新津地块调查报告.ppt

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1、,新津概况,新津，距成都市区19千米，距西南航空港10千米，处于成都15分钟经济圈内。 新津是川西重要的物资集散地和交通枢纽，四川省经济技术向西南辐射的必经之地，是四川面积最小的县，四川省县域经济十强县。 新津幅员面积330万平方公里，辖6街道5镇1乡，总人口30.87万人，其中城镇人口12万人。,成都,新津城市规划,新津东南和西南是浅丘和台地地貌。东北部、北部和西北部为平原，平原占全县总面积的76.6%。 新津老城区主要分布在南部区域，随着经济的发展和南部区域地貌的限制，新津城区建设规划将向北扩展。 为了配合城市建设，位于城区北部的新津工业园区将逐步搬迁和转移。,新津工业区,新津老城区,本案

2、,老城区,工业区,本案,浅丘和台地,浅丘和台地,地块经济数据指标,迎宾大道,希望西路,兴园5路,温州路,新津工 商局,空地,工厂,工厂,工厂,欧郡A 区、C区,南鑫源,自建房,艺术中心,欧郡B区,本案,工厂,希望集团,工厂,地块位置,宗地,宗地位于兴园5路和温州路之间，两侧临道。 地块处于老城区和原新津工业区的结合部，属工业区用地范畴，现工业区正在调规，预计3月份调完。,老城区,工业区,迎宾大道,希望西路,兴园5路,温州路,新津工 商局,空地,工厂,工厂,工厂,欧郡A 区、C区,南鑫源,自建房,艺术中心,欧郡B区,本案,工厂,希望集团,工厂,地块四至,欧郡B区,西：对欧郡C区、A区,东：为待拆

3、迁工厂,南：为欧郡B区地块,北：为待开发空地,周边配套,迎宾广场,本案,华润学校,顺江中心小学,五津镇中心幼儿园,新津华学校,本案,互惠超市,华亿惠佳超市,本案,本案,本案,仁爱医院,中医院,新津汽车站,学,周边竞品分布,新津城区范围内有在售楼盘七个，预售楼盘4个。 为增强项目的可行性，特选出欧郡、南鑫源、英伦西亚、海悦豪庭、正开时代广场、融信翡翠中心为参照对象。,南鑫源,典型楼盘概述,典型在售楼盘分析欧郡C区,项目位置：新津县五津镇兴园5路113号 项目规模：占地面积:18828平方米 ,建筑面积66990平方米 , 由5栋131小高层住宅 组成。 产品：1栋为沿街社区商业加一室一厅一卫小户

4、型住宅，2、3、4、5栋楼均为二室二厅一卫和三室二厅一卫混合户型，各栋楼成环状分布，围城70*60的中央花园。 开盘时间：2013-03 目前在售均价：4911元,欧郡价格走势,项目主力客群为新津本地刚需客户，购房者年龄在25-35岁左右，同时兼有部分白领阶层。,1,2,3,4,5,480,4911,典型在售楼盘分析欧郡,建筑布局及商业规划,社区商业形态，商业体量11169方,已规划为四层约15000方的大型商超，设计方案已拟好，预计14年6月开工,规划为含酒店、购物中心、休闲广场为一体的城市综合体,整个项目沿干道布局，商业体量庞大，预计超过5万方，规划业态完善，高档，能满足范围几公里生活圈居

5、民的购物需求，意在打造开发区新商圈。 商业项目的实施跟随新区的开发节奏，共分4个批次进行，一、二批次为社区商业，三批次为大型商超，四批次为城市综合体。,典型在售楼盘分析欧郡,C区户型配比分析,各户型销售情况,本小区以二居室为主，其次三居室，同时配备一定数量的一居室。 同时在面积规划上同样按不同户型给予一定的级差。,就各户型的销售情况来看，二居室和三居室均表现不错，都达到50%左走。而一居室销售惨淡。,典型在售楼盘分析欧郡,C区户型配比分析,在已售产品中，二居室表现最佳，需求量超出三居室6个百分点，达28套，而一居室需求量不大，仅有4%的份额。 从上述数据可以看出消费者对本小区产品的购买行为偏理

