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1、,嘉凯城大厦,2013年6月,项目销售报告,区位概况,小陆家嘴,淮海中路,人民广场,南京西路,徐家汇,中山公园,徐汇滨江,虹桥开发区,漕河泾开发区,上海南站,新客站,虹桥 交通枢纽,徐家汇CBD核心位置，城际可达性较强 处于徐家汇与虹桥开发区两大CBD范围内,2.0公里内: 徐家汇商圈 虹桥开发区,4.0公里内: 中山公园商圈 漕河泾开发区 徐汇滨江商务带,6.0公里内: 南京西路商圈 人民广场商圈 淮海中路商圈,嘉凯城,虹桥开发区,徐汇滨江,中山公园,区域产业布局,徐家汇文化综合商务区 重点发展IT信息服务、专业服务、 金融/保险、教育培训等现代服务业。,徐汇滨江商务带 重点发展企业总部聚集
2、区以及研发、 科技、营运、滨江景观带。,虹桥开发区 以国际商贸为主导，重点发展展览 展示业、酒店旅游业和专业服务业。,徐家汇,嘉凯城,项目位于核心商务区产业集聚度较高，同时连接虹桥、徐汇滨江商务带 项目地块位于徐家汇区域，交通枢纽地位显著，周边商务业态成熟,中山公园商贸区 重点发展物流、商贸类企业、购物 中心、高档住宅区。,南京西路商务区 老牌商业中心、现代服务业、金 融类企业、酒店、购物中心。,南京西路,漕河泾开发区,漕河泾开发区 IT软件行业、高新科技行业、能源、 微电子、设计研发行业。,项目SWOT分析,S (优势),O (机会),W (劣势),T (威胁),市中心稀缺可售型高品质写字楼
3、 轨道交通五线交汇，交通便捷 产品品质区域销售型项目领先地位,项目商业部分体量较小 地块周边未形成商务集聚氛围 标准层产证不能分割，目标客户有一定局限性,本项目自身综合优势吻合高端办公需求 项目周边未来规划优势（徐家汇中心） 区域招商政策及政府换届对商办销售市场的激励,全市写字楼供应量激增 项目周边存在各别高端竞争项目 房地产整体市场处于政府调控期,项目区位小结,徐家汇核心商圈，地理位置优越： 1.步行至港汇广场只需5分钟。 2.项目对面政府重点商业工程“徐家汇中心”项目在建。,地处虹桥路主干道，衔接两大核心CBD 1.车行至虹桥开发区只需10分钟。 2.车行至徐汇滨江商务带15分钟即达。,交
4、通可达性较强，轨道交通优势显著： 1.轨道交通1、3、4、9、10号线交汇 2.位于虹桥路主干道，依托内环、延安路高架,市场稀缺可售型甲级商务楼： 1.世界顶级建筑设计公司Gensler倾力打造。 2.高品质的交付标准及企业总部的市场定位 。,市场综述,根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2013年第1季度，上海写字楼成交6536套，环比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大涨233.13%；成交面积502801平米，环比下跌21.24%，同比上涨66.56%。,受春节长假的影响，2013年第1季度写字楼市场成交转淡，但同比2012年第1季度，2013年还是较为活跃的，尤
5、其是小户型商住楼项目。而随着住宅调控的持续从紧及国内经济环境的逐步回暖，预计2013年写字楼成交市场或将持续走高。,散售市场交易案例 2013第一季度,数据来源： 第一太平戴维斯中国市场研究部,散售市场 限购令等住宅市场调控政策进一步推升了上海甲级写字楼散售市场热度。许多国内买家倾向买入办公楼自用，以降低未来租金上涨带来的成本攀升。除此之外，2013年多数甲级写字楼项目为纯租赁，散售市场优质项目供应有限或将使业主考虑提价。,市场综述,写字楼整栋交易案例 2013年第一季度,数据来源： 第一太平戴维斯中国市场研究部,整售市场 整售市场依然较为看好。随着人民币基金及保险公司投资房地产逐渐成熟，预计
