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1、益阳市大学康城项目调研报告,版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目 录,一、大学康城项目发展情况调查 二、开发商背景调查情况 三、益阳市宏观经济分析 四、益阳市房地产市场分析 五、项目经济测算 六、项目风险识别与控制,一、项目发展情况调查,项目位于益阳市高新区东部新区，占地83670.7，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。,至长沙,至市区,梓山湖主题公园,龙岭工业园,城
2、市学院,医专,项目概况,发展情况,项目总建筑面积约16.6万，分两期开发，一期5.8万，（已建成）二期10.8万，计划3年完成，二期总投资约2.3亿元。,市场反馈,大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。 学府花园售楼员,项目照片,多层,小高层,临时接待处,小区设施,项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期开发用地。,因施工单位涨价，所以项目停滞。 项目代理公司策划曹欣 房产局一直在找项目老板，找不到人。 房产局某工作人员 今年4月，新天建筑公司从签字之日起45天内完成全部工程，康瑞公司则增加支付工程款总额1027万元。（红网）,未开发地块,项目二期,
3、一 期定向开发,二 期,二期总建筑面积：107516.8 （住宅：95552.9；商业11873.9）,思考点： 趋利弊害 把握时机 如何实现项目价值最大化？,威胁（T）： 未来区域开发量增大，需求容量本有限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的竞争，而是对客户群的争夺； 高新片区为中高收入群体置业热点区域，客户严重被分流； 目前国家政策调控较多，市场较为低迷。,机会（O）： 规划新区，房地产需求将进一步加大； 益阳房地产处于上升空间，市场供需两旺，仍以刚需为主； 本区域内房地产市场已经日见成熟,很大一部分中高收入人群置业于高新区域,优势（S）： 地块位于益阳高新区“东部新城”板块, 交通便利； 地
4、块位于高校、企业群包围之中，居家氛围浓厚； 项目一期为单位房，客群素质较高； 项目临主干道，通达性较好,劣势（W）： 位于新区，配套设施待完善 项目一期形象较差； 片区居住群体素质不一;,项目SWOT分析,区域 成熟的配套和居住氛围； 热点区域，主流板块，中高收入群体置业客户严重被分流。 地块 规模小,交通便利; 有良好的展示面，地块形状规整。,二、开发商背景调查,公司概况,湖南康瑞房地产开发公司成立于2006年10月27日，注册资本金2000万人民币，股东郭雪青占40%，厦门凌峰万里石材进出口有限公司占40%，股东魏美云占20%。公司主营房地产开发经营，附营物业管理、建筑材料销售等。截止20
5、11年6月30日公司总资产5468.8万元，总负债390.8万元，所有者权益5078万元。,法人情况,法人代表郭雪青。益阳人，厦门读书后当地工作。,调查印象,开发商是一个有责任的开发商。项目代理公司,三、益阳市宏观经济情况,城市概况,-紧靠长株潭城市群 区域交通发达, 为“长沙后花园”,益阳位于湖南中部偏北，长张高速、长吉高速、319国道贯穿全城，与长沙市区相距70公里，誉为“长沙后花园”； 益阳水资源和矿藏资源丰富，水资源总量为2779亿立方米, 蕴含丰富的水能发电资源。另外,已知的矿床矿点有140多处,是远近闻名的“小有色金属之乡”。 益阳市域总面积1.2万平方公里，总人口460万人，中心
6、城区建成区面积48平方公里，只相当于衡阳的45%、岳阳的54%、常德的75% ；中心城区人口45万人，相当于衡阳的46%、岳阳的57%、常德的65%，城市化水平为35%。 益阳城区沿资水带状发展，主要在资水南岸沿319国道交通轴线发展，近年主要向南和东南发展了朝阳路以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域；,三、益阳市宏观经济情况,经济概况,2006年2010年GDP总量（亿元）,2010年三次产业结构（%）,-从益阳经济发展状况判断 益阳房地产市场开始迈入快速发展阶段,2006-2010年五年中，益阳经济增长GDP年均增长大于8%；,2010年，益阳人均GDP达到16
7、839元（2543美元），房地产开始迈入快速发展阶段；,益阳市房地产市场发展经济环境,四、益阳市房地产市场分析,-益阳未来房地产发展重心主要为桃花仑和高新区北两大片区,资阳片区：北起资阳大道，南至资江北岸，西接资江、东联长常高速，主要发展商贸、文教体卫、行政办公、工业和仓储等。 会龙片区：朝阳路以北，桃花仑片区以西至志溪河间的区域，总用地面积约4.2平方公里。主要以发展居住、休闲和工业为主的功能区。 桃花仑片区：朝阳路以北，会龙西片区以东，长常高速公路以西的区域。规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区，形成市级商业中心。 东港片区：资江二桥下游，经城市外围快速干道、联运铁路与火车东站相连，
8、是益阳市未来的水铁联运码头。 高新区北片区：会龙山公园以东，迎宾路以北，朝阳路以南，梓山湖以西的区域，规划建成益阳市新的行政中心，也是益阳市级城市中心核心区。 龙岭北片区：朝阳路以南，梓山湖以东，迎宾路以北，长常高速公路以西的区域，是益阳市未来的高等教育基地。 高新区南片区：火车站以南和寨子仑之间的区域，规划发展高科技工业、科研、休闲和居住等功能区 龙岭南片区：北起迎宾路，南至外围快速干道，西至益阳火车东站，东至长常高速公路，是益阳市未来的物流中心，重要的工业基地。,区域未来发展状况,2011年17月份房地产发展情况,1-7月中心城区新建商品房批准预售63.51万，为上年总量的47.24%，其
