键要素。,九、盐城重点区域房地产市场情况简介 盐城房地产市场经过近年的发展，已经形成了较为完善的板块概念，按其区位可大致分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块,区域偏离城市中心，生活、交通配套匮乏，基本以区域客户为主，但未来供应潜力较大,地缘性封闭区域,市政府、盐都区政府搬迁至此，是城市发展主流方向；区域住宅受到追捧，未来供应大,未来住宅主战场,目前区域内在售项目不多，多为待开发农田,目前生活配套相对不足，客户以主城区分流客户为主，
9、未来住宅供应潜力较大,生活配套匮乏，住宅开发量较少，具有很强的地缘性,城市中心，住宅市场起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位以及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩,大量城市预留用地潜力板块,萎缩区域,地缘性封闭市场,冷落区域,九、盐城重点区域房地产市场情况简介城北板块 城市物流、仓储区，区域形象差，周边生活配套匮乏，住宅市场以小规模、零散开发为主，区域较为封闭,苏东翡翠园,四季新城,星河晨光,城北版块,范围：东至通榆河，南至新洋港，西、北至宁靖盐高速; 区域配套:配套匮乏、形象和环境较差; 在售楼盘:在售楼盘较少，体量相对较小，客户 以地缘客户为主，区域相对封闭,九、盐城重点区域房
10、地产市场情况简介城南区 定位为居住、行政、 文化、 教育功能，是城市发展的主流方向，目前城南的盐渎板块发展较为成熟，南城板块则处于快速发展阶段，后续供应较大。,区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道） ； 板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升； 配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小； 在售楼盘：目前板块内在售楼盘众多，后续供应较大,九、盐城重点区域房地产市场情况简介城西板块 定位为城市新的居住区，但缺乏成熟
11、配套和资源，客户主要为主城区分流客户，区域潜在土地供应较大,区域范围：东至西环路，南至世纪大道，西至宁靖盐高速，北至蟒蛇河、新洋港一线 区域配套：区域内配套欠缺，无强势景观资源 在售楼盘：目前在售楼盘主要为西城逸品、依云香溪等4个楼盘,区域后续可开供出让土地量较大,九、盐城重点区域房地产市场情况简介河东板块 定位为工业、居住相对平衡的新区，目前住宅开发量较少，区域相对封闭，区域土地潜在供应量较大,朗地英郡,加州东郡,华景园,范围：东至沿海高速，南至南环路，西至通榆河，北至新洋港; 区域配套：目前区域配套欠缺,主要依托亭湖区政府的搬迁和区域盐城工学院和师范学院等教育资源; 在售楼盘：目前在售楼盘
12、较少,但区域潜在土地供应较大,绿地商务城,九、盐城重点区域房地产市场情况简介城中版块 定位为商业服务和居住功能，是盐城的老城区，配套成熟，区域认知度高，未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态,区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港； 区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘主要为华府景城，预计8、9月份有3个楼盘将要开盘，市场整体处于萎缩状态,十.盐城恒大名都项目用地红线,十一.盐城恒大名都项目周边环境,重点高中,社区,新楼盘
13、,东方 汽车 广场,公园,规划中小学,项目东侧20米盐都区广播电台,项目东侧200米盐城市第一中学（南校区）,项目正南面30米神州路实验小学规划地块,项目正南面300米天澜湾社区,项目正西侧50米紫金大厦（在建项目）,项目正北侧50米中联印刷厂,项目西北方向2公里东方汽车广场,项目西北方向1公里神龙客运站,项目东北侧2.5公里盐都区人民政府,项目西北侧100米神州河畔景苑（在建）,项目东北方向5.5公里盐城市政府,项目东2.5公里世纪公园,项目宗地四至情况,东,北,西,项目南侧河道,东侧盐都广播电视塔,神州路及沿路西侧在建商住楼,新都路及沿路北侧厂区,项目宗地及周边情况总结：,1.项目基本情况
14、：项目总占地184412（272亩）， 总建约73万方， 项目邻近盐城政府(5.5公里)、盐都区政府（2.5公里），盐城高教园等政教板块（5公里），项目地处城南片区。,2.周边环境：项目周边生态景观优美，邻近世纪公园，聚龙湖景区。周边新小区入住率暂不高，生活配套不完善，公交暂缺，出行暂不便利。,3.周边配套：小区自有贵族式幼儿园，紧临市一中南校区、规划中神州路实验学校，目前项目周边缺乏生活配套，如医院、大型生活超市等配套距离项目较远。 4.交通状况：5分钟直入市府核心区，10分钟直达市中心商业区。邻近204国道， 10分钟入宁靖盐高速，直通全国，但公交线路暂时不方便。,Part 2 ：工程现状 照片拍摄日期：2011年9月19日,综合楼进度,综合楼二层模板施工。,综合楼,Part 2：工程现状,1#楼桩基础完成85%,示范单位1号楼进度,1号楼,Part 2：工程现状,2、3号楼桩基础完成，开始静载检测。,2、3号楼进度,2、3号楼,Part 2：工程现状,4号楼打桩已完成，人防开挖。,示范单位3、4号楼进度,4号楼,Part 2：工程现状,5、6、7号楼因拆迁问题尚未开始打桩。,示范单位7号楼进度,5、6、7号楼,Part 2：工程现状,8号楼打桩已完成，人防大面积开挖。,示范单位8号楼进度,8号楼,Part