6、性，已家庭自居为主。,典型在售楼盘分析欧郡,主力户型特色分析,优势：户型方正大气；空间布局紧凑，入户花园设计，空间自然延伸，保障私密空间，客厅连接宽绰阳台，拓展视野，轻松观景。同时卧室均采用飘窗设计，通风采光效果更好。 劣势：卫生间门距离卧室门太近，生活多有不便。同时走廊太长，浪费了功能区面积。,B2户型 ：3室2厅1卫,C1户型 ：3室2厅1卫,B1户型 ：3室2厅1卫,典型在售楼盘分析欧郡,欧郡项目C区小结,欧郡C区项目位于新津县兴园五路，前接迎宾大道,艺术中心,未来的三旺生活广场,处于未来北城的核心位置. 欧郡C区占地43亩, ,建筑面积66990方,规划331户,容积率仅2.5,建筑密

7、度只26%,户型面积101-260平米。目前在售均价为4911元，已售245套，月均销售24套。 欧郡C区建筑布局为南北朝向,充分保证了每套房子都有很好的采光通风和景观视野,同时建筑环形布局，形成较大的中央花园。 欧郡C区，宽阔间距和大尺度多面式窗户保证室内良好的采光。 欧郡商业项目沿干道布局，商业体量庞大，预计超过5万方，规划业态完善，高档。其中A、C社区商业形态，商业体量11169方；B区已规划为四层约15000方的大型商超，设计方案已拟好，预计14年6月开工；D区规划为含酒店、购物中心、休闲广场为一体的城市综合体。,典型在售楼盘分析新筑巴伦西亚,项目位置：成都市新津县希望东路9号 项目规

8、模：占地面积 90000.00 ，建筑面积 116667.00 产品：多种业态的高端国际社区。 开盘时间：2012-04-22 目前在售均价：5000元,价格走势,高层住宅,独栋别墅,目前1、2、5、6、7、8栋已基本售罄，剩下3、4栋大部分房源（部分作为抵押资产）。 楼盘房源现全是现房，因而价格高于其他楼盘。,5000,滨河景观带,典型在售楼盘分析新筑巴伦西亚,户型配比分析,二居室、三居室均表现良好，但三居室更佳，销售率高达60%。 就销售占比来看，三居室比二居室多10%，绝对值达34套。 从上述数据可以看出消费者对本小区产品的亲睐程度较高，且多为大家庭消费者。,典型在售楼盘分析新筑巴伦西亚

9、,主力户型特色分析,C ：2室2厅1卫,G：2室2厅1卫,B3：3室2厅2卫,B2：3室2厅2卫,优势：超大的入户花园和观景阳台拓展了室内空间，释放了空间压力，增加了户主自我设计的空间，保障了采光和通风，动静分区合理。 劣势：部分小户型空间布局不太合理，主要表现在餐厅和厨房空间狭小。,典型在售楼盘分析新筑巴伦西亚,新筑巴伦比亚项目小结,新筑巴伦西亚项目位于新津希望东路，临近大件路口，地处新津风情水城金融CBD核心区域。 项目由新筑地产倾力打造，企业拥有上市背景，品质实力保证。 项目总规划用地面积约175亩，1期总建筑面积约11万平方米，是新津首屈一指的大盘。 项目依托15000滨河景观带，打造

10、以“原生水岸，墅级城邦”为基调，以西班牙风格与生活气韵交融的古典风情为蓝本，精心打造含别墅、电梯洋房、星级会所、商业中心、双语幼稚园等多种业态的高端国际社区。 本项目户型设计理性，注重实用性、舒适性及私密性，户型区间为80150平米，户均赠送率超过20%，为新津带来了全新的居住理念与味品。目前在售均价：5000元，已售570套，月均销售36套。 目前1、2、5、6、7、8栋已基本售罄，剩下3、4栋大部分房源（部分作为抵押资产）。楼盘房源现全是现房，因而价格高于其他楼盘。,典型在售楼盘分析南鑫源,项目位置：新津县五津镇兴园5路33号 项目规模：占地面积4899.30 ，建筑面积，24033.25

