《某房地产市场调查报告讲义课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产市场调查报告讲义课件（107页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、眉山市场调研报告,二0一三年十月十九日,调查目的： 通过眉山市房地产市场及消费者调查及2013年发展趋势预测，为合力公司待开发地块开发提供科学的决策依据。,调查方法： 实地考察数据收集 里程创奇市场部资料库 相关管理部门访谈 消费者深度访谈,参与人员： 里程创奇市场部 里程创奇营销三部 锦地上城国际社区/ 景贤凯旋城/ 锦地欧城项目部,PART 2 眉山城市发展,PART 3 眉山土地市场概况,PART 1 房地产宏观政策简析,PART 4 眉山近年商品房市场概况,PART 5 重要楼盘个案,PART 6 市场调查报告结论,CONTENT,目录,PART 1 房地产宏观政策简析,1-9月全国房
2、地产行业宏观信息,PART 1 房地产宏观政策简析,17月份，国家统计局数据显示，从负债率、库存量等因素看，众多房企仍处“低温区”。部份城市房价止跌转涨，上涨压力有所增强，调控不容有丝毫放松。 7月下旬，国家发改委、住建部、国土部等8个房地产调控相关部门成立督察组，奔赴北京、天津等16省市，就房价走势展开摸底调研。结论是：“各地楼市相对稳定，市场不具备全面反弹的条件”同时强调各地不得以任何理由变相放松调控。 全国财政厅局长会议，财政部长谢旭人明确提出下半年将严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。相关部委关于物业税的明示也为房地产长期调控的深化提
3、供了政策依据。 国土部：今年落实保障安居工程用地逾2万公顷。 包括万科、中国海外在内的多家上市房企在中报业绩发布会上表示，下半年将加大拿地力度，积极增加土地储备。 中小银行房贷业务成弃子 侧重转向小微企业贷(货币金融)，央行重申严格差别化房贷政策，房贷收紧或成趋势。 房产税试点或扩至湖南湖北 以市场价为基准。 9月，住建部国土部：继续执行住房限购措施；加快研究并完善楼市调控措施；加快推进扩大房产税试点。 国税总局官员：房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，具体深化时间可能在年底或明年初。,温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年，温家宝总理 在各种场合多次指出要巩
4、固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出 “稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资 性需求的政策措施。,1. ,坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展,1. ,5月,4月,3月,2月,1月,巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性 需求的政策措施，促进房价合理回归。,促使房价合理回归不动摇。,目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。,要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反弹,稳定和严格实施房地产市场调控政策。 严格实施差别化住房信贷、税 收政策和限购政策,2012 年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话,PAR
5、T 1 房地产宏观政策简析,住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松，抑制投资投机需求大方向不变。2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体关于调控将会放松的报道，国家发改委、央 行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。 6 月 18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果,PART 1 房地产宏观政策简析,调控不放松,货币政策微调力度加
6、大，促进热点城市成交活跃，上半年货币政策预调微调力度持续加大,2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在 2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点。6 月，央行降息 025 个百分点4，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。6 月末，新增人民 币贷款 486 万亿元，同比多增 6833 亿元。货币政策微调、信贷投放力度有所加大，使得购房者和开发企业更易获得贷款，是北京等热点城市今年以来成交量放大、全国商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因。,PART 1 房地产宏观政策简析/货币政策,PART 1 房地产宏观政策简析/保障房,峨国土部：今年落实保障安居工程用地逾2万公顷,中
7、央保障性住房建设补助资金力度加大，多部委强调落实。,国土资源部副部长胡存智昨天表示，今年国土资源部门计划安排保障房土地供应4.76万公顷，目前已落实2万公顷，用地落实率80%。2010年落实保障性住房用地2.51万公顷，2011年落实用地4.36万公顷，2012年计划安排保障性住房用地供应4.76万公顷，为年度测算用地需求的1.76倍。,今中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年的1700亿元增长23.1%，截止今年的4月底，中央已下达1483亿元补助资金，与去年同年相近。,加大保障房建设力度,房产税改革试点再成焦点,8 月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出，希望重庆深化房产税改
8、革试点，为全国提供有益借鉴。房产税改革试点范围的扩大，将进一步完善我国房地产长效机制，有利于市场健康发展。,PART 1 房地产宏观政策简析/房产税,土地出让金总额同比降幅进一步扩大， 住宅用地降幅更为突出， 限购等政策对土地持续影响。,PART 1 房地产宏观政策简析/土地,土地市场冷清将破局 下半年或现开发商争地热潮,PART 1 房地产宏观政策简析/政策小结,继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松；,1,支持和保护自住合理需求，30 多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方
