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1、港隆城项目市场调查报告,Q房网商业运营中心项目策划部 2016.4,工作日志,市调商铺租金：面积大小是租金浮动的主要因素 建筑面积和套内使用面积要区分开 面积越大、租金越低,CONTENTS 目录,区域经济概况,No.,1,1：区域经济概况,西乡街道隶属于广东省深圳市宝安区，原为西乡镇，地处深圳西部、珠江口东岸，与香港相距仅20多公里，总面积106平方公里，其沿珠江片区被规划为深圳西部中心区的重要片区，将承担起中心区的部分功能，有助于加快该地区的旧城改造及环境的提升，从而推动西乡形成新的经济增长极。,项目所在位置,西乡中心区,西乡作为宝安经济重要的增长点，未来的经济市场非常乐观，港隆城作为西乡
2、商圈的代表，在未来的市场发展下，将迎来新的发展机遇。,项目商业市场概况,No.,2,2.1：项目商业市场概况区域商圈分析,为所在商圈具有代表性商业综合体,港隆城商圈,港隆城是宝安第一家综合型购物中心，面积达7.5万平米的商城，集购物、美食、休闲、娱乐为一体.,是天虹关外的第一家店,该店紧邻宝安新城中心，营业面积约20000平方米，是集购物、餐饮、休闲、文化于一体的现代化购物中心。,位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，是深圳西部最大的商业综合体。也是宝安新的中心商圈领跑代表。,海雅缤纷城商圈,创业天虹商圈,宝安商圈主要分宝安中心区商圈、西乡中心区、沙井中心区三大商圈，其中西乡
3、中心区最大的商圈就是港隆城商圈。港隆城的消费市场范围也很宽广。,项目所在位置,2.2：项目商业市场概况客群分析,1,2,8,4,9,11,5,6,10,12,13,13,项目商圈辐射范围内小区区位图,14,3,结论：直接辐射的客户群人数约2.5万，加上往来流动客户群数量能达到10万，商圈的客户群基础十分厚实，消费市场庞大。,7,通过实地调查项目周边商铺租金水平发现宝民二路沿街的租金在160-200之间，比周边道路如庄边路、富瑰路等支路租金在70-95高出一倍左右，项目周边的市场租金水平还是总体偏下，未来的租金涨幅空间还是巨大的。,2.3：项目商业市场概况市场租金水平,商铺租金市场调查对象区位图
4、,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,项目所在位置,2.3：项目商业市场概况市场租金水平,通过比较项目周边不同街道商铺和类比项目的租金价格，得出商铺租金价格的高低取决于地区及商圈商业发展水平、人群、品牌感召力、楼座位置、商铺区位等因素。项目的商铺基准租金价格需要依以上数据为依据，预估测算出当今市场价格。,项目发展建议,No.,3,解决 方案,发现 问题,通过现场调研发现以下问题：,通过成功案例验证得出以下建议：,1：广告规划无序 2：广场布置互动性弱 3：停车场出入口无明显标识 4：电梯、楼层引索简单 5：商家装修规格不统一 6：公共区域VI不明确 7：功能区导示不显眼,1：物业优化建议
5、 1.1：宏观建议（外部整体优化） 1.2：微观建议（内部细节优化） 3：人流动线优化 1：平面布局调整建议,3：项目发展建议,现场调研,案例验证,1,外立面广告优化,广告位置：橱窗、电子大屏幕、大幅玻璃幕墙、立壁灯箱广告、门主广告、出入口地面贴、楼顶广告牌等。,2,广场装饰布置优化,3,停车场广告布置优化,广告位置：地下停车场壁灯广告，人行出入口广告灯箱、电梯。楼梯引索灯箱广告等。,3.1：项目发展建议物业优化建议,宏观 建议,广告位置：外部广场促销区、广场灯杆挂旗、广场旋转灯珠、电子大屏幕、广场自动售货机、休闲区太阳伞、广场地面贴、广场指示牌。绿化带霓虹灯广告等。,广告位规划原则：昭示性、
