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1、,龙泰馥郁城 2015年度营销方案,龙泰公司营销部 2015年1月,馥郁城2015年销售计划,2014年洛宁市场分析,2014年相关竞争项目分析,2015年营销客户分析,第二部分：,第三部分：,第四部分：,第一部分：,目录 contents,第五部分：,2015年营销推广策略,第六部分：,2015年项目推售节奏,第七部分：,2015年全年营销推广费用,第一部分：,馥郁城2015年销售计划,项目运营分期规划,销售任务分解,第二部分：,2014年洛宁市场分析,2014年洛阳市场同比分析,进入2014年，全国楼市普遍降温，多个城市商品房成交量价齐跌,一时间楼市衰声阵阵，多地采取各类放松性政策试探市场
2、，洛阳作为三线城市，没有限购，也无从放松，受全国楼市下行影响较小，虽然楼市供应增加，销量下降，库存压力较大，但整体稳字当头，利好消息不绝于耳。,位于洛阳市中西部的洛宁县，大部分购房群体为刚性需求和首次置改需求。开发商借助多元化营销策略，从特价、打折、团购、看房抽奖送礼等屡见不鲜的常规优惠手段，逐渐升级到各类缤纷多彩的互动体验活动，销售案场气氛浓厚。多数楼盘依然坚挺，丝毫不放松施工节奏。部分楼盘价格仍然维持高位，客户需求无明显降势。2014年洛宁房地产市场在稳定中前进。,2014年洛宁市场分析,洛宁县住宅、商业、成交套数、成交面积、成交均价、以及同比数据,同比分析：住宅与2013年同比竣工面积上
3、涨181%，竣工套数下降54%。成交面积下降46%，成交套数下降46%。,2014年洛宁房地产供求及成交情况,2015年市场预测,根据市场调研得来数据，明年将有新房大量上市，其中不乏一些纯新盘。 现有库存量加上明年巨大的推量，将对房价大幅上升产生一定阻碍。,与周边省市县价格对比，洛宁楼价依然保持高位，但受制于政策及群众接受度，因此短时间内仍将维持现有价格。,楼市调控政策依旧，明年需求仍然以刚性需求、首改为主。 客户更加关注项目品质、生活配套、开发商资质及证件手续。,根据2014年洛阳及洛宁县市场数据分析，得出以下结论：,房产政策方面,国土部将控制特大城市新增建设用地规模 中行积极支持居民家庭购
4、买首套自住商品住房 央行大幅放宽限贷,全力支持个人住房贷款 央行：首套房概念重新界定 贷款利率下限为基准0.7倍 洛阳城市绿化新标：新居住区绿地率不低于30% 信贷放松，首套房8.5折利率重现市场 定向降准演变为全面降准 2015年3月不动产登记将全面展开，为下一步的房产税奠定基础,小结：目前银行政策没有落实依然停留在政令层面，而根据市场供需比例与房企年底完成年度任务的影响，新一轮的降价促销战将持续至2015年第一季度。银行政策的进一步放开与政府的支持预计2015年年中市场将有回暖迹象。,洛宁市场小结,近几年来，洛宁房产市场开发商云集，高楼林立，竞争日趋激烈。 开发商：数量发展至二三十家，本土
5、品牌 VS 外来开发商，互有影响。 建筑类型：更多样化，含多层、小高层、高层各种类型。 房产类型：商品房、小产权房、单位集资房等。 项目规模：最少仅1栋楼（东润佳苑锦荣小区），最多20栋（龙泰御花园）。 市场价格：高低不齐，价格区间1600-3100元/之间。 同时，洛宁市场发展遇到了一些问题: 1、 项目体量参差不齐，难成规模，难出品质； 2、 小产权房过多，阻碍商品房的正常销售秩序； 3、 部分开发商实力不济，融资问题凸显，资金链断裂；烂尾楼频出，导致客户信心不足。,洛宁区域市场产品价格情况简析 昊祥华庭：位于洛宁县烈士陵园东200米路南，建筑面积17万平米，高层住宅共6栋，价格：2400