11、 ，165户。 产品：整个项目只有一栋L型建筑，以经典小户型为主。 开盘时间：2013-8-18 目前在售均价：4300元 销售情况：目前整个项目还有87户未售。,本案,沿街商铺,整个项目规模较小，只有一栋建筑，建筑规划为下商铺上住宅。 由于项目的特殊性，本项目的房源价格相对较低。,8 9 10 11 12 1,4510,4300,典型在售楼盘分析南鑫源,建筑布局及商业规划,规划为社区商业形态，售价为21500元。,规划为社区商业形态，一层售价为23000元，二层售价为13800元。,整个项目沿干道成L型布局，商业体量约2776方，两层共20间25.75-574.61大小不等的商铺，业态规划为

12、满足本小区居民日常生活需求。 商业项目的出售价进度较快，现一楼只剩下两间小商铺（开间：进深=1:4）和二楼大商铺未出售。,典型在售楼盘分析南鑫源,户型配比分析,本项目以套二经典小户型为主，二居室和三居室配置比例为3:1，就销量来看，二居室销量是三居室的两倍，但销售比例低三居室13个百分点。 从销售占比数据可以看出，消费者的需求能倾向于二居室。,典型在售楼盘分析南鑫源,主力户型分析,B1 ：2室2厅1卫,A4 ：2室2厅1卫,C3：3室2厅1卫,优势：布局紧凑，双景观阳台设计，动静干湿分区。 劣势：部分户型回廊设计多余，浪费空间；还有部分户型餐厅设计极不人性化，造成使用不便。,典型在售楼盘分析南

13、鑫源,南鑫源项目小结,南鑫源位于新津县五津镇兴园5路33号，地处新津城北新区中心区域。紧邻华润学校、新津恒生医院、新津太平洋电影院、新津汽车站。 项目建筑面积24033.25 ，占地面积4899.30 ，容积率3.45。 整个项目只有一栋L型建筑，共有房源165户，以经典小户型为主。目前在售均价为4300元，已售72户，月均销售16套。 项目商业体量约2776方，两层共20间25.75-574.61大小不等的商铺，业态规划为满足本小区居民日常生活需求。 商业项目的出售价进度较快，现一楼只剩下两间小商铺（开间：进深=1:4）和二楼大商铺未出售。一层售价为23000元，二层售价为13800元，转角

14、售价为21500元。,已售楼盘分析海悦豪庭,项目位置：新津县新津县瑞通路205号 项目规模：总占地面积：44793平米 总建筑面积 ：166570平米 产品：项目总占地约70亩，由11栋14层的小高层组成，约75-150平米水岸华宅。 开盘时间：2013-5-1 目前在售均价：4800元 销售情况：首批已经售罄,海悦豪庭价格走势,首批次已经全部售罄 该项目房源价格上涨幅度大（300元）。,300,本案,未售楼盘介绍正开时代广场,项目位置：新津瑞通路220号 项目规模：占地面积:24657平方米 ，建筑面积:140143平方米 产品：总共6栋，每栋16层，2梯6户 预计价：待定,未售楼盘分析融信

15、翡翠中心,项目位置：新津县瑞通路138号 项目规模：占地面积:16669平方米 ，建筑面积:105629平方米 产品：以“悦尚购物中心、柏翠星级酒店、豪雅系公寓、都市公园华宅”四大综合体业态,商业综合体,总结,新津，距成都市区19千米，距西南航空港10千米，处于成都15分钟经济圈内是四川省县域经济十强县。 新津幅员面积330万平方公里，总人口30.87万人，其中城镇人口12万人。 由于城南发展已饱和，现整个城市正在向北扩展，宗地正处在老城与新城的结合部。 宗地总计50亩，规划建筑面积73000，其中住宅60000，商业13000，项目容积率为2.2，层高小于14层。 宗地地价为1400每平方米，住宅售价预估为48005200元。 项目周边交通便利，道路宽阔，配套齐全，增值潜力巨大，是自居和投资的佳品。 新津城区范围内有在售楼盘七个，预售楼盘4个，为增强项目的可行性，特选出欧郡、南鑫源、英伦西亚、海悦豪庭、正开时代广场、融信翡翠中心为参照对象。经过分析，新津目前房价在45005000元，户型以二居室和三居室为主。,