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1、上海珠江 7-10月份推广计划,1、市场环境分析 2、江湾项目7-10月推广计划 3、昆山项目7-10月推广计划,报告目录,市场环境分析,1,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,二手房交易营业税，抑制过度投资 打压,主要为执行05年政策，不再加强 趋于温和,下半年通过房贷新政，提高投资门槛 打压,政策从紧转松，减免商品房交易税扶持,持续放松信贷条件，降低利率 年末开始收紧，打击屯地及投机 扶持 打压,提高个人住房贷款门槛 继续尝试限制，但收效微弱,下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策 开始限制,2920,3310,1756,1680,2087,893,264
2、3,2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米）,中国楼市一贯是“政策楼市” “市场低迷扶持；市场过热限制/打压”，特征明显; 但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。,政策调控过往特征,2010年调控政策,本轮调控内容针对购房者,主要针对多套房的首付比例及贷款进行限制,从年初至今不断加强,2010年调控政策,本轮调控内容土地及其他方面,大幅提高土地供应,重点支持保障性住房. 加强监管土地出让流程,并打击屯地、捂盘等现象.,2010年调控政策,本轮调控内容地方细则,贯彻中央精神, 打击炒房,改良土地供应结构 但由于调控会显著影响到地方财
3、政收入及GDP，因此依然存在着暗中的搏奕,从政策本身来看，新政空前的严厉程度也使房价的调整不可避免。“新国四条”和“新国十条”的特点是精准打击各种名目的炒房和投机等不合理住房的需求，其严厉程度甚至超过了经济势头非常良好的2007年。对购房首付和利率进行调高，大大提升了购房成本从而降低购房需求。“第三套以上住房将可能停止贷款”，杜绝了依靠贷款购房的投资客获得大量的资金。“对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”则规避了以温州投资客为代表的游资购房者继续炒房的可能。与此前各种调控不同，对投机性需求的强制性叫停不存在滞后性。此番价格的回调，首先将挤出前期上涨过快、炒作迹象明显
4、的区域的泡沫，特别是北京、上海、深圳等一线城市。,政策调控内容,结论,5月30日，中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。 自2009年12月起，本轮政策调控已经持续7个月，调控进入关键阶段。 虽然打击的覆盖面与过往调控类似，但中央的力度和坚决度明显强于以前； 调控保护及鼓励自住需求，但力求使投资客淡出； 几乎全国的楼市都陷入了低迷，“北上广”受到冲击最大，所有人都在等待各地细则出台、以及进一步的调控动向。 地方政府与中央存在着暗中博弈，上海依然未出台细则，加剧观望气氛。,房产税 “箭在弦上” ，何时出台，何地出台？ 宏观政策日趋严厉，市场
5、盘整观望进一步加剧？,2010年中国经济呈现快速增长，并有过热风险。一季度GDP增速达11.9%，已经达到危机前的水平。但由于2009年一季度数据处于低点，2010年一季度GDP增速有可能是全年的高点，预计二季度GDP的增长将适度回落至11%。今年国内市场销售表现平稳；固定资产投资增长放缓，但仍处于高位；出口一改2009年低迷的情况，一季度平均增速高达44%。 通胀已现苗头，预期不断强化。由于前期货币发行过多，流动性过剩风险加剧，通胀预期不断强化。CPI自2009年11月以来，连续攀升，一季度平均CPI涨幅达2.2%，4月CPI同比增长2.8%，创18个月以来的新高。由于政策打压，大量聚集在楼