6、元/平米 城央府邸：产品为高层、多层小洋房，配套含地下停车场、老年公寓、物业办共楼，价格：2500元/平米 名门佳苑二期：永宁大道一高中斜对面，交通便利，周边配套齐全，工程进度快质量好。价格：2980元/平米 紫竹王城：洛宁紫竹房地产有限公司开发，居于县城最热地段，交通便利配套齐全，价格：2800元/平米 中弘新天地：南邻洛河湿地公园，舒适宜居，北接宁洛高速，交通便捷，开发商操作流程正规，客户口碑较好，价格：2700元/ 小结：总体市场项目价格在2600元左右，其中尤以距离县城中心区域、周边配套齐全的永宁大道区域项目价格偏高，龙泰御花园项目当仁不让成为洛宁价格最高点，为龙泰馥郁城项目的高端品质
7、提供了价格基础。但15年馥郁城要关注重要竞争对手 洛宁本地开发商、外来项目中弘新天地的降价和龙泰御花园的兄弟竞争。,第三部分：,2014年相关竞争项目分析,龙泰御花园项目在洛宁首屈一指，尚无项目对其形成强大威胁，但以下项目由于价格、交通等部分优势因素，在一定程度上分流了客户资源，详细如下：,在已知竞品当中,目前销售较好的项目中弘新天地，也是目前项目除龙泰御花园外唯一可能产生竞争项目 中弘新天地，位于永宁大道与王协大桥交叉口西南150米，小区共分为3栋楼，1、2号楼为住宅，3号楼为纯3层商铺，1号楼下一层为商铺，2号楼下两层为商铺，户型面积为50130，项目于2015年4月30日交房。目前已在做
8、外立面，工程进度非常快，开发商操作流程正规，客户口碑较好，对外销售价格为2800元/。商业部分引进奥斯卡影院，招商势头良好。 中弘新天地项目近期优惠政策： 1、2198元/起五盘联手（尚城金品、福宁御府、东城壹号、陶朱富地）iPhone6 1元购 2、90以下优惠23888元，100-120优惠33888元，127优惠43888元； 3、送煤暖初装费。 3#商铺3层已经被当地商人购买，作为奥斯卡影城，计划在春节前对外营业。 中弘新天地最终优惠价格2500元2600元， 根据分析，此项目在市场销售状况良好的 最根本原因取决于价格的优惠。所以15年要特别关注 中弘的价格波动。,中弘新天地 基本资料
9、,第四部分：,2015年营销客户分析,目标客户特征描述,目标客户产品需求分析,小结：根据前期对洛宁市场的综合调研分析，在洛宁本地客户住惯自建小院，对高端住宅没有概念，但已经意识到低密度产品的舒适性，故多数选择小高层，这正是我们通过别墅品质、电梯洋房引领市场的最佳时机。,五证齐全、工程进度较快、社区环境较好、项目规模较大、周边配套完善、煤暖双气是龙泰御花园项目成交客户关注的重点。 价格相对较高是部分客户未能购买的主因，但随着项目顺利交工入住，社区内部逐渐完善，将会吸引更多的对项目关注的客户，价格因素将逐步弱化。,根据御花园客户成交关注重点总结洛宁市场客户关注点,小结： 龙泰馥郁城项目的主要目标客
10、群集中在二次及二次以上置业客户，该类客群更加关注项目的产品品质及产品细节，项目能够赋予客户更多的心理暗示（成功人士集聚地、面子）将成为购房的又一关注要素。 生活配套完善，产品高端稀缺，景观环境优越，性价比超高都是馥郁城项目客户关注的重点。,第五部分：,馥郁城价格定位,价格分解,小结：根据产品不用分类，价格不同，初步预算项目整体货值量为8.19亿元人民币（不含车位）,定价策略,一批次：20万/套-45万/套，均价26004000元/ 3.首批不涉及涨幅,二批次：20万/套- 45万/套，均价2600-4000元/，2%涨幅,三批次：60万-70万/套，4000元/，5%涨幅,三期：高层2600元
11、/ 均套价：31万,二期：洋房+公寓2900元/ 套均价21万,根据市场情况，适时投放产品，分批次调涨价格，多次、小幅进行调整。,第六部分：,2015年营销推广策略,结合企业战略和项目特征确定项目发展方向 项目概念：洛宁唯一滨水别墅住区 形象主题：千亩大盘，举城无双龙泰馥郁城，百万方低密度滨水华宅 竞争策略：彰显龙泰公司品牌、实力、扎根洛宁的信心 突出低密度产品稀缺性和滨水景观 同心游乐园聚集人气和营造气氛 突显整体规划丰富配套、多种业态的完整特性 备注： 馥郁城是洛宁唯一一家滨河类别墅项目，也填补了洛宁县滨洛河别墅类产品的空缺； 同心游乐园的建成，弥补了洛宁没有游乐场的缺憾，为洛宁人及孩子们