6、美观性,重新规划外部整体形象，根据目标消费群的感观心里需求，改变建筑物的单调的外立面，营造不同区域的独特环境的设计，把各样的娱乐化融合到购物消费体验中，使情景主题商场更具有生动的形象性、情趣性和概念性，使人们在购物消费的同时，体验着商场与众不同的文化营销，从而流连忘返。,3.1.1：项目发展建议外立面广告优化,次入口,主入口,侧立面,侧立面,项目建筑外立面的广告位置放置零乱，并没有统一规划，多个主题LOGO在一定程度上让客群降低辨识度和认可度，对项目品质的提升有阻碍影响，唯一的电子显示屏在次入口，主入口没有明显的入口标识，也影响商场的整体形象，建议在尽量维持现状的情况下微调广告位的位置，达到有
7、序，简洁。,整个港隆城项目仅仅在高层住宅顶处有个LOGO，应该在外立面广告上有所体现，让港隆城引导其他品牌，有利于市场对整个商业综合体的认可度和客户辨识度，促进项目自身的形象推广与品牌塑造。,次入口,主入口,侧立面,3.1.1：项目发展建议案例：海雅缤纷城,通过高空多个显目海雅缤纷城LOGO增加消费者认可感和自身辨识度，也提升项目的品质。广场使用灯柱挂旗进行宣传，建筑外立面广告仅用规则好的空间安放广告位，不影响建筑整体风貌，给人一种有序、简洁感觉。,3.1.2：项目发展建议广场装饰布置优化,主广场,主广场,后广场,项目前后广场除了建筑外立面的广告没有其他形式进行宣传推广，因此应在广场上运用其他
8、广告形式布置一些相适应的推广模块会给项目增加一定的人气。在市政设施不允许变动的前提下，调整人流动线，节点位置增加装饰性道具，有利于商场与客群之间的互动性，娱乐性。,3.1.2：项目发展建议案例：海雅缤纷城,外部广场建立促销区、广场灯杆挂旗、休闲区太阳伞、广场地面贴、广场指示牌等硬质广告有利于提升商场的形象和品质。增加商场与客群的互动性，引导消费者进场。,3.1.3：项目发展建议停车场广告布置优化,后广场,主广场,地下停车场引导牌并没有统一，用花箱直接分割人车道一定程度上影响着外场的人流动线，使用其他形式的分割物如花岗岩雕塑、铁柱等距分割、软性分割的形式保障安全的同时也不影响外场的人流动线。行车
9、道无明确的导视路线，跟整个商场档次不相适应，地下停车场电梯、楼层可以放置商场索引牌。,3.1.3：项目发展建议案例：海雅缤纷城,停车场的广告放置也是商场档次形象的一种体现，能够细致的营造出精致的商业服务氛围，良好的商业氛围有助于消费者的认可度和舒适度。,1,电梯、楼层引索优化,要明确显示有商铺的位置图和层楼的人流动线图。,2,商家装修风格统一优化,3,公共区域VI统一优化,企业标志设计、标准字体、标准色、造型（吉祥物）、象征图形、基本要素组合规范都应统一。,3.2：项目发展建议物业优化建议,微观 建议,广商家商铺的装饰风格不能偏移商场主题风格，做到“大同中有微细”。,内部细节规划原则：人性化、
10、便捷性,4,功能区导示（休息区、卫生间、育婴室）优化,商场配套功能区标识要显眼，要有功能区达到线路图，合适布置休闲区来聚集人流。,要在各个楼层、功能区域、主要通道，建立明显的导向系统，让顾客可以有目的的、有效的选择消费区域，很容易就能买到自己所需要的物品。着重优化信息到达率、人流集中地段、引导人流动线、强化室内空间布局等，有利于整体的商业氛围提升。,扶梯处楼层索引图,主入口、中庭,垂直观光电梯,没有很明确的楼层商铺具体所在区位图,没有合适的促销区域，人行导向不明显，中庭广告排列凌乱，无凸显点和聚焦点,没有楼层商铺索引图，可以增加广告灯箱,3.2：项目发展建议内部细节优化,商家装修风格公共区域V
11、I统一,公共走廊、人行通道,展示区、功能区,3.2：项目发展建议内部细节优化,商家装修风格相差太多，过于分散一定程度上降低商场整体的档次和形象。,人行通道引导性不够细致，竖向指引更好些，出入口没有商铺楼层索引指示。,大空间空置不利集聚人气，可以选择摆放楼层相符合的装饰造型.,3.2：项目发展建议案例：海雅缤纷城,每个扶梯口有对应楼层的索引图，位置图非常清晰，便于消费者寻找。,每个楼梯口显眼位置都有灯箱广告牌。,每个展示区装修风格与周边相统一，相互单独展示。,观光垂直电梯旁、中庭有专用促销区域，产品展示区。,3.2：项目发展建议内部细节优化,中庭放置条幅广告也是宣传的一种有效方式。,电梯处的广告