6、市、股市中的流动性资金将有望得到充分释放，为年内中国形成明显通胀造成压力。 投资方面，以刺激投资为主的宏观政策加剧了经济结构的失衡。目前中国经济复苏态势已经确立，国内最终需求特别是投资需求替代了疲弱的外需成为拉动经济复苏的引擎。“4万亿”外溢效应已逐步显现。 2010下半年中国经济增速依然维持在相对高位。国内经济刺激计划的影响依然存在，各项投资仍在进行中，有助于维持GDP的高位增长，中国出口有望出现恢复性增长。2010年一二季度将达到本轮反弹的高点，三四季度增速略有放缓，但仍将维持在较高水平。 货币政策将持续收紧，央行将会严控商业银行信贷增速。2008年底到2009年底，央行实施极度宽松的货币
7、政策，信贷急速扩张，信贷急速扩张有力刺激了经济反弹，但也产生了一系列负面后果，以房地产为代表的资产泡沫急速积累，并逐步形成通胀压力。为抑制资产泡沫和缓解通胀压力，央行已经开始收紧货币政策抑制信贷过快增长。1-5月，央行已经三次上调存款准备金率，并通过窗口指导要求商业银行控制信贷增速，预计下半年央行将加息1-2次，控制全年新增信贷规模在7万亿元左右。,宏观经济分析,5月土地市场渐趋平稳，特点是流标率较低（流标率约13%，环比回升2成），拿地溢价率继续回落，表明国家对土地开发的调控监政策已显成效，各地土地市场拿地逐步趋于理性。 在各地土地市场逐步平稳以及后续土地供应有望增加的形势下，实力房企开始“
8、逢低吸纳”优质地块。月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷，环比增长18%。其中，居住用地成交面积672公顷，环比增长22%，较前12个月均值仅低12%。上海、北京、成都等地均有大型开发商及企业联合体出击，趁淡市低价吸纳优质地块。由于优质地块仍受青睐，5月份各地土地市场流标率维持低位。中原监测的12城市累计与上月基本持平。 本月84幅宅地中仅8幅流标，其中上海、广州、重庆、南京、杭州全部成交，无地块流标。5月份居住用地的溢价率继续明显下滑。除上海多幅热点地块成交，溢价率高达123%，其余城市均未超过40%。,全国土地市场趋于理性,成交大幅萎缩：5月上海市场明显降温，供应面积203.
9、11万平米，环比缩量17.81%；商品房成交面积113.91万平米，环比下降44.87%;成交均价12489元/平米，跌26.9。 住宅市场低靡：5月，供求双降，而由于供应减幅小于成交减幅，致使供求比下降，商品住宅供求比从上月的1：0.82下降到了本月的1：0.32。 细则尚未出台：新政以来，关于上海细则的猜想众多，房产税等杀手锏猜想预示上海新政细则有趋紧的可能，市场观望气氛非常浓郁。 品牌企业打折：近期绿地、万科部分项目大幅降价；绿地蔷薇九里公寓（绿地松江名邸）8.2折促销，6月共计签约160套；万科第五园、城花新园、琥珀臻园也采取特价房、下调开盘价格等手段，取得了一定的效果。预计打折促销现
10、象即将蔓延。,上海房地产市场概况,上海商品住宅供求走势,2010年上半年上海商品住宅共计成交348万平方米，环比（比2009年下半年）大幅下滑64%，较去年同期亦大幅度下跌50%。受4月新政影响，2-4月成交量持续上升的势头被迫中断，原本应为销售旺季5、6月交易量仅分别为31万和39万平方米。6月共成交商品住宅39万平方米，环比上升25%，但同比暴跌82%，成交量保持在较低水平。 供应方面，2010年上半年上海新增商品住宅44万平方米，环比去年下半年大幅下滑45 %，。其中，1-4月上海商品住宅供应量基本上呈现出不断上升的趋势；4月以后，受交易持续低迷和新政的影响，由于多数房地产开发商普遍采取
11、了捂盘惜售、延期开盘以待后市明朗等策略，新增供应量不断下滑，到了6月份，则下滑至51万平方米，较上月骤降46%，同比下降约59%,上海住宅市场环境,上海住宅市场环境,从成交价格来看，由于调控政策效应的滞后性以及供求双方的博弈，2010年1-4月上海商品住宅成交价格仍延续了持续上升的势头，于4月份其成交均价攀升至23965元/平方米的高点； 5月，一方面由于随着政策效应的滞后性，另一方面新政高端物业表现由于普通住宅，导致成交结构变化，均价略有上涨。 6月，随着部分品牌企业如绿地、保利等项目迫于资金链压力出现打折优惠措施，上海住宅6月份成交价格下调至19779元/平方米，房价步入下行通道,新政后住