12、以后的休闲娱乐提供了场所； 千亩大盘的规划，洛宁从未有过，完整的配套规划为客户实现最完美的居住体验。,营销思路分解 第一步：龙泰公司御花园项目进行项目前期渗透，吸引老业主关注。 同时对龙泰公司品牌形象进行深广宣传，使其成为洛宁购房最放心、最贴心的不二选择。,第二步：借龙泰公司开发的同心游乐园带动区域人气，间接吸引客户关注项目。,第三步： 由项目整体千亩规划吸引市场关注，制作项目规划效果沙盘，完善的配套、高端的设施和项目调性产品（别墅类产品）吸引客户，拔高项目档次，奠定项目在市场上唯一、规模大、高端的形象，引发市场遐想；,第四步： 全民营销带动意向客户到访，为项目带来充裕人气，通过现场的景观示范
13、、品质等细节打动客户，逐个击破，刺激成交。 备注：到县城周边各乡镇、县城各单位进行各类型宣传，发展全民经纪人，形成良性推荐，实现长效成交。例如推荐到 访可获游乐场5元现金券，成交可额外获得5000元现金奖励等。,项目工程分期及各期产品的特点 第一期 别墅：市场稀缺性、高端品质 第二期 洋房：高附加值 第三期 滨河高层：高性价比,一期,二期,三期,推广策略,1.项目核心价值体系的建立,别墅品质低密度、高绿化的别墅品质社区 滨水景观临洛河、瞰河景 完善配套游乐场、高档幼儿园、高档次社区医院、社区巴士、沿街商业 高科技配套雾森系统、太阳能热水器 龙泰品牌收获了数千个客户的信赖 城级体量千亩大盘，洛宁
14、首座 远景规划新汽车总站、物流中心、沙滩浴场、滨河公园等,2. 推广体系的建立 户外长效打击 电视传统媒体建立信息传达及公信力 全民营销病毒式传播 外销团队直达目标区域 短信及时传达最新信息 线下暖场活动持续蓄客 微信、微博等新媒体的利用,3. 项目入市策略 龙泰公司树立形象，深耕洛宁市场 千亩大牌规划开发，引发市场关注热点 同心游乐园建成开放，引发关注，聚集人气，借此吸引客户对项目的兴趣，产生到访 别墅形象高调入市， 制造势能激起关注,提升项目的知名度和美誉度，传递项目价值点和品质感 景观示范区、样板房、建成经营的商业街区体验最终促进成交,4. 阶段性的推广主题 由对项目的全盘认知，挖掘出项
15、目核心价值点在于稀缺产品别墅、洋房，配套优势滨河，以及龙泰在洛宁的品牌认知，提炼出以下推广主题： 蓄客期：千亩大盘，举城无双龙泰馥郁城，百万方新城耀世登场 （以千亩规划引起市场关注） 亮相期：龙泰馥郁城 低密度滨水别墅住区 （以稀缺产品诠释项目特性） 开盘期：开启滨水别墅时代龙泰馥郁城奢装别墅盛装绽放，恭迎品鉴 龙泰馥郁城约120240滨水别墅，即将耀世登场 强销期：龙泰馥郁城 超越你的想象一期五层叠加别墅应市加推 （以高出市场数倍的产品品质、细节憾动购房客户心理）,5、营销阶段的分期和各阶段之间的衔接过渡,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,筹备期,蓄客期,亮相期,开盘,强销期,售房部、 游乐场开放,2015年馥郁城年度营销推广策略 结合同心游乐园场地进行各类小型体验式活动促进人气，刺激成交,2015年.二季度推广重点,15.三季度推广重点,15.四季度推广重点,主要营销活动,5月7月龙泰公司两盘联动；馥郁城项目开始蓄客，结合项目推广宣传进行各类暖场蓄客活动 8月全城派发游乐场入场券 9月项目售房部、游乐场、样板区开放，项目正式亮相、认筹 10月开盘 11月新品加推 12月年末特惠、圣诞活动月,五一嘉年华 神灵寨推介会各乡镇联系人圈层营销 夏季养生讲座；风水大师梁光耀现场看风水活动 售房部、同心游乐场盛大开放活动，认筹启动
