《建设宾馆项目市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建设宾馆项目市场调研报告（160页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、重庆谢家湾建设宾馆项目 市场调研报告 2010年7月,谨呈：重庆鑫坤腾科技发展有限公司,重庆鼎合房地产顾问有限公司 Chongqing Ding All Real Estate Consultants Ltd.,CONTENTS,目录,PART 1政策背景研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,NO1：国务院遏制高房价 新版“国十条”出炉,NO2：贷款买过房或家庭已有一套房 皆认定为二套房,NO3：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,影响力：,影响力：,影响力：,对购买首套自住房且套型建
2、筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,中央政府联合三个部门发布了第二套住房认定标准的通知，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。,20101年4月,国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房
3、贷款。 通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,NO4：国务院批准推进房产税改革 实施时间仍未定,NO5：78家央企被令退出房地产业务 16家保留,影响力：,影响力：,中国政府发布消息，国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。,3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完
4、成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。,2010年3月,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,NO9：住建部：房企要增加中低价位普通商品房供应,NO8：无预售证不准收定金 10日内公布每套房价,NO7：国务院:补偿不到位不得强拆 引发恶性案件问责官员,住房城乡建设部副部长仇保兴31日说，房地产企业要加快普通商品房的建设，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。,影响力：,影响力：,影响力：,住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。针对近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂
5、盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 无预售证禁止收定金 故意卖高价将严处 现场明示许可情况 销售纳入信用体系,认购后禁擅改姓名 预售资金纳入监管 鼓励推行预售金制,国务院办公厅出台的“紧急通知”，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。 引发恶性事件要追责 补偿标准偏低必须提高,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,NO1：渝十条出台，主城纳税人按揭首套
6、房有补助,NO2：重庆拟对3倍于均价的高价房征1%房产税,NO3：重庆市财政局：按揭首套房 退四成个税,影响力：,影响力：,影响力：,土地调控 保障住房首套住房差别信贷 重庆严禁向别墅供地 保障住房 试点公积金结余建保障房 首套住房 主城纳税人按揭有补助 差别信贷 买三套房首付大幅提高 打击囤房 房企一次要公开全部房源 打击炒地 房企拖欠土地款限制买地 税收新政 酝酿对个人房产收益征税,条例明文规定：“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”,黄奇帆市长说，重庆的房价是基本合理的，重庆并不会针对所有商
7、品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房,政策背景研判 2010年上半年影响重庆楼市的决策,NO4：重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2%,NO5：黄奇帆：重庆四措施遏制高房价 对高端房征税,NO6：公租房新政7月1日起施行 单身月入低于2000可申请,影响力：,影响力：,影响力：,总则：公租房将限定面积 租金标准有优惠 规划建设：产权由指定机构拥有 也可建成集体宿舍 资金管理和政策支持 ：从六方面筹集资金 专款专用不得挪用 准入管理 ：单身月入低于2000元 家庭月入低于3000元,第一、确保充分的供求平衡，每年房地产投资占固定资产投资保持25%左右。 第二、控制城市最终住房面积，按照人
8、均30平方米的住房面积来控制。 第三、控制商品房地价。政府不能唯利是图，地价越拍越高，不能只要有市场就拍。住房所用地价，应该在商品房市价的1/3左右，政府一定要控制这个比例。 第四、对高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特别房产消费税”。黄奇帆，高端房有3个特征，一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均价高了5倍、10倍,144以上预征率2% 引导开发商建普通住宅 开发商资金链可能吃紧,政策背景研判 2010年上半年影响重庆楼市的决策,7月9日有报道称，多家银行的信息显示，沪上银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套
