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1、银川市房地产 微观市场调研报告,调研说明 本次调研自2012年4月1日开始至2012年5月15日，为期45天时间，按照银川市场2007-2020年规划，重点调研了金凤区北京路中段及南部地区，共调研五大片区：“北塔湖片区”、“森林公园-清水湾片区”、“火车站片区”、“宝塔湖片区”、“香溪美地”片区，共调研楼盘42处，重点调研了各楼盘项目、客户、营销属性及现状。 本次报告重点总结分析银川市房地产市场位微观市场现状、总结市场亮点,最终谨慎预测分析市场发展趋势。,目录结构,报告,银川市总体规划,北塔湖片区,森林公园-清水湾片区,火车站片区,宝湖片区,片区划分,产品亮点分析,市场发展趋势总结分析,银川市
2、总体规划（总体规划描述、现状形成的几大CLD片区。） 片区划分 北塔湖片区 范围 属性分析（片区定位、风貌印象、区域人群、资源条件、商业配套、消费人群、楼盘档次、产品定位、产品价值） 调研楼盘 区域楼盘属性（项目、客户、营销；表格、图标） 典型楼盘分析（成功营销点分析） 区域总结分析（区域规划定位、发展方向、产业结构、人口构成、板块竞争格局；区域供应量、需求量分析，区域整体优势、劣势，未来区域发展趋势和机会） 四、森林公园-清水湾片区 范围 属性分析 调研楼盘 区域楼盘属性 典型楼盘分析 区域总结分析,目录1,五、火车站片区 范围 属性分析 调研楼盘 区域楼盘属性 典型楼盘分析 区域总结分析
3、六、宝塔湖区 范围 属性分析 调研楼盘 区域楼盘属性 典型楼盘分析 区域总结分析,目录2,七、产品亮点总结分析 产品类型 空间布局 亮点户型（设计、价值点分析） 建筑风格、外立面 八、市场发展趋势分析（供应、需求现状及变化、产品、营销现状及变化）,目录3,银川市位于银川大经济圈的核心位置，是一个区域城市中心，作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。,银川市总体规划,南进、北拓、西优、东控（近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北
4、部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局） 市区下辖“三区两县” 随着城市化的进程加快主要CLD集中在金凤区 银川市中心城区人口2010年达到100万人，2020年达到130万人。,银川市总体规划,近年来城市发展主要集中在兴庆区、金凤区 形成了：“北塔湖片区”、“森林公园-清水湾片区”、“火车站片区”、“宝塔湖片区”、“香溪美地”片区、及郊区社区,银川市主要居住区划分,区位：贺兰山东路、民族北街、北京东路、唐徕渠围合地段 片区属性：北塔湖畔高尚住宅社区、社会中产阶层汇聚、片区产品多以多层洋房、别墅、高层景观豪宅
5、为主，艺术园林、水系、别样的外立面，客户独享天然的水岸生活。,北塔湖片区,研究楼盘：观湖一号、中赢御景、京能天下川、民生兴庆府大院 其中200亩以上的大盘有三个，只有一个200以下楼盘,区域典型楼盘,片区以大盘为主，规模在200亩以上居多 大盘设计理念化，各具备特色，大平层、顶跃观景阳台、底越景观花园、一梯一户等设计逐渐由南方引进 园林设计多延续了中国传统原园林设计,项目开发趋向于大盘化、精细化,客户以中产阶层为主,客户来源以银川市为主 周边城市住房改善性高端客户占一部分 外地人多多来源于银川周边县、内蒙、山西 城市中产以上阶层居多，多为多次置业为主 有车一族,2012年以来营销难度加大,楼盘