9、中住宅批准预售52.94万，为上年总量的51.26%。,1-7月中心城区新建商品房网签58.40万，为上年总量的62.24%，其中住宅53.32万，为上年总量的61.64%。,1-7月中心城区新建商品房网签均价3183。63/，比2010年上涨12.14%，其中住宅网签均价为3005.1元/，比2010年上涨11.55%。,同区域项目调研,东方维也纳 项目地址：梓山路与桃花仑东路交汇处（赫山汽车站南行400米） 总占地面积：79560.43 建筑面积：217637.19 物业类别：21栋小高层 户型区间：50130 容积率：2.5 绿化率：37.4% 车位数：781个 住宅均价：3800元/
10、商铺均价：1700022000元/,17月新建商品房网签套数：168套,学府花园 项目地址：迎宾路与银城南路交汇处 总占地面积：120亩 建筑面积：24万 物业类别：多层、小高层、高层 户型区间：50130 容积率：2.78 绿化率：36.5% 车位数：856个 住宅均价：3500元/,区域客户分析,根据统计数据，目前益阳房地产市场以个人购房为主体的特征，新建住宅市场中90需求者为个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60的购房者为近益阳26年的新增人口，80的购房者以自住或自用为目的； 益阳主要为内向型市场，区域内消费者为主，客户群体为当地中高收入群体，主要为政府公务员、企事业单
11、位人员（医生、教师、企业员工等）、私营工商业主、郊县进城人员以及外地务工返乡人员； 客户来源基本呈现三缘特征，即项目周边小范围区域内具有工作缘、生活缘和亲属缘的三缘群体，个别项目客户来源覆盖面较广，分布全市； 首次置业者多选择赫山片区，追求一步到位，首选三房；二次或多次置业者主要为现居住 90年代住宅有较强的换房需求居民，选择多为大面积三房、四房，追求封闭、花园式小区和清静区域、城市发展区域如高新区；部分赫山区中高端置业者流向高新区。,-益阳房地产客户群体消费特征和价值取向,消费群体细分，消费动机,目标客户群体与产品对应定位,中端客户群,中高端客户群,高端客户群,大众客户群,需求面积在180平
12、米以上，四房，自住为主,需求面积在150-180之间，三、四房，自住为主,需求面积在130-150之间，三、四房，自住为主，投资为辅,需求面积在120以下，多数是满足为第一次居家,真正的投资者，对投资物业很理性 但数量不多,真正的投资者，对投资物业很理性 比起高端客户数量要多一些,想投资，但经济实力不够强，真正 投资客户中的中坚力量，很容易患 得患失，正是本项目的客户群体,普通老百姓，经济实力不够，想投 资但没适合的产品，这部分客户被 其他项目所忽视，正是本项目的潜 在客户群,各类型物业目标客户,目标客户财富人士,商业裙楼客户群体分析图,大企业老板,私营企业主,公务员,个体经营者,1.投资型客
13、户:40岁以上,有房有车一族,事业有成,有多余闲置资金,2.自用型客户:30岁以上,刚做生意或已经做了很久,对做生意很有信心,对自己也很有信心;,公务员、企业高管,高校老师、医生,私营业主、外地返乡客,住宅客户群体分析图,住宅,高校老师、医生：年龄普遍都是在28以上,这部分客户群 只要是满足当前居住,面积一般在100平米左右,面积过大承受不起,因为刚毕业没多久.,私营业主、外地返乡客:年龄一般都在35岁以上,有稳定的收入,多数是二次置业者, 对面积需求较大,在120平米以上, 三口之家用刚好合适(投资自用均可),公务员、企业高管:年纪基本都在40岁以上,事业非常成功,通常都是用车带步,有很稳定
14、很高的收入,对居住环境和舒适度要求很高,交通不是他们选择的第一要素,这类高收入人群买房主要是投资,等房价升值,项 目 总 投 资 估 算 表 （单位：万元）,五、项目经济测算,销售收入分项预测,项目损益表,资金投资回报预期,如果按照51%的比例进行控股，整个项目操作完毕，则至少可以获得大约6331万的税后净利润。周期2年。 如果资金介入额度为5000万， 周期为2年计算， 则年回报利润为3000万。 年均投资回报收益为60%,由上述测算可以初步判断， 项目于2012年开始销售，销售期限为2012-2014年，总销售收入为45099万元。 项目总投资额约22797万元。 其税后净利润至少将达到1
15、2415万元以上 （销售均价根据当地市场按照保守估算的销售价位）,六、项目风险识别与控制,项目的投资风险主要来自以下五个方面： （1）宏观政策风险 当前，全国房地产受宏观调控政策影响，消费者持币观望氛围浓，开发商迫于资金压力，纷纷加大促销力度，频频使出各类促销手段。因此，适时把握宏观政策动向，控制好项目节点，有利于规避政策风险。 （2）市场销售风险 项目定位于中、高档住宅，主要客户群体是益阳本地居民，如企业家、政府高层人士、高校教职员工、工业园区企业管理人员、在外创业回家置业人士等，因而在项目规划、产品设计、营销推广等方面要立足于创新，加大宣传力度，快速提升项目及产品的知名度和美誉度，增强市场认可，降低项目销售风险。 （3）成本控制风险 由于本项目一期在建筑产品、户型设计等方面没有良好口碑，项目二期在内部园林景观营造方面将作重点投入，以及建筑材料价格上涨，这将直接增加项目开发成本，使项目的投资收益受到一定的影响。 （4）工程质量风险 项目一期在工程方面有过纠纷，如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。 （5）合作者信誉风险 合作者开发经验不足，对其背景了解甚少，经验与信誉直接影响到项目后期运营。,（1）“大学康城”项目二期占