6、将有更多国内机构买家进入整栋投资市场。由于多数二线城市面临供过于求压力，一线城市仍是机构买家首选之地。海外买家虽然有所式微，但考虑到中长期人民币兑美元的升值预期，其仍将是市场的重要参与者。,市场综述,上海写字楼2013年5月成交面积TOP10,市场成交情况,上海写字楼2013年4月成交面积TOP10,市场成交情况,上海写字楼2013年3月成交面积TOP10,市场成交情况,上海写字楼2013年2月成交面积TOP10,市场成交情况,上海写字楼2013年1月成交面积TOP10,市场成交情况,根据上海搜房网数据监控中心数据，1季度上海写字楼新增供应面积集中在普陀、浦东、嘉定、杨浦、闵行、奉贤六区，从2
7、012年以来上海写字楼市场供应和去化情况来看，供求比约为1.05:1，处于微弱的供过于求状态，综合2013年写字楼市场成交表现，预计2013年写字楼市场仍会有较大的放量。,办公楼市场情况,汇京国际大厦,中山万博国际中心,城开国际大厦,港汇恒隆广场,21,SOHO中山广场,尚嘉中心,越洋广场,24,产品比较-建筑指标,产品比较-租售专题,相关市场小结,全球金融危机影响，商业地产需求萎缩： 1.受市场环境影响，写字楼成交量相对低迷 2.大型企业纷纷缩减营运成本，控制现金流,销售型产品品质不断提升，已缩小与甲级写字楼差距： 1.绿地等开发商纷纷抢占商业地产市场，开发高品质商用物业 2.近年来市中心销
8、售型写字楼品质普遍提升,区域板块内短期无新增供应，有利于填补市场空白点： 1.区域内同级别同等位置条件的可售型项目稀缺 2.短期内项目区域内，没有新增同级别可售型项目,板块内产品品质良莠不齐，亦存在高品质在售甲级写字楼： 1.同区域内的“汇京国际广场、绿地汇中心”将是本项目的主要竞品 2.由于对市场的长期性看好，近期换租转购型的企业是本项目机会点,目标客户定位,1、项目周边区域虹桥、徐汇、长宁区域中高端写字楼租赁客户- 2、项目周边区域中小型企业升级所带来的写字楼产品需求- 3、长三角区域新进入上海区域或将企业总部搬至上海区域的各类企业 4、其它区域新进入上海的中大型企业或企业总部-,客户行业
9、分布,客户来源地分布,区域写字楼客户分布,通过对板块内楼宇入驻客户的分析，区域客户行业主要以物流贸易、生产制造和IT高科技为主；客户来源主要以上海及国内城市为主，欧美企业占一定的比例主要集中在徐家汇核心CBD区域。,写字楼目标客户来源,淮海路等中心城区,漕河泾,虹桥开发区,核心目标客户,重要目标客户,潜在偶得客户,居住在周边的私营业主 有意搬迁西区的中心城区企业,徐家汇及虹桥CBD的外溢客户 西区制造业企业营运部门、展示厅或总部 辐射全市的中型现代服务业企业 抢滩上海的分行总部银行等金融机构 对中国上海前景看多的基金投资客户,徐家汇及虹桥地区贸易类企业 虹桥路、漕溪路、中山西路等办公升级客户
10、异地（境外）物贸、制造业企业办事机构 对本区域发展看好 本地或异地的投资型客户 租赁客户多为优秀境外公司及世界500强企业,嘉凯城,徐家汇,虹桥路,中山西路,衡山路-漕溪路,核心目标客户,徐家汇及虹桥CBD的外溢客户,西区制造业企业营运部门或总部,由租赁转换成购置写字楼物业，降低办公成本 面积的扩大需求,通过以上分析，核心目标客户对购置写字楼的关注点集中在形象性、商务配套及交通方面，其中形象性需求及物业的增值潜力是关注的重点。,核心客户写字楼关注点,辐射西区的中型现代服务业企业,搬迁理由,改善办公环境，企业形象性提升需求 企业将不动产作为资产沉淀的需求 向核心CBD区域靠近的需求 面积的扩大需
11、求,由租赁转换成购置写字楼物业，降低办公成本 面积的扩大需求 业务往来便利性需求,写字楼关注点,形象核心CBD商圈的地段形象及写字楼高档的办公形象 商务配套提供商务会晤、休闲的中高档消费,形象写字楼高档的办公形象 交通交通的便捷性 投资价值项目物业升值潜力,形象核心CBD商圈的地段形象及写字楼高档的办公形象 商务配套提供商务会晤、休闲的中高档消费 交通商务往来的便捷性,国际顶级城市综合体 商办综合体：嘉凯城大厦 阔景豪宅：中凯城市之光,虹 桥 路,徐虹北路,34,高端商业,5A甲级写字楼,阔景大平层,35,区域位置,项目地处虹桥路500号，属徐家汇CBD核心区域唯一可售甲级写字楼臻品； 虹桥路