6、总户数均在1000以上 国家政策限购、限贷，销售停滞，月销售在10套以内 空置房数量激增 价格微幅下调2%-3%,项目营销以折扣为主,推广以户外、广播、网络、活动为主 折扣多以会员折扣、特价房、以老带新优惠 销售过程中团购可以有高去化率 项目施工质量、项目展示与项目定位相符度、开发商品牌、诚信极大程度的决定着客户的满意度,中瀛御景战略定位准确 市场空白点，片区地标性建筑、创新户型设计、仿古园林,通过对中瀛御景、观湖一号的深入研究项目前期的准确定位、与后期持续营销对项目操盘的成功起着重要的作用,目标客户定位准确（中瀛御景） 瞄准高端客户：投资需求、置业升值（团购部分）、高层观景豪宅特定客户的需求
7、、休闲度假、放松需求,机遇与创新设计优势 资源、区位开发片区，无高层产品开发； 采用仿古盛唐园林设计； 高层观景大平层设计、底跃花园设计 市场空白，客户认可，实现高价格，快速销售。,“观湖一号”宣传、推广、展示到位 参加房展； 户外、网络、报广立体推广； 邀请社会名流高文安入伙行销活动； 开展五月份高雅艺术比赛鉴赏活动，增加人脉。,稀缺自然资源高端住宅片区；聚集银川市及周边中高端消费群体； 产品多以别墅、多层洋房、高层景观豪宅为主，各竞争楼盘紧密排列，自然资源优势均等，竞争主要来自各自的产品创新设计及稀缺产品的开发； 均价较高在7000元/以上； 受国家限购政策影响，价格小幅下降，销售受阻；
8、片区供应量随着后期开发量放大而增加； 区域资源优势明显，北塔湖天然休闲娱乐场所； 在现行市场情况下，应通过项目创新优势加大营销手法，寻求困境突围。,区域总结分析,区域范围： 黄河东路、满城大街、贺兰山东路、亲水大街围合地段 片区属性：稀缺资源高端社区林立、森森公园、艾伊河畔、银川市高端客户聚居区，区内大型商业综合体世纪金花、学校医院、公园文化城科普园,森林公园-清水湾片区,研究楼盘：美林湾、观邸、森林半岛、国子城及相关楼盘吉泰.润园、清水湾别墅群、亲水一号、溪城华府亲水名邸等 森林、水岸社区，因为稀缺，项目中小规模为主占地多在200亩以下。,区域内典型楼盘,亲水、近林、精细化资源稀缺型项目,片
9、区以楼盘以中小规模为主，规模在200亩以下居多 多以小高层、高层为主，中式建筑同质化严重，布局单一 建筑风格单一 园林多以就地改造就地取材为主，景观以公园景观原型居多,片区高端客户多以投资、自主 多次置业为主,客户趋向多元化 城市中产、城市白领占主导 客户来源多元化银川市兴庆区、金凤区为主，少量西夏客户和外地客户,大户型成为营销重点,片区项目发售时间较早、大部分处于尾盘期 销售率均达70%以上 滞销户型大多为大户型，成为营销去化重点,全面展示、优惠折扣成为主题,推广以房展会、户外、广播、报纸、网络、现场展示、活动、现场推销为主 折扣多以折扣、平米优惠、赠送面积、轿车为主 销售渠道以散户为主 开
10、发商诚信极大程度的决定着客户的满意度,通过对国子城、森林半岛营销的研究，现场展示包装到位对项目传播，促进销售至关重要,售楼处、看楼通道、样板房的包装和展示是客户充分体验，促成成交 现场外部包装充分展示形象，吻合项目定位、甚至超出定位,片区定位高端公园生活片区，集聚老城区溢出人口、周边区域高端人群 项目资源条件相似，同质化竞争激烈； 主要产品基本面世，未来新增供应量较小； 受国家政策影响，片区投资型户型滞销； 区域自然资源丰富、商业配套齐全、人口不断增加，未来高端CLD； 商业有待进一步繁荣。,区域总结分析,范围：贺兰山西路、丽子园、长城路、满城大街围合地带 片区属性：城市住宅开发二级片区，中端
11、楼盘集聚，规模较小，二线自然资源，本地居民、首次置业者居多。,火车站片区,研究楼盘：未来城、城市春天、颐和城府、物华兴洲苑 片区项目多属城郊大盘，规模200-400亩以上居多,区域典型楼盘,城郊大盘产品走向复合、多元,规模200亩以上大盘占7成以上，成片开发 产品引进先进设计理念 产品组合多样化 立面风格设计创新多样 园林采用古典和现代相结合,项目当地客户购买居多,客户老银川人、当地工薪一族 普通住宅总价控制在100万以内 城市白领阶层和工薪一族成为购房主力,刚性需求主导去化量,较长的客户积累时间，开盘较高的去化率 畅销户型偏向90-120，两室、三室户型 较低价格均价在5400以下 刚性供应