9、式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。,2,货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升.,3,中央保障性住房建设补助资金力度加大。,4,土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著，下半年或将出现争地热潮。,5,房产税改革试点范围的扩大是大势所趋。,6,政策主基调：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求,后续市场预测,PART 1 房地产宏观政策简析/后续市场预测,地方政府,中央政府,房地产调控,货币政策,宏观经济,经济下行压力加大，投资尤其是基建投资是稳增长的重要
10、手段.,结构性放松利好房地产市场，但放松力度不会超过2009年.,稳中趋紧，抑制投资投机需求大方向不变 ，,密切关注市场变化，抑制投资投机，适时督促地方政府落实调控 ，,财政压力下继续鼓励合理需求，但不会涉及限购底线.,政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧,PART 2 眉山城市发展,PART 2 眉山城市发展/眉山城市简介,北接省会成都，南连乐山，东邻内江、资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是成都平原通联川南、川西南、川西、云南的咽喉要地和南大门，区位优势明显。 眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化、道
11、教文化、佛教文化、竹文化、水文化等。 境内旅游资源丰富，三苏祠、三苏纪念馆、瓦屋山国家森林公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、彭山江口汉崖墓、牛角寨大佛、中岩寺、中国竹艺城、,眉山古称“眉州”，2000年7月经国务院批准设立眉山市。 下辖东坡和仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，人口349万（仁寿162万）。,市境内成绵乐高铁、成昆铁路，成(都)乐(山)、成(都)雅(安)高速公路，国道213线，省道103线、106线和岷江水道纵横交织，距离成都仅65公里，轻轨开通后15分钟的时间距离；距离双流国际机场仅50公里。五县城到中心城区都在半小时车程以内，到省会成都均在一小时车程以内，成为四川省三个
12、半小时交通市，四通八达，适合短期度假、休闲。,PART 2 眉山城市发展/城市交通,交通发达,过去五年，眉山工业发展强势突破，三次产业齐头并进，结构比从2005年的26.4：42.2：31.4调整为2010年的19：54：27。先后建成了瑞能多晶硅、欣蓝光电、丹甫制冷等一批行业重点龙头企业，成功引进了亚马逊、云端核电设备、中天丹琪光缆、往复天然气压缩机组、海尔创新产业园等一批重大高端产业项目。 世界五百强企业陆续落户眉山，带来先进的管理、技术、资金等资源，眉山得到前所未有的发展。全面对接成都，实现“区域同城、产业同链、基础同网”，形成“成都之区位+眉山之成本”，将是眉山的最大优势和发展后劲。,
13、2011年，全市实现工业增加值339.8亿元，规模以上工业企业548户，工业化率达到47.8%。销售收入上亿元企业达到187户，3户企业进入全省100户大企业大集团行列。,PART 2 眉山城市发展/经济,经济发展迅猛,PART 2 眉山城市发展/概貌,眉山人文历史底蕴深厚，旅游资源丰富，地理位置优越，交通便捷，物阜民丰。,立足和依托“全域成都”，让眉山成为“成都后花园”，准确把握、充分利用规划建设天府新区的重大机遇，大力发展旅游相关产业将极大促进眉山经济与社会发展。,眉山2011年10月，四川省政府审定了四川省成都天府新区总体规划。 眉山位于成都都市圈核心圈层，无缝衔接成都。承接成都产业转移
14、，打造优势产业集群，增强城市核心竞争力，实现与成都的同城化；借成都打造“国际田园城市”之势，提升眉山城市人居环境；服务于成都，多举措向同城化发展，营造居住休闲新空间。 眉山位于成都都市圈核心圈层，无缝衔接成都。承接成都产业转移，打造优势产业集群，增强城市核心竞争力，实现与成都的同城化；全面对接成都，实现“区域同城、产业同链、基础同网”，形成“成都之区位+眉山之成本”，将是眉山的最大优势和发展后劲。,PART 2 眉山城市发展/城市规划,到2015年，力争将眉山建成人口50万以上、建成区面积达到50平方公里的大城市。以城市标准建好5县城，努力将仁寿县城建成大城市，将彭山、洪雅县城建成中等城市。以
15、跨江东进、向北拓展和东坡岛开发为重点。,依托铝硅产业、金象化工产业园区、眉山经开区新区，推进产业向西发展，打造城市西部新区。 以东坡大道、岷江大道、眉州大道为主要脉络的新区以崭新的姿态成为眉山人休闲、娱乐、安家置业的优先选择。,PART 2 眉山城市发展/城市规划,眉山城市人口规划,摘自眉山城市总体规划纲要（2010-2030）, 眉山城市的发展方向，主要向东、向北发展，适当向西发展，形成东进、西移、北拓、南优、中提升，拥江发展的城市格局。,眉山城市规划方向,PART 2 眉山城市发展/城市规划,PART 2 眉山城市发展/城市规划,一环、两心、三区、四轴、多组团,眉山城市功能结构将根据 “一
16、环、两心、三区、四轴、 多组团”的城市结构来发展。 本项目地处新区行政办公商 务中心及新区行政办公区组 团范围，西北商住区、眉州 大道商住区相邻，具较好的 居住氛围。,眉山城区常住人口约20余万人，自建市以后，眉山市政府即开始拓展眉山城市四至，至此，根据眉山原住居民意见，以岷江大道为界，分为新老两个城区。 新城区在道路规划、市政建设等方面明显优于老城区，但就入住率、生活配套等相对冷清。,PART 2 眉山城市发展/城市分区,07年前，眉山主要城市生活集中于雕像广场为中心的传统老城区。 08-09年，环湖路、红星路、湖滨路逐渐成熟。 10年以来，生活半径、经营半径显著地向北扩展，逐步完成由老城区至新城区的生活圈覆盖。,眉山城市生活区演变,新老城分区,PART 2 眉山城市发展/城市住区演变,眉山楼盘从08年至今，逐渐由中心城区往新城区发展，自2010年开始，眉山市老城区楼盘数