12、黄金干道核心位置； 淮海路、徐家汇、虹桥、中山公园四大CBD交叉辐射之心; 五条轨道1号线、3号线、4号线、9号线、10号线交通汇聚； 综合项目体：超甲级写字楼、商业配套、豪宅公寓； 周边商业辐射：徐家汇、港汇恒隆广场、新淮海坊、太平洋数码广场、虹桥路商务区等； 未来周边区域写字楼供应量近40万平方米；,36,区域规划,周边区域发展再度升级,北面： 徐家汇中心，380米高浦西第一高楼，相当于2个环球金融中心。项目由城开集团开发建设总建筑面积63万平米，主体建筑由一座高达380米的主体塔楼、 2幢高达180米左右的甲级写字楼、 1幢高60米左右的高档服务式酒店配合总建面8万平方米左右的特大型商场
13、及休闲文化设施而组成。该项目的建成将成为浦西新的地标，成为徐家汇新的商业核心。而本项目与其仅一路之隔，为本项目的价值提升也提供了有利保障。 西面： 项目周边除了已经交付的中山万博国际中心、SOHO中山广场外，位于轨道交通凯旋路的汇京国际广场、上钢十厂地块，总规划面积35万平方米，规划建造三栋甲级写字楼，功能定位为新型文化商业商务区。,位置优势,37,立体交通、四通八达,轨道交通1、9号线徐家汇站； 近距离步行至轨道交通3、4、10号线 1公里迅速直达中山西路内环高架； 5分钟直达徐家汇商圈； 10分钟内到达中山公园与虹桥CBD; 20分钟直达虹桥枢纽。,38,写字楼经济技术指标,项目参数,房型
14、图,39,标准层建筑面积 1330-1630平方米 1-12层低区主力面积 1560-1630平方米 14-27层高区主力面积 1330-1540平方米,交付标准,40,建筑层高 4.2米 净层高 2.95米 交房标准 顶：铝板吊顶 地：网络架空地板 墙：乳胶漆刷白 消防系统：安装到位 照明系统：安装到位 窗：中空Low-E玻璃窗 公共洗手间：精装交付,电梯 品牌：日本三菱 数量：8部客梯（载重1600KG) 1部货梯、2部地下车库转换梯 商业裙房：5部电梯 空调 品牌：美国约克 系统：空调冷凝水系统（预留VRV空调接口） 新风系统：瑞风新风系统（含除湿处理功能）,金融上海,2010年2月21
15、日，由全球著名的毕马威咨询公司参与制定，法国巴黎大区投资促进协会发表公布的“世界最具吸引力”城市排行榜中，上海排名第二。,国际上海,国际金融中心和航运中心上海即将举办中国2010年上海世界博览会，拥有的现代化研究中心数量和写字楼数量甚至超过了英国首都伦敦。,国际上海,舶来上海,“外滩文化，是海派文化的精髓，混杂着东方韵致和西式浪漫，充斥小资情调和洋派生活，法国梧桐树的街道，CBD中心商务区，后殖民主义样板的新天地，老式留声机传出熟悉的旋律，爵士乐等等，构成上海的文化基因图。” 福布斯上海办事处首席代表范鲁贤,上海，“经济、贸易、金融、航运”四中心的城市定位， 孕育着写字楼市场更大的需求空间。 上海，面临着更加国际化的转型，优质商业物业，是金融资本投资的选择之一。 徐家汇是上海四大城市副中心之一，亦为上海十大商业中心之一 ，拥有450年的人文历史传承。,嘉凯城理解的上海和徐家汇：,项目理解,企业品牌：嘉凯城实力，中凯品质 形象优势：区域商务地标，强昭示性 地段优势：城市核心，动静皆宜 产品品质：标杆项目，高端品质 项目定位：复合商办，区域地标,徐家汇国际级复合商务新领袖,项目核心卖点梳理,核心卖点之 项目位置-城市副中心核心区位 项目区域-历史悠久文化积淀城市新贵 形象优势-区域商务地标 稀缺优势-产品稀缺、供应稀缺 产品品质-5A甲级、4.2层高。 服务品质-