12、，销售去化相对良好,现场展示、以老带新成为 营销主导,国家限购，促销以折扣或变相折扣为主 大盘营销，口碑传播重要，以老带新成为客户主力 刚需主导去化率 产品推介、异地销售终端效果良好,通过户外（楼体字等）、现场、物料及色彩展示充分传达了产品独特风格地中海风情 来源于地中海式的钟楼、造型无不体现着产品风格的与众不同,立体展示全方位传播颐和城府纯熟大盘印象,节假日活动多样、针对性强，定期刺激潜在客户，保证了客户的上门量 活动选取不同的地点，也起到了充分展示的效果 折扣、回馈、礼品成为促销主题,多种促销活动，老带新，良好的口碑，成就颐和城府成功营销,旧城改造片区，老银川人聚集地，规模较小的绿化园林分
13、布其中，工业发展陈旧落后 市场现状（供应产品、需求客户来源、竞争格局、促销） 处于二级开发片区，多以安置、刚需中等实用产品为主，拆迁户、社会工薪、白领阶层、二次置业换房主导客源 户型面积、价格营销考虑的首要因素，设计、园林、物业为次要因素，因此低价、折扣成为片区项目竞争基调 整体项目供应量基本面世，开盘较晚的项目未来含有部分供应（未来城约3000单位） 国家限购，力挺刚需，正符合区域产品特征，该片区将成为未来销售热点区域,片区总结分析,范围：银胜路、正源南 街、爱依河、凤凰南街围合区域 片区属性：城中宝湖、穿流而过的爱依河，成就围湖、沿水园林新城，区域大盘集聚，湖畔高层豪宅林立、别墅依湖沿河而
14、建，客户来自老区、周边城市中产、财富阶层，或住或投资。,宝湖片区,研究楼盘：建发宝湖湾、宝湖府邸、城市公元、长城花园西区、宝湖天下、领世湖城 片区60%以上为中大楼盘，规模集中在300-800亩之间,区域典型楼盘,高品质大盘组团开发 主题公园设计,片区楼盘规模较大，多采用组团式开发，容积率3左右，产品多为高层高品质景观豪宅 立面风格设计多样化 园林多采用主题公园设计 项目通达价值、自然资源、教育资源优势明显 聚集了银川及周边财富阶层一极,社会中产、财富阶层成为客户主流,片区外地中高端客户比例增加 项目主流客户定位社会中产、财富阶层 客户来源来自三大区域内蒙、山西、陕西、银川周边县市 客户有多样
15、化趋势明显,投资需求受限观望氛围浓厚， 营销难度加大,片区楼盘同质化，均价在6500左右，差距不大，竞争激烈 客户以投资、多次置业者较多 受国家限购政策影响，成交率、去化量受阻严重,产品创新多样化，有效营销 创造客户量,产品价值点明显差异化，客户选择余地较大 有效推广主要集中在报广、短信、户外 促销主要以优惠平米价格为主 品牌、团购能有效促进产品的去化量,战略定位准确 用产品设计创新来打造核心竞争力 欧式钟楼 山水谷岛四大主题、新古典主义欧式风格 小面积跃层设计 产品新颖独特,通过对宝湖天下成功因素的深入分析，印证了创新产品设计、有效促动营销力度是保证项目成功运作重要因素。,折扣价格和营销优势
16、 团购、内部认购、折扣、老带新大量去化销量保证项目资金链成功运作 顶层赠送花园、公寓抵顶款项特价房等,做有效有针对性的宣传、推广、展示 机场道路高炮、银川高速横桥大幅户外、形象墙。,客户定位明确 社会中产、财富阶层 满足他们的投资需求 居住舒适别样生活 休闲度假,片区集中了银川优势景观资源宝湖、艾伊河，无工业厂区，环境优美与森林公园片区同为一极、规划为银川高端住宅区 人口大都来自银川和周边县市社会中产、财富阶层 区域楼盘自然资源同质化，产品创新和有效营销成为竞争主导 未来区域供应量较大，由于国家政策限购、打压投机，高端住宅需求量有限，热钱流到其他产业 随着银川市景观资源的不断开发，该片区价值凸显，随着国家经济向好和政策放宽，产品有一定的升值空间,区域总结分析,市场产品亮点产品类型、空间布局、风格,因银川自然资源优势房产产品类型，极大丰富，个性鲜明 空间布局依据地势、景观分为不同的组团、主题公园等 风格融合多