12、壁灯。,产品展示区能提升商业氛围。,灯光在商场具有人流导向作用。,3.3：项目发展建议人流动线优化,人流动线优化设计原则,1、注重内外沟通，脉络清晰 2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系 3、避免盲区和死角问题 4、合理设置宽度,根据设计原则 结合项目现状,人流动线优化建议,多主力店原则，将主力店设置于中心的两端，设置多个出入口，全方位引导人流，商场与公交站融为一体。 建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力 空留出一定空间作为商品展示区，专有促销区域。 巨大的卡通公仔摆在广场路口，将人流引向购物中心 自动扶梯口设置引导性广告，引导人流按照其指示的向走 发挥街铺的聚客作用，做开放
13、式街铺，营造商业气氛 顶楼设置特色化，将电影城、玩具反斗城、儿童乐园、美食广场等安排在商场的顶楼，行程吸引人流的磁极,复合型,项目属于复合型人流动线类型，人流动线可以根据项目的具体情况需求吸收各种人流动线的优势，选择主力店的位置，让人流动线更加灵活多变。,1L人流动线示意图,主力店,主力店,中庭,主力店,主力店,3.3：项目发展建议1L人流动线优化,自由流动线，人流动线没有固定流向，可以多线路，多方向自由选择，尽管商业区域的面积被充分利用,但从购物体验的角度，1L的人流动线尚有改善的空间，也有利于提升商业坪效。,主力店,主力店,主力店,主力店,4L人流动线示意图,3.3：项目发展建议4L人流动
14、线优化,环岛式人流动线，以中影南国为主力店，但全程教育及网鱼网咖作为次主力店经济集聚作用较弱，且整个商场东西两侧均有独立电梯楼梯通道，难以有效带动局部人流及促成整体人流环线的形成。,主力店,主力店,主力店,5L人流动线示意图,3.3：项目发展建议5L人流动线优化,单通道人流动线，且无品牌主力店进驻，难以提升楼层人流到访量。如不调整业态定位，则亟需引入大型主力餐饮进驻，提升楼层人流到访与局部商业价值。,基于市场租金的经济测算,No.,4,租金水平类比法：是以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 针对港隆城商业租金价格的预估
15、，我司所有租金价格计算都基于现有市场租金水平的基础上选用以下方法计算：,4：现阶段市场租金经济测算,外部因素决定基准租金价格,内部因素决定租金浮动区间,租金水平类比法,测算方法：租金水类比法,4：现阶段市场租金经济测算,项目周边各大零售底商的租金水平,根据实地调研，统计得出项目周边不同街区底商的租金价格水平，运用租金水平类比法计算出项目区域基准租金水平。本项目平均租金推算如下：,由项目所在街区的平均租赁水平推导出本项目的基准租金为：,（180+90+95）/3=121（元/）,4：现阶段市场租金经济测算,1,2,3,测算方法：租金水平类比法预估租金,商铺最终的市场租金价格在基准租金价格上依商圈规模、人流动线、品牌业态、面积、地理区位、管理水平、交通环境等多种因素而定。,4：现阶段市场租金经济测算,项目周边各大类比项目的租金水平,通过选取本项目周边具有可比性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金价，主要从以下几个要素进行比较：（外部因素比较） 整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 商业前景,4：现阶段市场租金经济测算,通过选取本项目周边具有可比性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金价，主要从以下几个要素进行比较：（内部因素比较） 内部装饰 建筑外观 物业管理 硬件设施 商家品牌 人流动线 套内面积 功能区域,4：现阶