9、房贷。而且，在二套房、三套房的认定方面，也不是严格按照国家有关部门的规定，而是按照银行征信系统的信贷记录。,2010年7月9日 上海多家银行重启三套房贷 传递不正常信号。,重启三套房信贷、混淆二套房和三套房认定标准，传递出令人担忧的信号。地方金融机构受政策影响放贷原则动摇。,政策背景研判 2010年7月9日 信息,紧接着7月10日，上海交行、中行、民生银行的客户经理明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定不能获批。,说明：政策收紧对地方财政已经造成一定程度的影响，导致地方金融机构内部开始动摇。,鼎合观点,政策背景研判 政策解读,从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，
10、而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心； 国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小； 中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望； 重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房 ，本项目所面临的政策约束相对减小。,经过国家的宏观调控，对房地产的严厉打压，房地产市场呈现一定程度的下滑，进而对股票市场和整体经济运行造成了一股下滑趋势。在经济复苏的情况下，房地产政策开
11、始出现松动迹象，表明房地产对于整体经济的重要性，未来宏观调控或将有所缓和，以期保障市场经济的运行。,PART 1政策背景与研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,从统计图上可以看出，除开受春节影响的2月的销售面积1096200.84，5月的销售面积出现了明显的下滑趋势，仅为1139788.84，接近2月的水平，相对于4月环比下滑53.9%，可见，目前楼市在新政的持续影响之下开始出现了低迷的状态，虽然下跌幅度已经平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年楼市在这个数据的走势来看确实不容乐观。,政策背
12、景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,单位： （建面）,2010年一季度受春节影响，市场成交情况较为稳定，2月小幅回落至10.9万方后呈稳步上升走势，4月中旬达到25.6万方的成交量新高；后期受新政影响成交面积急剧下降至11万方，且成交情况低迷，房地产市场未来走势不容乐观。,2010年1-6月成交均价走势上可以看出，值得关注的是5月5458.49元/的均价，跌到接近2月的水平，环比下降了12%。4月出炉的“新国十条”在5月商品房销售价格上凸现出效果。楼市受政策影响效果显著。,单位：元/ （建面）,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,2010年一季度市场成交价
13、格走势平稳，新政颁布前，成交均价达到6215元/的峰值，后期受新政影响成交均价小幅回落至5468元/，目前属于楼市震荡期，新政对于市场成交均价走势影响显著。,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,通过统计可以看出，大鼎第一时间在新政出台前后出现量、价齐跌的情况。,3月新推2号楼,4月加推1号楼,7月新推B区,大鼎第一时间在4月房地产政策出台前后商品房成交价格由7500元/下降到7300元/下降幅度为4%，而成交量从4月的19151.49下降到6月的16007.16，下降幅度16.42%。,类型： 普通住宅,多高层 项目位置 ：九龙坡区 袁家岗 轻轨车站旁 建筑面积：6.11
14、万平方米 占地面积：0.78万平方米 绿化率：25% 容积率：6.15 总户数:687 停车位：296个 开发商 ：重庆大鼎置业有限公司,案例背景说明：,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,同景国际城在4月房地产政策到7月前后商品房成交价格保持7800元/不变，但是成交量却由38992.35下降到17295.98，下降幅度55.64%。,通过统计可以看出，新政出台前后，房地产市场受到不同程度的影响，大区域价格波动幅度小，但是成交量小幅下降，个别楼盘出现量，价齐跌的情况。,案例背景说明：,物业形态：花园洋房，电梯高层 目前均价：7500元/ 开盘时间：2008-12-14
15、入住时间：分期入住 周围交通：目前开通381、长运快巴、直达石坪桥、解放碑、南坪的业主交通车 规划建设中的轻轨六、八号线及南山隧道和慈母山隧道，将拉近项，目与解放碑、北部新区的距离，车程将在1520分钟.。 物业费： 1.4元/平米/月 建筑面积：200万平方米,政策背景研判 政策对本案项目的影响,鼎合观点： 随着宏观政策调控的效果逐渐显露，预计后期仍将有不同程度的调规细则出台，而目前对于投资性购房的打压，一定程度上将打击本案部分投资客群； 本案所处区域位置特殊，未来受市场大环境影响较大，将随市场走势呈跟随性发展趋势，未来政策的不明朗，也给本案未来发展空间给出了未知答案。,房地产作为中国经济发
16、展的支柱产业之一，在国家对整体宏观经济的发展需求之下，房地产依然是不可或缺的重要支撑。同时考虑到与房地产紧密相关的金融行业面临的一系列风险，政府将在打压房地产的同时，也将对整体的经济环境有所顾忌。迫于经济发展以及全球金融市场压力，央行无法过度收回流动性，资金市场依旧相对宽裕。 扎实把握本轮政策对市场的影响周期，本轮新政的影响，首先是房地产企业，其次是地方政府，再次是金融机构，最后才是中央政府，最低负面影响能够到达地方政府这一环，最高影响到金融金钩，到时候中央政府的政策必定会做合理化调整，本项目在未知的政策周期中，必须找准目标客群，适当的应对政策做相应的变动，降低消费者的购房门槛，才能使得项目在逆市表现突出。,政策背景研判 小结,鼎合观点： 从目前宏观政策调控的力度和市场表现来看，重庆房地产市场短期调控效果明显，政策打压力度大，市场反应剧烈，未来市场存在较大不