12、宅用地成交情况一览,住宅用地仍然受到追捧，浦江镇纯住宅用地楼板价已接近周边公寓成交价。 新江湾C4地块为定向招拍挂，指定城投开发，并包含大量共建配套，故此不能代表目前区域土地行情,新政后商业、办公用地成交情况一览,上海：土地市场“后市发力”难再现。5月份，住宅用地成交66.37万（含住宅、商住、商住办），同比2009年5月的38.4万增加72.8%。共计成交6幅，与2009年同期成交土地幅数相同。 相对于2010年4月份的“零”成交，5月份成交比较乐观。但从近期上海住宅用地市场供应来看，后市走向观望气氛依旧浓烈。 截至5月31日，除出现在预公告中的地块外，正式发布的6月份住宅用地挂牌公告依旧为
13、“零”。而从近期发布出让公告来看，除将在7月2日出让的徐汇区滨江商办地块，近期出让地块均为工业用地。,上海土地市场回稳,从后市来看，由于上海楼市调控细则尚未出台，因而住宅市场未来发展趋势还存在一定的变数，但总体趋势将会在现有的基础上有所改善，即最晚到三季度末，上海市场总体供应和成交量将会有所上升，价格将会向下有一定幅度的调整。 具体而言，如果当前政策不变，按照开发商现有资金实力，预计未来2-3个月内的市场月度供求量还将会维持100万平方米，4季度交易情况会出现较大幅度的提升，但力度仍将会低于09年同期。 在价格方面，预计第三季度会有较普遍的折扣现象，而从近期市场上原来滞销楼盘打折到一定程度便热
14、销的情况看，预计价格将在现有的基础上下调15-20%左右。 对于未来的政策走势来说，在当前经济隐含过热、人民币重启升值进程的微妙时刻，预计本轮调控力度和范围将在现有基础上继续保持稳定，房产税目前而言仍是政策储备，但若调控效果不佳，则预计将出台、直到市场出现实质性调整。,上海市场后续研判,昆山4月成交4678套，5月成交1532套，新政后成交萎缩了67.3%；6月成交1129套，持续下降。各个板块成交全面缩水，玉山镇、开发区（城东）、花桥跌幅最大。 昆山成交全面哑火，受到流通限制，大量资金被套入中国楼市，投资客全面撤场，限外令等也使得新昆山人需求被压制，昆山楼市面临客源缺失的困境；,昆山各板块概
15、况,昆山市场，各大主要在售个案，来人来电与成交量自新政后成交量持续下滑；只有一些以纯刚性需求个案市场反应较好，如顺江浅水湾、时代文化家园等高性价比的楼盘仍比较活跃，但成交量也大不如前； 已经上市项目，纷纷通过打折、送礼、送物业费、送车位等促销优惠吸引人气。优惠幅度较少者，仍然难以成交； 未上市项目，也纷纷下调报价，开发商态度也从高调转为低调，态度已经180度大转弯。 刚性购房以及改善性置业客户，在如今市场下仍会选择出手，但对于产品与价格更加挑，观望者同样居多。昆山市场价格仍然未下降至客户心理价位，客户已难以接受！,昆山市场分析总结,江湾项目7-10月推广计划,2,江湾项目竞争市场分析,江湾项目
16、竞争市场分析,九龙仓项目,祥生御江湾,公馆1088,一、华润置地橡树湾,江湾项目竞争楼盘：华润橡树湾,华润置地橡树湾概况,物业类别 住宅、公寓、别墅 项目特色 特色别墅,豪华居住区,宜居生态地产建筑类别 别墅、高层 小高层 装修状况 毛坯,精装修 最新开盘时间 2010-3-12 在售入住时间 2012-12 容 积 率 1.6 绿 化 率 40% 物 业 费 3.00元/平方米月 物业公司 华润物业,一期联庭别墅：在售，现房,一期公寓： 已售罄，现房,一期下半年待推公寓,一期在售公寓,二期在建公寓： 预计2011年上市,江湾项目竞争楼盘：华润橡树湾,华润置地橡树湾,1、 最新情况 华润置地橡树湾二期目前在售三栋楼，分别是77、80和81号，主推三房两厅两卫，174平米精装公寓690万起售，稀缺别墅产品930万起。 2、 最近动作及效果 价格 橡树湾为了促进成交，加紧了营销策划的推进步伐。新的样板房对外公开展示，一定程度上给予客户新的视觉冲击力，调动了客户对美好生活的向往和追求。其房屋对外报均价为40000
